快評|鄭州二手房“以舊換新”,能否打通樓市交易堵點?
導語
不管是“以舊換新”還是“收舊換新”,都需要滿足收購資產(chǎn)的收益率要能覆蓋借來的資金成本。
◎ 文 / 房玲、易天宇
5月10日,鄭州多部門聯(lián)合發(fā)布最新公告,即日起取消鄭東新區(qū)、金水區(qū)試點區(qū)域和試點期限,在鄭州市內(nèi)八區(qū)全面開展“賣舊買新、以舊換新”工作。事實上,全國各地自2023年起就已陸續(xù)實施“以舊換新”政策,但此次鄭州優(yōu)化擴大政策范圍,成為全國首個將二手房“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市,此外鄭州官方還披露了“以舊換新”更多相關(guān)的政策細則,公示了新房房源庫。通過政策細則的解讀,或能更好的理解“以舊換新”政策背后用意,具體實施環(huán)節(jié)中的難點,乃至對樓市的實際影響。
01
鄭州全面鋪開二手房“以舊換新”
僅支持“以小換大”
據(jù)鄭州市房產(chǎn)交易平臺上公布的信息顯示,當前推行的“以舊換新”主要包括兩種方式,一種是群眾通過市場化交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”,該方式中,購房人可以申請契稅補貼,但二手房接盤方為市場購房者。
而在第二個方式中,則是由鄭州城市發(fā)居集團有限公司收購二手住房,促成群眾通過“賣舊買新,以舊換新”,購買新建商品住房。相比于市場化“以舊換新”,城投“收舊換新”近期更為受到大眾關(guān)注。
此前鄭州市4月20日在“以舊換新”工作方案中披露,2024年兩種方式(市場化+城投收舊)各計劃完成5000套共1萬套,其中試點期間內(nèi)(4月20日至6月30日)城投“收舊換新”方式要完成500套。5月10日鄭州提前宣布取消試點期限和試點區(qū)域,全面推進二手房“以舊換新”,截止5月20日,據(jù)相關(guān)媒體報道,鄭州市實現(xiàn)“以舊換新”報名3676組,有效登記1629組,完成新房意向認購數(shù)量199組。從目前的推進速度來看,“以舊換新”進展并不算快。
根據(jù)官網(wǎng)上鄭州城發(fā)安居收購“以舊換新”的服務(wù)流程圖,主要流程大致是包含換房人群登記二手房形成二手房源庫、開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房形成商品住房房源庫,然后換房群體通過協(xié)商與洽談分別與城發(fā)安居簽定《二手房收購協(xié)議》,與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同》,最終城發(fā)安居向開發(fā)企業(yè)支付房款。
需注意的是,在二手房交易完成后,“賣舊換新”活動并不能撤銷,如換房人想調(diào)換新房,產(chǎn)生的違約金按開發(fā)企業(yè)和換房人約定承擔。此外,僅支持“以小換大”,新房交易價格必須高于二手房交易價格等等。
02
舊房評估價格缺少市場博弈
能否獲得群眾認可有待觀察
在城投“收舊換新”的模式中,如何為二手房評估及定價成為各方關(guān)注的焦點。據(jù)相關(guān)報道,目前鄭州采用的是隨機抽取3家評估公司對房源進行評估,再去掉最高和最低值,選取評估價中間值的方式(據(jù)市場消息,估價主要參考小區(qū)近期的成交價)。除鄭州外,南京安居集團存量住房“以舊換新”中也提及了類似的估值方式。需要注意的是,在該模式下雖然由隨機挑選的評估機構(gòu)去評估房價,一定程度上保證了公正性,但由于缺少市場博弈定價機制,評估價格能否得到換房者的真正認同,也影響著接下來該方式能否順利被推廣。
此外,在鄭州披露的二手房收購條件中,對二手房的范圍也做出了相關(guān)限制,例如竣工備案時間不超過20年;房屋的坐落區(qū)域要為市內(nèi)八區(qū),并優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)房屋,三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件。
對此鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱“不超過20年房齡設(shè)定,主要是按照金融機構(gòu)融資放款要求;優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)二手房,是因為三環(huán)內(nèi)房源新市民、新青年的租賃需求更旺盛一點”。事實上,符合上述要求的二手房本身在市場上的歡迎程度就相對較高,并不愁在市場上出售;而那些地段不佳,或有明顯瑕疵的二手房或相對難被選中作為“以舊換新”的二手房源庫。
03
新房房源以期房為主
換房人群對“換新”或存一定顧慮
從新房房源來看,據(jù)鄭州房產(chǎn)交易服務(wù)平臺顯示,截止5月27日 “以舊換新”新樓盤共85個,主要來自金水區(qū),中原區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、管城區(qū)等等。根據(jù)官網(wǎng)的銷售狀態(tài)顯示,期房在售項目為63個,數(shù)量占到了74%;其余22個為待售或現(xiàn)房在售。
在上述樓盤中,可以發(fā)現(xiàn)部分樓盤曾是此前的爛尾樓樓盤,如新房房源中的,金水區(qū)翠園云鼎苑就曾作為保交樓項目之一,原先由名門地產(chǎn)負責開發(fā),此后多次停工,延期交房,直到2023年才開始重新交付。此外還有綠城沐春歌,原名為翰林華庭,是較早的爛尾項目,2023年綠城作為代建方才開始介入。
此外據(jù)企查查顯示,在披露的項目開發(fā)公司信息中,還存在部分項目公司股東將旗下項目公司股權(quán)全部質(zhì)押的情況,或存在一定的經(jīng)營風險,這些控股公司如美盛房地產(chǎn)、東方宇億等等。此外亞星置業(yè)旗下的項目也出現(xiàn)較多,據(jù)企查查顯示,目前亞星置業(yè)涉及終本案件未履行金額119萬元。此外出險房企,如融信、世茂、華僑城、遠洋等等也均有出現(xiàn)。
在新房房源中,也包括有央國企的身影,地方國企如中豫置業(yè)、商都控股、河南水投、鄭州公共住宅建設(shè)投資等,央企包括華潤、中鐵、中海、招商蛇口(001979)等。此外還有民營企業(yè)龍湖以及混合所有制房企萬科,但這些新房房源數(shù)量并不多。
對于換房人群而言,“以舊換新”目的基本都是為了改善。第一,是要能夠按期保質(zhì)的拿到商品房并入住,由于目前新房房源大多還是期房,其中不少還是出險房企的項目,對于換新期房會存在一定顧慮,畢竟還有部分換房群眾要在“以舊換新”的錯配期內(nèi)支付額外的租房費用。第二,追求生活品質(zhì)的改善,新房房源中的部分在售現(xiàn)房可能已經(jīng)是被挑選剩下的尾盤,對于希望換房改善群體的吸引力不大,這也是在“以舊換新”過程中遇到的實際問題。
事實上,在此前的相關(guān)報道中,鄭州城發(fā)安居相關(guān)工作人員也表達相似的觀點:“換房人群的定位就是改善型客戶,他們更多想買位置好、配套全、價格又合適的新房,但是這樣的現(xiàn)房基本賣完了,而他們對于期房又有一定顧慮,更傾向于選擇知名開發(fā)商或國企、央企開發(fā)的房子。”
整體來看,樓市“以舊換新”政策并非新招,最早于2023年的濟南、淄博等地就已率先啟動,而近期上海與深圳也加入了“以舊換新”行列,而其中部分地區(qū)的城投直接“收舊換新”被認為是更直接有效的去庫存手段。但不管是“以舊換新”還是“收舊換新”,都需要滿足收購資產(chǎn)的收益率要能覆蓋借來的資金成本。當前,能夠滿足金融機構(gòu)放款條件的二手房物業(yè),往往也是市場更受追捧的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在房地產(chǎn)下行的背景中,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺性尤其突出,更多只集中于核心城市的核心板塊。通過撬動這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來實現(xiàn)“以舊換新”,預計能形成的范圍與效果也相對有限。
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(責任編輯:王治強 HF013)相關(guān)知識
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