樓市大消息！北京、上海同日出手：降首付、降利率！“或?qū)⑻嵴袢珖?guó)市場(chǎng)信心”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-12-15 07:50

繼深圳后，北京、上海的房地產(chǎn)優(yōu)化政策終于落地。

12月14日，北京進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。其中，對(duì)普宅的建筑面積、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)；同時(shí)下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付比例并延長(zhǎng)貸款期限，首套房貸最低首付比例降至30%；二套房貸最低首付比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%，房貸年限由目前最長(zhǎng)25年恢復(fù)至30年。此外，12月15日起還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。

同日，上海宣布自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京、上海此次政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻上全面發(fā)力，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。北京、上海釋放的積極信號(hào)，或?qū)⒚黠@提振全國(guó)市場(chǎng)信心。

北京進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策

12月14日，北京進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，更好支持剛性和改善性住房需求。

其中，北京市住建委、人民銀行北京市分行等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），優(yōu)化普通住房（以下簡(jiǎn)稱普宅）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例。

《通知》明確，對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。調(diào)整后，小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價(jià)格在85000元/平方米（含）以下、5—6環(huán)成交價(jià)格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價(jià)格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅。

《通知》同時(shí)提出，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，同時(shí)延長(zhǎng)貸款期限。在全國(guó)統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，將北京地區(qū)首套房貸（含商貸、公積金貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套房貸最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。同時(shí)，此次調(diào)整取消了房?jī)r(jià)過(guò)快上行階段北京市對(duì)房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長(zhǎng)25年恢復(fù)至30年。

北京市住建委表示，北京市現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)為2014年發(fā)布，與市場(chǎng)實(shí)際情況存在一定差距，群眾反映比較集中。此次調(diào)整結(jié)合市場(chǎng)變化，對(duì)普宅的建筑面積、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)。調(diào)整后，全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。同時(shí)，下調(diào)最低首付款比例降低了居民購(gòu)買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)后，大約有70%的房子將變成普宅，有利于普通購(gòu)房者降低購(gòu)房成本。在二手房交易中，普宅與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人出售2年以上的普宅，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普宅，差額征收增值稅，稅率為5%。同時(shí)，北京全面降低了購(gòu)房者的首付門檻，特別是二套房首付比例大幅度下調(diào)，部分購(gòu)房者可以從最高80%首付降低到40%。

據(jù)了解，北京此前的房貸政策是，個(gè)人購(gòu)買首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個(gè)人購(gòu)買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。而新政后，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房最低首付款比例為30%；二套房位于城六區(qū)的，最低首付款比例為50%，位于城六區(qū)以外的，最低首付款比例為40%。

（制表：張大偉）

另外，為更好地支持北京市剛性和改善性住房需求，自12月15日起北京新發(fā)放的商貸將執(zhí)行新的利率政策下限。調(diào)整后：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加10個(gè)基點(diǎn)、不低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR加55個(gè)基點(diǎn)。

張大偉指出，之前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（加點(diǎn)55BP），新政后，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)元貸款30年月供減少268元—326元之間，購(gòu)房者直接降低購(gòu)房成本?！睆埓髠フf(shuō)。

上海發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策

12月14日，據(jù)“上海發(fā)布”公眾號(hào)消息，上海發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策。

一是首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二是二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海首套、二套房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬(wàn)元總價(jià)的二套房購(gòu)置為例，過(guò)去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬(wàn)元；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬(wàn)元，即減少了120萬(wàn)元的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬(wàn)元，減少了180萬(wàn)元的首付款支出。同時(shí)，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬(wàn)元貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，過(guò)去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計(jì)算，月供為10134元。新政前后月供減少了910元。對(duì)于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負(fù)效應(yīng)更明顯。

此外，上海此次還調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，一是優(yōu)化了標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定條件，剔除價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；二是適度提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，以住房物理要素作為認(rèn)定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)后如變?yōu)槠胀ㄗ》?，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收）；涉及個(gè)人所得稅的，核定征收按總價(jià)的1%（之前非普通住房按總價(jià)的2%征收）。

“此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)化政策，進(jìn)一步降低了房貸成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。此類政策出臺(tái)，有利于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期也將發(fā)揮積極作用?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

或?qū)⒚黠@提振全國(guó)市場(chǎng)信心

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，北京、上海12月14日優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率下限，政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻上全面發(fā)力，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。北京、上海釋放積極信號(hào)，或?qū)⒚黠@提振全國(guó)市場(chǎng)信心。

據(jù)了解，7月24日，中央政治局召開會(huì)議指出，要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。8月18日，住建部等部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。8月31日，中國(guó)人民銀行等部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套和二套房商貸最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，同時(shí)調(diào)整二套房商貸利率政策下限。9月1日前后，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市相繼出臺(tái)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

11月22日，深圳出臺(tái)兩大利好政策，一是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為，住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。此次調(diào)整意味著，深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不再看成交總價(jià)了，有效降低144平方米以下高總價(jià)新房的交易稅費(fèi)，減少交易成本。

二是深圳從23日起調(diào)整二套房最低首付款比例，二套房貸最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。這將有效降低購(gòu)房者首付資金壓力，提升深圳新房及二手房市場(chǎng)的活躍度。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）