樓市大消息！北京、上海同日出手：降首付、降利率！“或?qū)⑻嵴袢珖袌鲂判摹?/h1>
來源：智能家居 時間：2023-12-15 07:50

繼深圳后，北京、上海的房地產(chǎn)優(yōu)化政策終于落地。

12月14日，北京進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。其中，對普宅的建筑面積、價格標準進行了適當上調(diào)；同時下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付比例并延長貸款期限，首套房貸最低首付比例降至30%；二套房貸最低首付比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%，房貸年限由目前最長25年恢復至30年。此外，12月15日起還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。

同日，上海宣布自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加30個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加20個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

業(yè)內(nèi)人士認為，北京、上海此次政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。北京、上海釋放的積極信號，或?qū)⒚黠@提振全國市場信心。

北京進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策

12月14日，北京進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，更好支持剛性和改善性住房需求。

其中，北京市住建委、人民銀行北京市分行等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》），優(yōu)化普通住房（以下簡稱普宅）認定標準，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例。

《通知》明確，對普宅認定標準進行優(yōu)化。調(diào)整后，小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價格在85000元/平方米（含）以下、5—6環(huán)成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅。

《通知》同時提出，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，同時延長貸款期限。在全國統(tǒng)一政策的基礎上，將北京地區(qū)首套房貸（含商貸、公積金貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套房貸最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。同時，此次調(diào)整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。

北京市住建委表示，北京市現(xiàn)行普宅標準為2014年發(fā)布，與市場實際情況存在一定差距，群眾反映比較集中。此次調(diào)整結(jié)合市場變化，對普宅的建筑面積、價格標準進行了適當上調(diào)。調(diào)整后，全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠政策。同時，下調(diào)最低首付款比例降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京調(diào)整普宅標準后，大約有70%的房子將變成普宅，有利于普通購房者降低購房成本。在二手房交易中，普宅與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據(jù)規(guī)定，個人出售2年以上的普宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普宅，差額征收增值稅，稅率為5%。同時，北京全面降低了購房者的首付門檻，特別是二套房首付比例大幅度下調(diào)，部分購房者可以從最高80%首付降低到40%。

據(jù)了解，北京此前的房貸政策是，個人購買首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。而新政后，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房最低首付款比例為30%；二套房位于城六區(qū)的，最低首付款比例為50%，位于城六區(qū)以外的，最低首付款比例為40%。

（制表：張大偉）

另外，為更好地支持北京市剛性和改善性住房需求，自12月15日起北京新發(fā)放的商貸將執(zhí)行新的利率政策下限。調(diào)整后：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加10個基點、不低于LPR加60個基點；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR加55個基點。

張大偉指出，之前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（加點55BP），新政后，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

“簡單來說，100萬元貸款30年月供減少268元—326元之間，購房者直接降低購房成本?！睆埓髠フf。

上海發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策

12月14日，據(jù)“上海發(fā)布”公眾號消息，上海發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策。

一是首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR減10個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二是二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加30個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。同時，為支持推進“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加20個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，上海首套、二套房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬元總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬元；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬元，即減少了120萬元的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬元，減少了180萬元的首付款支出。同時，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬元貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。新政前后月供減少了910元。對于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負效應更明顯。

此外，上海此次還調(diào)整了普通住房標準，一是優(yōu)化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。

嚴躍進指出，普通住房標準關聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標準，以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標準后如變?yōu)槠胀ㄗ》浚瑢⒚庹髟鲋刀悾ㄖ胺瞧胀ㄗ》堪床铑~征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

“此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優(yōu)化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政策出臺，有利于增強市場信心，對穩(wěn)定市場預期也將發(fā)揮積極作用。”嚴躍進說。

或?qū)⒚黠@提振全國市場信心

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認定標準后，北京、上海12月14日優(yōu)化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限，政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。北京、上海釋放積極信號，或?qū)⒚黠@提振全國市場信心。

據(jù)了解，7月24日，中央政治局召開會議指出，要適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。8月18日，住建部等部門發(fā)布《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》。8月31日，中國人民銀行等部門發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套和二套房商貸最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，同時調(diào)整二套房商貸利率政策下限。9月1日前后，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市相繼出臺了“認房不認貸”政策。

11月22日，深圳出臺兩大利好政策，一是調(diào)整普通住宅認定標準為，住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。此次調(diào)整意味著，深圳普通住宅認定標準不再看成交總價了，有效降低144平方米以下高總價新房的交易稅費，減少交易成本。

二是深圳從23日起調(diào)整二套房最低首付款比例，二套房貸最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。這將有效降低購房者首付資金壓力，提升深圳新房及二手房市場的活躍度。

（責任編輯：王治強 HF013）

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