鄭州探索住房“賣舊買新”“以舊換新” 全年目標(biāo)完成一萬套

來源：智能家居時(shí)間：2024-04-02 15:00

4月伊始，河南省鄭州市再度推出了刺激樓市回暖的“大招”。

根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官方發(fā)布的《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》的通知（下稱“試行方案”），鄭州為進(jìn)一步激活存量住房（下稱“二手房”）市場(chǎng)，支持群眾“賣舊買新、以舊換新”等改善性住房需求，制定了兩套實(shí)施方式，并明確了相關(guān)實(shí)施步驟和激勵(lì)政策，2024年計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。

國(guó)資出手促住房“以舊換新”

十多年前，剛來鄭州打拼不久的王蕾（化名）貸款在三環(huán)外購(gòu)置了一套80平方米左右的小兩房，初步在省會(huì)落了腳。

十多年間，家庭事業(yè)一路順風(fēng)發(fā)展，王蕾有了一定積蓄，孩子也到了學(xué)齡，急需換房落戶重新安家。

“雖然老房子附近也有學(xué)校，但還是希望孩子能在主城區(qū)享受更好的教育資源。況且80平方米的面積也已經(jīng)滿足不了三口之家的日常需求，這次換房也想對(duì)居住環(huán)境完成改善。”對(duì)于近期的置業(yè)規(guī)劃，王蕾這樣闡述。

像王蕾這般有著換房剛需的人群并不是少數(shù)。孩子上學(xué)、家庭添丁、事業(yè)規(guī)劃調(diào)整等客觀因素，都促使人們改變現(xiàn)有居住環(huán)境，對(duì)住房實(shí)施“以舊換新”。

“不過，換房這種‘大動(dòng)作’往往需要有一定資金儲(chǔ)備，且交易手續(xù)繁瑣。很多情況下，我們看好了新房不一定舊房就能同時(shí)出手，買賣難同步。”王蕾稱。

為了讓房產(chǎn)買新?lián)Q舊更便捷、高效、實(shí)惠，鄭州在4月伊始宣布開始試水住房“以舊換新”。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)看到，最新發(fā)布的試行方案，對(duì)“賣舊買新、以舊換新”提供了兩種方式。一是由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（政府指定作為收購(gòu)主體，下稱“收購(gòu)主體”）收購(gòu)二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購(gòu)買改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓勵(lì)，群眾通過市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。

其中，第一種方式將先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區(qū)全面實(shí)施，全年計(jì)劃完成5000套。第二種方式則全年計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。同時(shí)，鄭州也將通過開發(fā)建設(shè)全市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺(tái)，籌集、發(fā)布市場(chǎng)待售的二手住房房源和用于換房群眾選購(gòu)的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務(wù)。

不同于以往試行政策多僅列出政策的框架方向，本次方案還明確了兩種方式的實(shí)施步驟。

方式一：

1、制定二手住房收購(gòu)計(jì)劃

收購(gòu)主體根據(jù)主城區(qū)保障性租賃住房需求和缺口，在滿足職住平衡前提下，制定收購(gòu)計(jì)劃、收購(gòu)房源條件等。

2、房源籌集

換房群眾通過信息平臺(tái)登記待售二手住房信息，同時(shí)選定意向購(gòu)買的新建商品住房，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房購(gòu)買意向書》。

3、二手住房收購(gòu)洽談

委托專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)待收購(gòu)二手住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估并出具評(píng)估結(jié)果，收購(gòu)主體和換房群眾雙方洽談，簽訂《收購(gòu)意向協(xié)議》，收購(gòu)主體向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。如洽談不成功或貸款審核不通過，則收（換）購(gòu)工作流程終止。

4、簽約、過戶

《二手房收購(gòu)協(xié)議》及《商品房買賣合同》簽訂后，交易雙方辦理房產(chǎn)交易過戶和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，房款轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶。

5、二手住房房屋交接

換房群眾與收購(gòu)主體辦理二手住房交接手續(xù)。

方式二：

1、房源籌集

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和換房群眾通過信息平臺(tái)登記發(fā)布待售二手住房信息。同時(shí)，換房群眾登記購(gòu)買新建商品住房需求信息。

2、二手住房交易

換（購(gòu)）房群眾通過自行洽談，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與服務(wù)達(dá)成市場(chǎng)交易，買賣雙方及時(shí)簽訂《存量房買賣契約》、辦理交易過戶手續(xù)，可享受二手住房“賣舊買新、以舊換新”交易過戶綠色通道服務(wù)。

3、購(gòu)買新建商品住房

在達(dá)成二手住房交易的同時(shí)，換（購(gòu)）房群眾同步購(gòu)買新建商品住房，同時(shí)依據(jù)法律法規(guī)辦理商品住房契稅征免。

試行方案還明確，對(duì)通過以上兩種方式換購(gòu)新建商品住房的，鄭州市現(xiàn)行的契稅補(bǔ)貼30%政策將延續(xù)到2024年12月31日。2024年該市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。

二手市場(chǎng)交易漸成主流

通過對(duì)住房“以舊換新”釋放改善性購(gòu)房需求，并不是鄭州的創(chuàng)新舉措。2023年，包括太倉(cāng)、徐州、淄博、濟(jì)南、寧波在內(nèi)的國(guó)內(nèi)多個(gè)地區(qū)都曾陸續(xù)出現(xiàn)過房產(chǎn)“以舊換新”相關(guān)活動(dòng)。

不過此前，這種“以舊換新”的模式多由企業(yè)主導(dǎo)創(chuàng)意推進(jìn)，像鄭州這樣由地方政府主導(dǎo)，并推出試行政策，明確相關(guān)支持細(xì)則的并不多見。

“當(dāng)前城市住房需求已經(jīng)由‘有房住’進(jìn)入‘住的好’時(shí)代，改善換房的需求潛力較大。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，在鄭州的掛牌房源業(yè)主中，有約36%業(yè)主有換房需求。但業(yè)主賣房難，賣房周期長(zhǎng)，阻礙了業(yè)主潛在的改善置換的需求釋放?！必悮ふ曳垦芯吭亨嵵莘衷悍治鰩熃邮茏C券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪時(shí)表示，此番鄭州推出的住房換新激勵(lì)政策，一方面通過收購(gòu)舊房，打通了房產(chǎn)置換鏈條，另一方面也促進(jìn)新房成交，盤活了新房市場(chǎng)。

值得關(guān)注的是，在當(dāng)前樓市整體仍顯低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，鄭州地區(qū)二手房正以相對(duì)成熟的周邊及優(yōu)惠的價(jià)格，對(duì)一手房需求形成替代。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者此前就曾了解到，以往鄭州一手房和二手房的成交數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)3:1狀態(tài)，即每成交3單一手房才會(huì)成交1套二手房，但這個(gè)數(shù)據(jù)從去年年底開始變化，目前已逐步變?yōu)?.5:1。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2023年鄭州新房二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約44%。其中新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約20%，二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約80%，二手房網(wǎng)簽量首超新房，鄭州進(jìn)入存量時(shí)代。

進(jìn)入2024年后，二手房需求大步追趕新房的趨勢(shì)仍在延續(xù)。

據(jù)了解，今年春節(jié)后，鄭州新房二手市場(chǎng)周度成交量快速恢復(fù)，尤其二手房節(jié)后第三周成交量達(dá)到2023年3月下旬周度水平。節(jié)后購(gòu)房需求主要以剛需群體為主，而二手房市場(chǎng)低總價(jià)小套受到市場(chǎng)追捧，30歲以下購(gòu)房群體占比明顯提升。

上述貝殼找房研究院鄭州分院分析師認(rèn)為，當(dāng)前鄭州居民購(gòu)房偏好逐漸傾向二手，新房市場(chǎng)承受著量?jī)r(jià)的考驗(yàn)。但客觀來看鄭州市場(chǎng)新房住宅無論是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面跟二手房相比都有著明顯的優(yōu)勢(shì)，符合居民對(duì)美好居住的向往。因此政府出臺(tái)政策收購(gòu)舊房，也鼓勵(lì)業(yè)主“賣舊買新”，不僅能提升居民的住房條件，也能提升新房市場(chǎng)活躍度。

因地制宜改善居住條件

2022年起，鄭州作為河南省會(huì)城市，就已陸續(xù)推出系列樓市利好政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。當(dāng)下，鄭州首套房利率已低至3.45%，同時(shí)當(dāng)?shù)匾舱谔剿饕皇址俊皫а哼^戶”，提高市場(chǎng)流通性，延續(xù)“招才引智計(jì)劃”，針對(duì)高層次人才及青年人才給予首套房購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，從多個(gè)方面刺激樓市回暖。

不過證券時(shí)報(bào)·e公司記者3月份對(duì)鄭州樓市探訪發(fā)現(xiàn)，雖然對(duì)比前兩年的弱勢(shì)，如今鄭州樓市消費(fèi)意愿有所回升，但對(duì)比一線城市購(gòu)房需求熱潮，鄭州地區(qū)的樓市熱度成色仍顯不足。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至今年2月份，鄭州新房市場(chǎng)庫(kù)存量為1493萬方，庫(kù)存量穩(wěn)步走低，但由于近兩個(gè)月月均去化放緩，導(dǎo)致半年均去化周期拉長(zhǎng)至27.9個(gè)月。分區(qū)域來看，去化壓力較大的區(qū)域依然是港區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)，去化周期遠(yuǎn)超18個(gè)月紅線。

從探索存量房“帶押過戶”，到如今試水住房“以舊換新”，鄭州2024年的系列政策釋放了怎樣的信號(hào)？

“當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)政策正在向?qū)捤苫?、人性化和便利化方向不斷深入推進(jìn)，也說明政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)知和把握正在不斷深化。地產(chǎn)政策的制定更加貼近老百姓(603883)需要，更加貼近資本和經(jīng)營(yíng)者的需要。”北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，此番鄭州推出住房“以舊換新”政策，是在我國(guó)大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇和市場(chǎng)快速回暖，以及積極推進(jìn)居民生活品質(zhì)提高和社會(huì)和諧共生的大背景下提出的，是基于房地產(chǎn)行業(yè)能夠推動(dòng)近百項(xiàng)行業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、穩(wěn)定發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的前提下提出的，是在國(guó)家放開三胎生育政策，居民家庭對(duì)改善性住房需求日益增加的基礎(chǔ)上提出的，具有現(xiàn)實(shí)必要性。

他表示，住房“以舊換新”具有四大顯性價(jià)值和重要作用。一是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走出發(fā)展低谷，通過發(fā)展解決行業(yè)實(shí)際問題。二是有利于減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高購(gòu)房者的購(gòu)房能力，推動(dòng)新房和二手房聯(lián)動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。三是有助于帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，形成“一業(yè)興，百業(yè)旺”的發(fā)展新局面。四是有利于促進(jìn)城市更新改造，提升城市整體形象。

對(duì)比去年其他城市已經(jīng)推出的住房“以舊換新”相關(guān)活動(dòng)，宋向清認(rèn)為，住房“以舊換新”是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)回暖的重要手段，先行先試的城市都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了程度不同的激勵(lì)效果，從政策執(zhí)行層面看，政策是有效的、積極的、可以效仿和借鑒的。但是，城市經(jīng)濟(jì)生態(tài)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)情況不同，在政策制定和執(zhí)行中，要因城施策、因地制宜，不可生搬硬套。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）