南國(guó)花城不愧是開風(fēng)氣之先的所在。就在住建部召開房地產(chǎn)融資部際協(xié)調(diào)會(huì)并在會(huì)上提出“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”后次日，1月27日，廣州就對(duì)限購(gòu)政策再次進(jìn)行了調(diào)整，而且力度不小，并從當(dāng)日起就開始施行。

此前的2023年9月20日，廣州在一線城市率先調(diào)整限購(gòu)政策。

今年1月27日廣州樓市政策調(diào)整，主要包括五方面：

在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，建筑面積120平方米以上的住宅不再納入限購(gòu)范圍；

在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋登記租賃備案手續(xù)的，購(gòu)房時(shí)核減家庭住房套數(shù)；

在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)在廣州市存量房交易系統(tǒng)中掛牌并取得房源信息編碼的，購(gòu)房時(shí)核減家庭購(gòu)房套數(shù)；

具備合并不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書條件的，購(gòu)房人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記一并辦理；

商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。

這5項(xiàng)調(diào)整，雖然語氣普通，但實(shí)際力度很大，每一項(xiàng)都直接指向近10年來全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段——限購(gòu)。

自這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化以來，京滬深穗四個(gè)城市，一直是對(duì)限購(gòu)政策調(diào)整力度最為敏感的城市。廣州此次松綁限購(gòu)，其意義和影響絕不僅于一城一地。

廣州將建筑面積120平方米以上的住宅調(diào)整出限購(gòu)范圍，體現(xiàn)的基本思路是“非剛需和基本住房需求，不再限購(gòu)”。住房市場(chǎng)長(zhǎng)期以來基本居住功能、改善居住功能和資產(chǎn)配置功能混同，在力行房住不炒多年后，投機(jī)投資需求基本已被驅(qū)離市場(chǎng)，但基本居住和高舒適度的改善居住功能仍然混同，在政策措施層面的體現(xiàn)就是一律限購(gòu)。

此次政策調(diào)整后，改善型購(gòu)房需求將被釋放出來，同時(shí)，更重要的是，非廣州戶籍的居民家庭，也可以直接到廣州購(gòu)買建筑面積120平方米以上的住房。毫無疑問這將帶來不小的增量購(gòu)買力，畢竟粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展近兩年成果卓著，廣州和深圳又是兩個(gè)核心級(jí)別的城市，周邊城市居民前往廣州購(gòu)房的需求不在少數(shù)，這將在很大程度上活躍120平方米以上改善型住房的市場(chǎng)交易。

這項(xiàng)調(diào)整能夠取得的效果，值得深圳、上海、北京關(guān)注。

雖然“120平方米以上不限購(gòu)”這個(gè)調(diào)整的力度足夠大，但我們不要把注意力只盯在這一條上。第二、三條的調(diào)整，中長(zhǎng)期看，意義可能不亞于第一條。

這兩條的行文有點(diǎn)拗口，直白一點(diǎn)說，就是有房的居民家庭只要按照規(guī)定的手續(xù)辦理，把房子租了，房子雖然還是你的，但當(dāng)你再購(gòu)房進(jìn)行資格認(rèn)定的時(shí)候，這套房子就從你已有的房子限購(gòu)套數(shù)里直接減除了。第三條步子邁得更大，只要你的房子掛牌去賣了，不管賣沒賣出去，當(dāng)你再買房進(jìn)行資格認(rèn)定的時(shí)候，這套房子也從限購(gòu)的套數(shù)中解除。

這兩條措施很有創(chuàng)新精神，就是試圖釋放已經(jīng)在廣州購(gòu)房、有房的人再次購(gòu)買住房的增量需求，鼓勵(lì)他們改善居住條件，新購(gòu)房屋。在這樣的政策框架下，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)既有的限購(gòu)套數(shù)實(shí)際上就能突破。這個(gè)口子開得妙，監(jiān)管部門有高人。

同等重要的是，措施的調(diào)整，還會(huì)作用于租賃市場(chǎng)，豐富租賃市場(chǎng)的房源供應(yīng)，在一定程度上穩(wěn)定租金，從而通過市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的手段，建立并維護(hù)更豐富的梯級(jí)住房體系，讓剛需性、改善性住房需求都有的放矢，各取所需，通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)得以平衡。

至于第四條，措施也是奔著已有套數(shù)去的，符合合并不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書條件下，原有的辦理程序，是合并和轉(zhuǎn)移分開辦理，這之中存在一個(gè)時(shí)間差。現(xiàn)在改為同步辦理之后，可以一次性完成。同步解決了合并和轉(zhuǎn)移之后，一樣能夠達(dá)到減少居民家庭現(xiàn)有住房套數(shù)的效果，從而釋放出資格空間，可以購(gòu)買新的住房。

一連串手段下來，在仍然保留了部分限購(gòu)措施的情況下，增量購(gòu)房需求得到了合理釋放，又確?；咀》啃枨笫袌?chǎng)不受潛在的價(jià)格波動(dòng)沖擊，并且豐富活躍住房租賃市場(chǎng)。廣州這一次的政策調(diào)整與完善一箭三雕，在一定程度上做到了“既要，又要，還要”。

北京、上海、深圳、廣州之所以對(duì)限購(gòu)政策調(diào)整與優(yōu)化較為敏感，很大程度上是因?yàn)閾?dān)心措施調(diào)整會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)，影響基本住房需求的保障。去年四季度以來，雖然在信貸政策等方面有所調(diào)整，但在限購(gòu)政策這一基本制度層面，動(dòng)作謹(jǐn)慎。尤其是上海和北京，上海直到最近才調(diào)整了兩個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的限購(gòu)政策，而北京至今尚未對(duì)限購(gòu)政策下手調(diào)整。

關(guān)注廣州限購(gòu)政策調(diào)整未來一段時(shí)間的效果，將在一定程度上給其他幾個(gè)城市的政策調(diào)整，尤其是限購(gòu)政策的調(diào)整提供參照。如果真的能夠?qū)崿F(xiàn)“既要，又要，還要”，那么，其他城市的跟進(jìn)又何樂而不為呢？

除了廣州本地市場(chǎng)的表現(xiàn)外，還需要關(guān)注這一政策調(diào)整后，在周邊區(qū)域和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的連帶影響。廣州限購(gòu)的進(jìn)一步放開，是否會(huì)吸引更多周邊城市的購(gòu)買力前往廣州購(gòu)房。給當(dāng)?shù)丶胺鋮^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響，應(yīng)該是后續(xù)政策需要注意的著眼點(diǎn)。

相比于廣州和深圳，上海與北京兩座中心城市的公共資源稟賦更強(qiáng)，限購(gòu)政策調(diào)整，外來需求對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大，直白一點(diǎn)說，就是上海北京如果借鑒廣州進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，那么，其釋放的外來購(gòu)房需求，肯定會(huì)大于廣州。因此，如何評(píng)估自身城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，對(duì)既有限購(gòu)政策進(jìn)行精準(zhǔn)有效的優(yōu)化調(diào)整，是擺在地方政府面前的一個(gè)復(fù)雜問題。

無論其他城市跟進(jìn)與否，如何跟進(jìn)，廣州“想辦法”的態(tài)度是應(yīng)該受到歡迎的，也是值得借鑒的。中央政府部分已經(jīng)從不同層面多次釋放出“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”的信號(hào)，接下來就要看地方政府如何科學(xué)作為、合理作為了。

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