林采宜:不看好未來(lái)樓市,北上深廈風(fēng)險(xiǎn)最高
華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜周四表示“不看好未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)”,理由是一、二線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)嚴(yán)重泡沫化,而過(guò)去驅(qū)動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的主要因素,如人口和收入快速增長(zhǎng)等都已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。
林采宜在參加首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇舉辦的直播活動(dòng)時(shí)說(shuō),從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,目前除了長(zhǎng)春、哈爾濱、呼和浩特、蘭州等少數(shù)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)省份以外,只有長(zhǎng)沙、成都、昆明和太原的房?jī)r(jià)收入比尚未超過(guò)20倍,其他一、二線城市的房?jī)r(jià)收入比大部分都在20倍以上,其中上海高達(dá)81.3、北京75.3、天津達(dá)74.4,而杭州、廣州和廈門(mén)都超過(guò)40倍。
她指出,房?jī)r(jià)收入比顯示當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格的相對(duì)高低,當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20倍,意味著房?jī)r(jià)存在泡沫,倍數(shù)越高,泡沫越大。
“上海的房?jī)r(jià)收入比是81倍,也就是說(shuō)按照上海的人均收入水平,兩口子在這里要工作80年才能買(mǎi)得起市中心的一套房。北京要工作75年。”林采宜說(shuō),與之形成鮮明對(duì)比的是,目前紐約、倫敦等海外18個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)收入比中位數(shù)僅為10-13倍,處在較為合理的水平。
綜合考慮房?jī)r(jià)泡沫水平、消費(fèi)性需求、供給等因素后,她認(rèn)為,在國(guó)內(nèi)主要城市中,北京、上海、深圳、廈門(mén)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)水平最高。據(jù)其測(cè)算,這四個(gè)城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)均在80%以上。而風(fēng)險(xiǎn)較低的幾個(gè)城市分別是西安、重慶、南昌、長(zhǎng)沙、成都,這些城市的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)均小于50%。
林采宜還提到,過(guò)去驅(qū)動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的因素主要來(lái)自于人口持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率不斷提升,收入水平快速增長(zhǎng),以及低利率的信貸環(huán)境等,但現(xiàn)在前三項(xiàng)因素已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
她指出,從收入曲線和生活需求來(lái)看,25-49歲是購(gòu)房的主力人群,其中20-39歲主要為結(jié)婚置業(yè),35-49歲主要為改善居住條件而置業(yè),這兩類(lèi)人口的絕對(duì)數(shù)量在2015年之后逐漸下降,意味著我國(guó)有購(gòu)房需求的絕對(duì)人口數(shù)量開(kāi)始步入下滑周期。
“更加令人憂(yōu)慮的是收入(增速)的減少。”林采宜說(shuō),2012年以來(lái),城鎮(zhèn)居民可支配收入告別兩位數(shù)增長(zhǎng),增速持續(xù)下降,2019年進(jìn)入7%時(shí)代,隨著經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)代的終結(jié),預(yù)計(jì)未來(lái)十年城鎮(zhèn)居民的可支配收入增長(zhǎng)速度(剔除通脹因素)還會(huì)進(jìn)一步下降。
與此同時(shí),居民負(fù)債率卻在不斷提升。林采宜說(shuō),2010年至2019年,中國(guó)家庭貸款總額從11.25萬(wàn)億元上升至55.28萬(wàn)億元,增長(zhǎng)近5倍,大大高于可支配收入的增幅,造成家庭還貸負(fù)擔(dān)率從27%上升至53%。從結(jié)構(gòu)來(lái)看,家庭負(fù)債中55%以上是住房貸款。
此外,從房地產(chǎn)目前的價(jià)格來(lái)看,林采宜說(shuō),其投資價(jià)值及未來(lái)可期待的收益率將明顯低于其他類(lèi)別的資產(chǎn),加之未來(lái)大概率出臺(tái)房地產(chǎn)稅等政策,這些因素將減少房地產(chǎn)投資性需求。目前,國(guó)內(nèi)大部分城市的平均租金收益率在1.5%-2.5%之間,其中北京僅為1.68%,上海為1.61%。
“房產(chǎn)稅的推出是沒(méi)有懸念的,只是時(shí)間問(wèn)題。”她說(shuō)。
來(lái)源:界面新聞
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