政府工作報告再提保障性住房，林采宜：難題在于低收入人群能否住得起

來源：智能家居時間：2024-03-13 17:50

長期以來，房地產(chǎn)在城市化進程中扮演著重要角色。但隨著城市化的發(fā)展，大城市購房需求高企，高房價帶來的負擔，以及大城市新市民與青年人的住房困難等，正成為新難題。

在此背景之下，最近幾年住房制度也逐漸改革，越來越多的資源向保障房傾斜。而自今年以來，保障性住房建設及供給的相關內(nèi)容就多次被提及。

例如2月27日，住建部發(fā)布的《關于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》中提到，完善“保障+市場”的住房供應體系，明確“以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容”。

在今年的政府工作報告中，保障性住房建設和供給也再次被提及。報告中指出，要適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

這些保障性住房該怎么建、錢從哪來？如何做到供需匹配和規(guī)避過度供給？在城市更新過程中，保障性住房承擔著怎樣的作用？還存在哪些待破解的問題？近日，時代周報記者專訪了中國首席經(jīng)濟學家論壇研究院副院長林采宜。

中國首席經(jīng)濟學家論壇研究院副院長林采宜圖源：受訪者供圖

時代周報：2023年8月，國務院發(fā)布的《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》詳細規(guī)劃了保障性住房的規(guī)劃和配套政策，很多人認為這是行業(yè)的重要變革，其意義屬于“新房改”。如何理解現(xiàn)階段推進保障性住房的內(nèi)涵和意義？

林采宜：自從2003年經(jīng)濟適用房逐漸退出之后，配租房逐步成為我國保障房供應體系的主體。2013-2015年棚改大幅提速，改造類取代配租類，成為此后十年保障房供應體系的重點。

房子是用來住的，不是用來炒的。就保障房的性質(zhì)而言，如果政府給低收入群體提供的是居住功能，那么租賃是負擔最輕的一種獲得方式，每個月支付低于市場平均水平的房租就能夠有房住，對于低收入群體來說，是福利，也是保障。

現(xiàn)階段推行保障房，如果是以配租為主，那么對于幫助低收入群體解決居住困難，會有一定的幫助。如果是以配售為主，那么可能會給手里擁有大筆現(xiàn)金的富裕群體，提供一個廉價獲取房源并變相炒作房產(chǎn)的機會。

時代周報：在今年的政府工作報告中，保障性住房建設和供給作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分被再次提及。你認為，保障性住房這類房子怎么建，由誰來建設？如何做到供需匹配和規(guī)避過度供給？

林采宜：保障房屬于社會公共福利的組成部分，應該由政府來建設，其資金來源應該是政府民生保障的支出內(nèi)容。

如何做到供需匹配，讓真正的貧困群體獲得居住保障，而不是讓保障房交易成為新的權力尋租路徑？我個人建議：針對低收入群體的保障房，還是以配租為主，并把被保障群體納入消費觀察范圍，在審核保障房申請的時候調(diào)閱申請人及其直系家屬過往三年的消費記錄，以確定其不是瞞報收入的“偽貧困”群體。

此外，在獲得保障房福利之后，禁止其高消費行為。真正需要享受政府扶貧福利的群體一般沒有能力高消費，也不應該高消費。這種限制不僅體現(xiàn)社會公平，而且能防止一些高收入階層通過瞞報真實收入或者權錢交易手段獲取保障房福利。

用一句直白的話說，就是讓保障房只對真正的低收入群體有價值，高收入群體通過收入造假獲得保障房資源需要付出消費行為被限制的代價，提高其造假和權力尋租成本。

要規(guī)避保障房過度供給的現(xiàn)象，最有效的手段就是封堵地方官員通過保障房分配來實現(xiàn)權錢交易、套取政府福利等行為。畢竟，全國保障性安居工程的96%來自于地方財政，中央政府出資比例不足一成。目前大部分省份的財政壓力都不小，如果基層官員沒有通過保障房套取個人利益的路徑，地方政府應該不存在過度供給保障房的動力。

保障性住房圖源：圖蟲創(chuàng)意

時代周報：新一輪保障房是以配售型保障房為主體之一，你認為應該如何定價？按照新政策，不少業(yè)內(nèi)人士預計，未來保障性住房或?qū)⒆呦颉笆袌?保障”雙軌制模式，你覺得現(xiàn)在保障房體系下落實雙軌制的最大難點是什么？

林采宜：低收入群體最大的特征是什么？是沒錢。而且是收入水平低到連正常的市場化水平的房租都付不起，所以，才需要政府給他們提供租金低廉的保障房。而配售類保障房存在以下兩個問題：

一是真正的窮人哪里來這么一大筆現(xiàn)錢去買保障房？

二是“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一句話特別適合保障房。保障房不屬于自由交易的個人資產(chǎn)，不能作為抵押品向第三方申請貸款。如果保障房封閉運營，只能由政府回購，說明它不是自由交易的商品，不能流向拍賣市場，那么，這房子也不可以作為抵押品，由銀行或者其他機構提供按揭貸款，因為借款人斷供的時候，貸款方?jīng)]有處置債權的手段。

因此，就配售型保障房而言，只有手里擁有大筆現(xiàn)金付清房款的人才有能力購買。請問，這類群體應該是社會上最貧困最需要保障的群體嗎？

現(xiàn)在重啟“市場+保障”雙軌制模式，最大的難點有兩個：第一是如何解決需要保障的低收入群體沒有大筆現(xiàn)金購買保障房的問題。第二是如何避免保障房分配過程中的權力尋租，手里有大筆現(xiàn)金的富裕群體以低于市場的價格購買了保障房，再以高價在市場上租賃或者變相加價轉(zhuǎn)讓獲利。

而關于保障房租金定價，我認為以低價租賃給低收入群體才是真正的社會保障。配租類的保障房租金定價，應該是不高于被保障群體家庭收入的40%。從目前低收入群體的生存現(xiàn)狀來看，房租超過收入的40%，基本上生存就很困難。因此，定價不能超過被保障群體家庭收入的40%，才有保障的意義。

時代周報：保障房會如何影響商品房市場？現(xiàn)階段有種說法是，保障性住房的推廣會讓原本就在下行的商品房市場容量進一步收縮，或者引發(fā)剛需商品房價格進一步下降。你是怎么看這個問題的？

林采宜：截至2023年底，商品房待售面積超過3億平方米（不含商務樓的商住兩用房）。在住房供給方面，還有12億平方米新開工但未竣工的在建房產(chǎn)，按照以往的數(shù)據(jù)來看，在建的住房供給占比大概在50%左右，那就是有大約6億平方米的住房仍在建。意味著，總共9億平方米待售商品房將陸續(xù)上市。

而按照人均30平方米的居住需求來看，目前的存量房屋加上已經(jīng)開工的商品住宅，可以為3000萬人口提供增量住宅供給。

從人口變化趨勢來看，2022年我國人口開始進入負增長時代，當年人口較上年末減少85萬人，2023年這個趨勢仍然延續(xù)。隨著老齡化和少子化的趨勢延續(xù)，城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將持續(xù)減少很可能是十年內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

因此，商品房市場供大于求在一定時期內(nèi)，將是一個嚴峻的現(xiàn)實。目前我國住房問題的主要矛盾不是房子不夠，而是房價太高。無論是政府收購現(xiàn)有商品房轉(zhuǎn)換成保障房，還是另起爐灶新建增量保障房，都必然會引發(fā)商品房價格的進一步下降。

時代周報：在城市進入存量發(fā)展階段，用地和資金都相對受限情況下，發(fā)掘存量資產(chǎn)潛力就顯得尤為重要。當前，各地也在結合城中村改造、城市更新等工作，以緩解住房庫存大的現(xiàn)象。在你看來，保障性住房在城市更新過程中承擔著怎樣的角色？城市更新與保障性住房建設如何更好結合？

林采宜：城市更新和城中村改造相結合最有效的方式就是動拆遷，之前的動遷補償以現(xiàn)金為主，主要目標是實現(xiàn)城市更新和舊屋改造。最近廣州等城市推出以房票替代現(xiàn)金的拆遷補償方式，用拆遷款購買部分存量商品房，將其改造成保障房以滿足動遷居民的居住需求，是一種可以探索的辦法。

這種方式既能解決城市更新對土地和建筑規(guī)劃的需求，又能緩解現(xiàn)有存量商品房的滯銷問題。矛盾焦點是動遷居民配置房產(chǎn)的部分選擇權被限制，如何給動拆遷居民提供更多的置換選擇是關鍵。

（責任編輯：王治強 HF013）