住房供應(yīng)體系加速完善配售型保障房建設(shè)發(fā)力

來源：智能家居時間：2024-04-28 12:31

加速完善“市場＋保障”的住房供應(yīng)體系，建立租購并舉的住房制度，是構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的重要一環(huán)。

2023年8月，國務(wù)院出臺《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)［2023］14號）（以下簡稱“指導(dǎo)意見”），開啟了新一輪保障房制度改革；中央經(jīng)濟工作會議將加快推進保障性住房建設(shè)列入“三大工程”；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部多次強調(diào)，要加快保障性住房建設(shè)和供給，完善“市場＋保障”的住房供應(yīng)體系，不斷滿足工薪收入群體剛性住房需求。

按照國務(wù)院指導(dǎo)意見，保障性住房類型劃分為配售型和配租型保障性住房兩大類，其中扎實推進配售型保障性住房成為今年住房保障工作重點。今年以來，各地相關(guān)配套政策逐步完善，許多城市在明確保障對象標(biāo)準(zhǔn)、以需定建、用地保障、資金監(jiān)管等工作機制上形成了一些好的經(jīng)驗做法。截至4月11日，全國已有65個城市報送2024年保障性住房建設(shè)計劃和項目。住房供應(yīng)體系正在加速完善，新一輪保障性住房建設(shè)正在全面開啟。

配套政策日臻完善

回顧我國保障房體系建設(shè)歷史，大致分為五個階段：1994年～2007年，以經(jīng)濟適用房為主，廉租房和限價房作為補充；2008年～2013年，以公租房和棚戶區(qū)改造為主要扶持對象；2014年～2020年，棚戶區(qū)改造成為住房保障的主力；2021年～2023年，逐步形成以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系。2023年至今，以指導(dǎo)意見為標(biāo)志，將保障性住房類型劃分為配售型和配租型保障性住房兩大類，對保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃與用地、配售與管理等作了進一步明確，配售型保障性住房建設(shè)被提升到重要位置。

根據(jù)指導(dǎo)意見，保障性住房建設(shè)堅持資金平衡、保本微利、穩(wěn)慎有序、以需定建原則。支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。在規(guī)劃與用地方面，保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。在配售與管理方面，對保障性住房實施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場。在支持政策方面，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了配套政策，包括：對保障性住房項目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；對回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，免征契稅等。

年初以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部分別在福州、西安和杭州召開了3場保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場會，督促落實相關(guān)工作，推動保障性住房建設(shè)和供給。在4月11日的保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部強調(diào)，尚未出臺實施意見和配套政策的城市，要加快推動政策出臺，盡快形成保障性住房政策體系。

圍繞國務(wù)院指導(dǎo)意見，近日多個城市出臺了保障性住房配套政策。4月16日，鄭州市發(fā)布《配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》，提出配售型保障性住房將遵循政府主導(dǎo)、以需定建、合理布局和穩(wěn)慎推進的原則，建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，房源籌建主要來自新建和收購存量住房，其中新建包括在依法收回的已批未建土地、閑置土地、非居住存量土地上建設(shè)。寧波近日也印發(fā)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的實施意見》，明確了配售型保障性住房規(guī)劃建設(shè)的總體要求、主要任務(wù)、支持政策和保障措施等內(nèi)容。4月2日，哈爾濱市自然資源和規(guī)劃局起草了《關(guān)于做好配售型保障性住房規(guī)劃用地有關(guān)政策的通知》并面向社會征求意見，提出根據(jù)規(guī)劃條件，嚴(yán)禁配售型保障性住房配建商品住宅，鼓勵存量住房轉(zhuǎn)化為保障性住房進行公開配售以及運營管理，有效降低用地取得成本，堅持凈地供應(yīng)原則。此前，杭州、福州、西安、南昌、昆明等城市也出臺了配售型保障性住房相關(guān)配套政策。

從已經(jīng)出臺相關(guān)配套政策的城市看，配售型保障性住房成為政策錨定重點，各城市對配售型保障性住房的申請條件、定價方式和退出機制等均作了明確規(guī)定，形成了較為完善的政策體系。

配售型保障性住房上位

在保障性住房相關(guān)政策逐步完善的同時，各地陸續(xù)公布了今年的保障性住房籌集建設(shè)計劃。保障性租賃住房方面，公開資料顯示，絕大部分省份公布今年保障性租賃住房籌建目標(biāo)。其中北京、上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、廣東、四川等省份計劃籌建量均超5萬套，浙江今年將籌建保障性租賃住房20萬套（間），廣東計劃籌建規(guī)模不少于18萬套（間），江蘇計劃籌建規(guī)模也超過16萬套。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021～2023年全國保障性租賃住房合計建設(shè)和籌集約573萬套（間），已完成“十四五”期間計劃量的66％。今年多數(shù)省份收縮了保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模，但總體仍保持了一定的供應(yīng)強度。

除了保障性租賃住房外，配售型保障性住房成為今年籌集建設(shè)的重點。截至目前，全國已有近30個城市公布了配售型保障性住房籌集建設(shè)計劃。根據(jù)各地的籌建計劃，福州、北京、上海、廣州、深圳、西安等城市計劃籌建建設(shè)規(guī)模均在1萬套及以上，福州首批籌建規(guī)模就達到1.24萬套。杭州提出“5年5萬套”的目標(biāo)任務(wù)，2024年籌建規(guī)模不小于6000套。

隨著政策的完善和籌建計劃的公布，保障性住房籌集建設(shè)也全面開啟。3月31日，合肥市首個配售型保障性住房——高新區(qū)訊飛小鎮(zhèn)項目正式開工，規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房1188套；4月14日，上海張江科學(xué)城啟動保障性住房項目，計劃建設(shè)超過500套住房，旨在服務(wù)當(dāng)?shù)乜萍既瞬偶熬用瘢?月17日，重慶市啟動2024年保障性住房建設(shè)項目，涵蓋首批配售型保障性住房，共計5個項目，可提供2800多套房源；4月19日，深圳市首批配售型保障性住房福萃苑項目進入主體結(jié)構(gòu)施工階段，項目建成后可提供2600套房源；同一天，湖北首個配售型保障性住房項目“安芯居”啟動建設(shè)，可提供不少于600套房源；另據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，東北三省配售型保障性住房項目也已陸續(xù)開工。

在推進保障性住房建設(shè)過程中，踐行“好房子”標(biāo)準(zhǔn)也成為重要一環(huán)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，保障性住房也要按照綠色、低碳、智能、安全的標(biāo)準(zhǔn)，做好戶型設(shè)計、配套設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)供給，把保障性住房建設(shè)成“好房子”，讓群眾能夠住得健康，用得安全方便。

以杭州為例，在項目選址上，從居住需求和產(chǎn)業(yè)分布出發(fā)，選擇交通便利、配套齊全的區(qū)域，今年計劃籌建的12個項目中有6個位于中心城區(qū)、7個距離地鐵站點800米內(nèi)；在項目品質(zhì)上，研究制定保障性住房建設(shè)品質(zhì)管控要點，嚴(yán)把設(shè)計、施工質(zhì)量關(guān)和安全關(guān)，同時配齊配全養(yǎng)老、托幼、康復(fù)、社區(qū)、體育、文化等配套設(shè)施；在服務(wù)上，滿足居民多元化住房需求，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，讓購買家庭住得安心舒心。

保障房“錢”途無虞

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，地方財政投入用于保障性安居工程的占比始終保持在96％以上，是保障房建設(shè)的主要資金來源。但是近年來地方政府土地出讓及相關(guān)收入銳減，地方債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，用于保障房建設(shè)的資金捉襟見肘，中央層面的財政金融支持成為破解保障性住房建設(shè)資金難題的關(guān)鍵。2023年國務(wù)院指導(dǎo)意見關(guān)于保障性住房的支持政策給出了解決路徑：

首先是中央補助資金。指導(dǎo)意見提出對符合條件的保障性住房項目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補助。2023年11月16日財政部下達了2024年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金425億元。為了規(guī)范管理，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部重新制定了《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》，住房保障資金采取因素法，根據(jù)各省年度配租型保障性住房籌集套數(shù)、配售型保障性住房套數(shù)、租賃補貼戶數(shù)等因素以及相應(yīng)權(quán)重測算分配，并結(jié)合財政困難程度進行調(diào)節(jié)。

其次是地方政府專項債。指導(dǎo)意見提出將符合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。2024年專項債投向整體保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造和保障性住房兩個投向。4月22日，財政部在國新辦新聞發(fā)布會上明確表示，將“保障性住房”等納入專項債券用作項目資本金范圍，進一步發(fā)揮專項債券撬動作用。

第三是住房公積金開發(fā)貸款。指導(dǎo)意見提出，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。自2009年以來，部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作。2018年以來為防止炒房投機行為，貸款發(fā)放已經(jīng)實質(zhì)性停止。這次將試點利用住房公積金開發(fā)貸試點明確指導(dǎo)意見，為保障性住房建設(shè)又開辟了新的融資路徑。

第四是抵押補充貸款（PSL）和保障房專項貸款。2023年12月央行重啟PSL以來，國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增4678億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。4月18日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新透露，目前5000億元抵押補充貸款（PSL）額度發(fā)放完畢，支持推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。近日，國家開發(fā)銀行向福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，并實現(xiàn)首筆貸款發(fā)放1000萬元。標(biāo)志著全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。4月24日，國家開發(fā)銀行宣布對青島市李滄京口路保障性住房項目提供首筆貸款8.08億元，旨在支持首批2000套配售型保障性住房的建設(shè)。近日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行云南楚雄州分行成功獲批1.8億元貸款，并實現(xiàn)首筆投放5000萬元，用于支持楚雄高新區(qū)保障性租賃住房建設(shè)項目。

第五是保障房REITs。自保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點以來，我國已發(fā)行5只保障性租賃住房公募REITs，包括深圳安居REIT、廈門安居REIT、北京保障房REIT、華潤有巢REIT和國泰君安城投寬庭REIT。目前幾只公募REITs運行情況良好，為保障房REITs進一步擴容奠定了良好基礎(chǔ)。2023年10月，建信住房保租房公募REITs獲國家發(fā)展改革委正式受理，該項目是以建設(shè)銀行附屬公司建信住房作為原始權(quán)益人，底層資產(chǎn)為其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目。

此外，今年年初，央行推出的1000億“租賃住房貸款支持計劃”也在加速落地，成為保障性租賃住房建設(shè)的重要資金來源。

有了頂層設(shè)計的引導(dǎo)和相關(guān)政策的支持，我國住房供應(yīng)體系正在加速完善，新一輪保障性住房建設(shè)已全面開啟。

標(biāo)簽：政策樓市保障房

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