熱問|民法典增設(shè)居住權(quán),買二手房前是否要先做調(diào)查?

來源：智能家居時間：2020-06-03 09:39

十三屆全國人大第三次會議表決通過的民法典，明確了“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定。這也令不少購房者有些困惑，在買賣二手房時，也會涉及居住權(quán)的問題嗎？

打算今年換房的林女士，就向新京報記者提出了疑問，此前買房主要得查清房屋權(quán)屬，看是否有查封或抵押，今后是不是還要再多做一項居住權(quán)的調(diào)查呢？居住權(quán)的問題對于房產(chǎn)交易究竟會有多大影響？

解答：

首先，我們應(yīng)該確認的是，居住權(quán)制度對于二手房交易會有一定影響，但對整體市場的影響并不大，這類房屋只會占市場的極小比重，而且也不難確認。

根據(jù)民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要；居住權(quán)原則上無償設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

由此，如果房屋本身設(shè)定了居住權(quán)，尤其是較長時間的居住權(quán)，確實會導(dǎo)致買房者無法入住，從而影響該房屋的交易。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，居住權(quán)不具有普適性，市場上設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)該僅是個別情況，只會占市場的很小比例，很大一部分綁定居住權(quán)的房產(chǎn)會是在公租房、法拍房等特殊領(lǐng)域。因此，居住權(quán)雖然會對二手房的流通產(chǎn)生一定影響，但對整個市場來說影響甚微。

具體到購房者來說，林女士所提到的“買房前調(diào)查一下房屋是否有居住權(quán)”確有必要，可以更好地“避坑”，保障自身權(quán)益。而事實上，民法典將于2021年1月1日才正式實施，所以目前關(guān)于居住權(quán)的查詢細則并未出臺。

不過，由于民法典規(guī)定，居住權(quán)經(jīng)過登記才可產(chǎn)生相應(yīng)支配力，那么一套房產(chǎn)如果要設(shè)置居住權(quán)，就必須得在房管局進行登記備案。所以，想必查詢也并不復(fù)雜，林女士等購房者屆時只需要到房管局辦事大廳或指定官方網(wǎng)站進行查詢就可以了。相信未來房產(chǎn)中介也會有所行動，在業(yè)主掛牌時，就提前明確該套待售房屋是否有居住權(quán)的情況。

新京報編輯楊娟娟校對劉軍

來源：新京報