3月的最后一天，恒大在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上放出8000億元對(duì)內(nèi)銷(xiāo)目標(biāo)的豪言壯語(yǔ)。至此，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一陣營(yíng)——碧桂園、萬(wàn)科、恒大均已交出2019年年報(bào)業(yè)績(jī)答卷。盡管受到疫情影響，今年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售一度按下“暫停鍵”，但是頭部房企的業(yè)績(jī)規(guī)模、利潤(rùn)水平、土地儲(chǔ)備均呈現(xiàn)了良好的基本面。

值得玩味的是，在行業(yè)的聚光燈下，頭部房企公布業(yè)績(jī)時(shí)的對(duì)外表態(tài)大不相同，有如萬(wàn)科再談“活下去”的警惕審慎，有如碧桂園信心滿滿卻又不公布具體銷(xiāo)售目標(biāo)的低調(diào)內(nèi)斂，還有如恒大豪言33%增速、沖擊萬(wàn)億規(guī)模的意氣風(fēng)發(fā)。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化和樓市調(diào)控常態(tài)，2020年的房地產(chǎn)江湖依然充滿懸念

中房報(bào)記者 曾冬梅 | 廣州報(bào)道

4月1日，龍頭地產(chǎn)股的表現(xiàn)頗為搶鏡，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002.SZ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”）、中國(guó)恒大集團(tuán)（股票代碼：03333.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒大”）開(kāi)盤(pán)后迅速拉升，前者最高漲幅達(dá)5.11%，后者一度高漲11.22%。

原因無(wú)他，此前一日，恒大董事局主席許家印“再展雄風(fēng)”，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣稱(chēng)2020年內(nèi)部銷(xiāo)售目標(biāo)是8000億元，2022年沖擊萬(wàn)億元。在許家印高調(diào)豪言壯語(yǔ)的同時(shí)，萬(wàn)科則低調(diào)地在盤(pán)后通過(guò)大宗交易系統(tǒng)增持了6500萬(wàn)股，花了16.25億元，這是萬(wàn)科事業(yè)合伙人5年來(lái)首次增持，也是單次增持的最大手筆。

兩輪操作下來(lái)，恒大2019年凈利潤(rùn)下降50%、萬(wàn)科凈利潤(rùn)低于預(yù)期的陰霾一掃而光，資本市場(chǎng)又亢奮了起來(lái)。碧桂園控股有限公司（股票代碼：02007.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園”）的投資者按捺不住了，在股票論壇里問(wèn)該公司：“不回購(gòu)嗎？”

根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2019年地產(chǎn)行業(yè)全口徑銷(xiāo)售額的TOP3分別為碧桂園、萬(wàn)科、恒大，恒大與萬(wàn)科僅有不到300億元的差距。而許家印公布的銷(xiāo)售目標(biāo)無(wú)疑給2020年的行業(yè)排位增加了不少懸念，有機(jī)構(gòu)投資者算了一下碧桂園的貨量，保守估計(jì)2020年也能突破8000億元，一直高喊“活下去”萬(wàn)科顯然沒(méi)有這樣的野心。這意味著，一旦8000億元實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，恒大便有保二爭(zhēng)一的很大機(jī)會(huì)。

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恒大又要高增長(zhǎng)了

3月31日，有超過(guò)12家上市房企發(fā)布業(yè)績(jī)，恒大無(wú)疑是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。畢竟在3月23日，該公司剛剛發(fā)布了盈利預(yù)警，透露預(yù)計(jì)2019年的核心凈利潤(rùn)將下降48%至408億元，凈利潤(rùn)下降50%至335億元。受此消息影響，當(dāng)天恒大的股價(jià)下跌了將近17%。

不得不說(shuō)，許家印頗為擅長(zhǎng)轉(zhuǎn)移外界的視線焦點(diǎn)。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)當(dāng)天，在巨大的背景板上，“全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’發(fā)展戰(zhàn)略”這17個(gè)大字占據(jù)了最顯眼的位置。剛介紹完業(yè)績(jī)，恒大總裁夏海鈞便直接進(jìn)入宣講新戰(zhàn)略的主題，拋出幾個(gè)“數(shù)字炸彈”：所謂的“高增長(zhǎng)”就是要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)，今年恒大對(duì)外的銷(xiāo)售目標(biāo)是6500億元，對(duì)內(nèi)則是8000億元，到2022年這個(gè)數(shù)字將上升到1萬(wàn)億元；“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；“降負(fù)債”的意思是把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。

“高增長(zhǎng)”、“控規(guī)模”是實(shí)現(xiàn)“降負(fù)債”的基礎(chǔ)，許家印在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)算了一筆賬：“2018年、2019年，恒大銷(xiāo)售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售8000億元，回款按7000億元計(jì)算，就會(huì)增加2500億元的銷(xiāo)售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo)?！?/p>

恒大達(dá)成8000億元銷(xiāo)售額的信心來(lái)自于2020年1.32億平方米的可售貨量，以及2020年第一季度線上銷(xiāo)售的突破。按2019年10281元/平方米的合約銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算，這些可售貨值只要有60%左右的去化率，便可實(shí)現(xiàn)8000億元銷(xiāo)售額。而得益于今年2、3月份“網(wǎng)上賣(mài)房”的超預(yù)期表現(xiàn)，該公司第一季度的銷(xiāo)售額錄得了行業(yè)難得的同比增長(zhǎng)，達(dá)到1465億元，回款也大增55%至1133億元。許家印說(shuō)：“這在歷史上是沒(méi)有的?！?/p>

不過(guò)，8000億元這個(gè)銷(xiāo)售目標(biāo)顯然是超出業(yè)界想象的。因?yàn)?，?018年以來(lái)，恒大的規(guī)模增速就已明顯放緩，2018年、2019年的銷(xiāo)售額分別只增長(zhǎng)10%、9%，業(yè)內(nèi)也認(rèn)為大象起舞不易，個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)可能將是龍頭房企的常態(tài)。然而，恒大2020年的指標(biāo)是增長(zhǎng)33%，比大部分中小房企的增長(zhǎng)預(yù)期都高。行業(yè)議論紛紛，許家印果然還是一個(gè)不按常理出牌的人。

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行業(yè)龍頭貼身肉搏

在恒大披露盈警之前，萬(wàn)科的股價(jià)維穩(wěn)壓力也很大。2019年，該公司的銷(xiāo)售額為6308.4億元，僅同比增長(zhǎng)3.9%，低于全國(guó)6.9%的平均增速。公司的收入同比增長(zhǎng)23.6%至3679億元，但歸母凈利潤(rùn)僅同比增長(zhǎng)15.1%至389億元，相較2019年前三季度30.4%的歸母凈利潤(rùn)增速，落差較大。而且，2019年，萬(wàn)科全年新開(kāi)工4241.1萬(wàn)平方米，同比下降15.1%，是2014年以來(lái)首次出現(xiàn)下降。該公司管理層還透露，2020年新開(kāi)工計(jì)劃同比下降31%。這些信息在3月18日被集中釋放出來(lái)，當(dāng)天，萬(wàn)科的股價(jià)就下跌了6.44%。

一位香港分析師對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雖然開(kāi)發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)目前已是白銀時(shí)代，與野蠻生長(zhǎng)的黃金時(shí)代不可同日而語(yǔ)，但是“投資者還是看增長(zhǎng)，沒(méi)增長(zhǎng)就沒(méi)有資本收益”。所以，沒(méi)了增長(zhǎng)預(yù)期的萬(wàn)科遭遇資本市場(chǎng)用腳投票，并不難理解。

不知道是巧合還是有意為之，在恒大拋出高增長(zhǎng)方案的同時(shí)，萬(wàn)科也祭出了挽回投資者信心的大手筆增持“殺招”。3月31日晚，萬(wàn)科便發(fā)出公告，透露代表公司事業(yè)合伙人的“盈安合伙”當(dāng)天通過(guò)深交所大宗交易系統(tǒng)購(gòu)入6500萬(wàn)股，占總股本的0.58%，價(jià)格25元/股，共使用資金約16.25億元。

高增長(zhǎng)預(yù)期、斥巨資增持對(duì)資本市場(chǎng)起到了立竿見(jiàn)影的刺激效果，但從收盤(pán)的情況來(lái)看，投資者顯然對(duì)拿出真金白銀來(lái)支持股價(jià)的行為更有信心，萬(wàn)科的漲幅鎖定在3.82%，而恒大則回落至1.56%。

對(duì)于恒大能否重回高速賽道，市場(chǎng)的看法是有分歧的。一種聲音認(rèn)為早在2018年恒大就已提出2020年要實(shí)現(xiàn)8000億元銷(xiāo)售規(guī)模，現(xiàn)下只不過(guò)是按計(jì)劃推進(jìn)，公司目前的土地儲(chǔ)備也足以支撐。另一種聲音則認(rèn)為這種預(yù)期可能過(guò)于樂(lè)觀，某TOP5房企的管理層便直言：“6500億元才是對(duì)外目標(biāo)，8000億元可能還是有點(diǎn)懸吧?！币按遄C券也表示，如果沒(méi)有進(jìn)一步減價(jià)或促銷(xiāo)，恒大要達(dá)到此增速將成疑。

8000億元目標(biāo)的達(dá)成與否將影響著2020年行業(yè)前三的排名。根據(jù)一位機(jī)構(gòu)投資者的測(cè)算，2020年碧桂園有約9066億元的權(quán)益可售資源，按67%去化率和75%權(quán)益比來(lái)算的話，公司的全口徑銷(xiāo)售金額也將突破8000億元。也就說(shuō)，因?yàn)檫@次奇襲，恒大離曾經(jīng)坐過(guò)的銷(xiāo)售王座又近了不少。

用萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的話說(shuō)，“地產(chǎn)行業(yè)從平衡到極化，在以前是你好我好，到現(xiàn)在是你爭(zhēng)我?jiàn)Z了，甚至是頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，大家貼身肉搏，越來(lái)越接近?！?/p>

（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）

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