導(dǎo)語(yǔ)

不管是“以舊換新”還是“收舊換新”，都需要滿足收購(gòu)資產(chǎn)的收益率要能覆蓋借來(lái)的資金成本。

◎  文 / 房玲、易天宇

5月10日，鄭州多部門聯(lián)合發(fā)布最新公告，即日起取消鄭東新區(qū)、金水區(qū)試點(diǎn)區(qū)域和試點(diǎn)期限，在鄭州市內(nèi)八區(qū)全面開(kāi)展“賣舊買新、以舊換新”工作。事實(shí)上，全國(guó)各地自2023年起就已陸續(xù)實(shí)施“以舊換新”政策，但此次鄭州優(yōu)化擴(kuò)大政策范圍，成為全國(guó)首個(gè)將二手房“以舊換新”從試點(diǎn)到全面鋪開(kāi)的城市，此外鄭州官方還披露了“以舊換新”更多相關(guān)的政策細(xì)則，公示了新房房源庫(kù)。通過(guò)政策細(xì)則的解讀，或能更好的理解“以舊換新”政策背后用意，具體實(shí)施環(huán)節(jié)中的難點(diǎn)，乃至對(duì)樓市的實(shí)際影響。

01

鄭州全面鋪開(kāi)二手房“以舊換新”

僅支持“以小換大”

據(jù)鄭州市房產(chǎn)交易平臺(tái)上公布的信息顯示，當(dāng)前推行的“以舊換新”主要包括兩種方式，一種是群眾通過(guò)市場(chǎng)化交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”，該方式中，購(gòu)房人可以申請(qǐng)契稅補(bǔ)貼，但二手房接盤方為市場(chǎng)購(gòu)房者。

而在第二個(gè)方式中，則是由鄭州城市發(fā)居集團(tuán)有限公司收購(gòu)二手住房,促成群眾通過(guò)“賣舊買新，以舊換新”，購(gòu)買新建商品住房。相比于市場(chǎng)化“以舊換新”，城投“收舊換新”近期更為受到大眾關(guān)注。

此前鄭州市4月20日在“以舊換新”工作方案中披露，2024年兩種方式（市場(chǎng)化+城投收舊）各計(jì)劃完成5000套共1萬(wàn)套，其中試點(diǎn)期間內(nèi)（4月20日至6月30日）城投“收舊換新”方式要完成500套。5月10日鄭州提前宣布取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，全面推進(jìn)二手房“以舊換新”，截止5月20日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，鄭州市實(shí)現(xiàn)“以舊換新”報(bào)名3676組，有效登記1629組，完成新房意向認(rèn)購(gòu)數(shù)量199組。從目前的推進(jìn)速度來(lái)看，“以舊換新”進(jìn)展并不算快。

根據(jù)官網(wǎng)上鄭州城發(fā)安居收購(gòu)“以舊換新”的服務(wù)流程圖，主要流程大致是包含換房人群登記二手房形成二手房源庫(kù)、開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房形成商品住房房源庫(kù)，然后換房群體通過(guò)協(xié)商與洽談分別與城發(fā)安居簽定《二手房收購(gòu)協(xié)議》，與開(kāi)發(fā)商簽定《商品房買賣合同》，最終城發(fā)安居向開(kāi)發(fā)企業(yè)支付房款。

需注意的是，在二手房交易完成后，“賣舊換新”活動(dòng)并不能撤銷，如換房人想調(diào)換新房，產(chǎn)生的違約金按開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人約定承擔(dān)。此外，僅支持“以小換大”，新房交易價(jià)格必須高于二手房交易價(jià)格等等。

02

舊房評(píng)估價(jià)格缺少市場(chǎng)博弈

能否獲得群眾認(rèn)可有待觀察

在城投“收舊換新”的模式中，如何為二手房評(píng)估及定價(jià)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)相關(guān)報(bào)道，目前鄭州采用的是隨機(jī)抽取3家評(píng)估公司對(duì)房源進(jìn)行評(píng)估，再去掉最高和最低值，選取評(píng)估價(jià)中間值的方式（據(jù)市場(chǎng)消息，估價(jià)主要參考小區(qū)近期的成交價(jià)）。除鄭州外，南京安居集團(tuán)存量住房“以舊換新”中也提及了類似的估值方式。需要注意的是，在該模式下雖然由隨機(jī)挑選的評(píng)估機(jī)構(gòu)去評(píng)估房?jī)r(jià)，一定程度上保證了公正性，但由于缺少市場(chǎng)博弈定價(jià)機(jī)制，評(píng)估價(jià)格能否得到換房者的真正認(rèn)同，也影響著接下來(lái)該方式能否順利被推廣。

此外，在鄭州披露的二手房收購(gòu)條件中，對(duì)二手房的范圍也做出了相關(guān)限制，例如竣工備案時(shí)間不超過(guò)20年；房屋的坐落區(qū)域要為市內(nèi)八區(qū)，并優(yōu)先收購(gòu)三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件。

對(duì)此鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱“不超過(guò)20年房齡設(shè)定，主要是按照金融機(jī)構(gòu)融資放款要求；優(yōu)先收購(gòu)三環(huán)內(nèi)二手房，是因?yàn)槿h(huán)內(nèi)房源新市民、新青年的租賃需求更旺盛一點(diǎn)”。事實(shí)上，符合上述要求的二手房本身在市場(chǎng)上的歡迎程度就相對(duì)較高，并不愁在市場(chǎng)上出售；而那些地段不佳，或有明顯瑕疵的二手房或相對(duì)難被選中作為“以舊換新”的二手房源庫(kù)。

03

新房房源以期房為主

換房人群對(duì)“換新”或存一定顧慮

從新房房源來(lái)看，據(jù)鄭州房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)顯示，截止5月27日 “以舊換新”新樓盤共85個(gè)，主要來(lái)自金水區(qū)，中原區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、管城區(qū)等等。根據(jù)官網(wǎng)的銷售狀態(tài)顯示，期房在售項(xiàng)目為63個(gè)，數(shù)量占到了74%；其余22個(gè)為待售或現(xiàn)房在售。

在上述樓盤中，可以發(fā)現(xiàn)部分樓盤曾是此前的爛尾樓樓盤，如新房房源中的，金水區(qū)翠園云鼎苑就曾作為保交樓項(xiàng)目之一，原先由名門地產(chǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，此后多次停工，延期交房，直到2023年才開(kāi)始重新交付。此外還有綠城沐春歌，原名為翰林華庭，是較早的爛尾項(xiàng)目，2023年綠城作為代建方才開(kāi)始介入。

此外據(jù)企查查顯示，在披露的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司信息中，還存在部分項(xiàng)目公司股東將旗下項(xiàng)目公司股權(quán)全部質(zhì)押的情況，或存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這些控股公司如美盛房地產(chǎn)、東方宇億等等。此外亞星置業(yè)旗下的項(xiàng)目也出現(xiàn)較多，據(jù)企查查顯示，目前亞星置業(yè)涉及終本案件未履行金額119萬(wàn)元。此外出險(xiǎn)房企，如融信、世茂、華僑城、遠(yuǎn)洋等等也均有出現(xiàn)。

在新房房源中，也包括有央國(guó)企的身影，地方國(guó)企如中豫置業(yè)、商都控股、河南水投、鄭州公共住宅建設(shè)投資等，央企包括華潤(rùn)、中鐵、中海、招商蛇口(001979)等。此外還有民營(yíng)企業(yè)龍湖以及混合所有制房企萬(wàn)科，但這些新房房源數(shù)量并不多。

對(duì)于換房人群而言，“以舊換新”目的基本都是為了改善。第一，是要能夠按期保質(zhì)的拿到商品房并入住，由于目前新房房源大多還是期房，其中不少還是出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目，對(duì)于換新期房會(huì)存在一定顧慮，畢竟還有部分換房群眾要在“以舊換新”的錯(cuò)配期內(nèi)支付額外的租房費(fèi)用。第二，追求生活品質(zhì)的改善，新房房源中的部分在售現(xiàn)房可能已經(jīng)是被挑選剩下的尾盤，對(duì)于希望換房改善群體的吸引力不大，這也是在“以舊換新”過(guò)程中遇到的實(shí)際問(wèn)題。

事實(shí)上，在此前的相關(guān)報(bào)道中，鄭州城發(fā)安居相關(guān)工作人員也表達(dá)相似的觀點(diǎn)：“換房人群的定位就是改善型客戶，他們更多想買位置好、配套全、價(jià)格又合適的新房，但是這樣的現(xiàn)房基本賣完了，而他們對(duì)于期房又有一定顧慮，更傾向于選擇知名開(kāi)發(fā)商或國(guó)企、央企開(kāi)發(fā)的房子?！?

整體來(lái)看，樓市“以舊換新”政策并非新招，最早于2023年的濟(jì)南、淄博等地就已率先啟動(dòng)，而近期上海與深圳也加入了“以舊換新”行列，而其中部分地區(qū)的城投直接“收舊換新”被認(rèn)為是更直接有效的去庫(kù)存手段。但不管是“以舊換新”還是“收舊換新”，都需要滿足收購(gòu)資產(chǎn)的收益率要能覆蓋借來(lái)的資金成本。當(dāng)前，能夠滿足金融機(jī)構(gòu)放款條件的二手房物業(yè)，往往也是市場(chǎng)更受追捧的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在房地產(chǎn)下行的背景中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺性尤其突出，更多只集中于核心城市的核心板塊。通過(guò)撬動(dòng)這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)“以舊換新”，預(yù)計(jì)能形成的范圍與效果也相對(duì)有限。

排版 | 土木

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

相關(guān)知識(shí)

深圳樓市大消息！鼓勵(lì)商品住房“以舊換新”
鄭州創(chuàng)新10000套房“以舊換新”
海信在河南全面啟動(dòng)以舊換新活動(dòng)共建綠色消費(fèi)生態(tài) 推出以舊換新新舉措打通消費(fèi)“堵點(diǎn)”
鄭州探索住房“賣舊買新”“以舊換新” 全年目標(biāo)完成一萬(wàn)套
超40城支持住房“以舊換新”：“賣舊”仍是痛點(diǎn)，“換新”受量?jī)r(jià)限制
打通房貸“商轉(zhuǎn)公”堵點(diǎn)
五一樓市觀察：政策春風(fēng)能否吹綠樓市？
超40城支持住房“以舊換新” 操作細(xì)則各不相同
鄭州樓市新政能否成為房屋消費(fèi)的新拐點(diǎn)？
鄭州二手房輕微回暖，樓市刺激政策初見(jiàn)成效