繼限購松綁、增值稅征免年限優(yōu)化等一系列組合拳后，廣州一二手樓市呈現(xiàn)分化狀態(tài)。單月二手房成交破萬套創(chuàng)下年內(nèi)第二高位，新房市場受供應(yīng)放緩及優(yōu)惠力度不到位，導(dǎo)致大量新房客戶被二手住宅“虹吸”。

二手住宅成交破萬宗

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，11月（統(tǒng)計周期為2023年10月26日至2023年11月25日），廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽（中介促成+自行交易）成交套數(shù)和成交面積分別為10182套和102.10萬平方米，環(huán)比分別增長8.77%和7.23%。11月全市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)在2023年3月和4月之后再度突破1萬套。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)創(chuàng)下年內(nèi)第二高位。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，11月廣州全市二手住宅交易量延續(xù)今年8月以來的環(huán)比增長態(tài)勢，主要原因是“920”政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購，一些此前不具備資格的置業(yè)者購房需求陸續(xù)釋放。同時，在政策利好的背景下，為縮短房屋置換周期，部分業(yè)主愿意提供一定的議價空間促進成交。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月，中原業(yè)主報價指數(shù)基本穩(wěn)定在低位水平，樓盤平均價格下調(diào)幅度為2.50%。在“以價換成交”的吸引力下，不少買家開始陸續(xù)入市，成交回升；同時，臨近年末，學(xué)位需求的客戶明顯增多，東風(fēng)東、天河北等片區(qū)需求有所回溫，基本為了孩子明年入學(xué)作準備。

從各區(qū)成交情況來看，越秀、花都、增城成交漲幅最為明顯，11月三區(qū)分別成交953套、1085套、1033套，環(huán)比分別上漲19.9%、17.4%、15.4%。11月，番禺、從化兩區(qū)成交不升反降，分別共成交1670套、355套，環(huán)比分別下調(diào)2.8%、6.1%。

從價格來看，11月，廣州二手住宅網(wǎng)簽均價為29221元/平方米，環(huán)比上月下降2.2%。

作為一線城市的廣州，目前已從多方面優(yōu)化房地產(chǎn)政策。今年8月30日，廣州打響一線城市“認房不認貸”第一槍，隨后又于9月20日官宣優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限，成為年內(nèi)第一個放寬購房條件的一線城市。

按照廣州市出臺的政策，廣州將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)納入非限購區(qū)域；非戶籍居民購房則將社?！?年改2年”。

同時，廣州還將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。在公積金政策上，對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%。對于二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例也已調(diào)整為不低于40%。

在土拍政策上，廣州新掛牌的地塊不再設(shè)定地塊最高限價，改由“價高者得”。廣州也成為一線城市中，目前唯一調(diào)整土拍政策的城市。

新房市場需求外溢

相較于二手房市場，11月，廣州新房市場在新政后未現(xiàn)明顯反彈。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，供應(yīng)放緩及優(yōu)惠力度不到位，導(dǎo)致大量新房客戶被二手住宅“虹吸”，11月新房成交呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。11月，廣州新房網(wǎng)簽4817套，環(huán)比下跌26%。

廣州中原研究發(fā)展部指出，11月統(tǒng)計周期內(nèi)，廣州市住建局“陽光家緣”網(wǎng)站上11月23日至25日數(shù)據(jù)缺失，對網(wǎng)簽表現(xiàn)存在一定影響。根據(jù)中原研究發(fā)展部對市場主流項目實時成交測算，預(yù)計11月23日至25日共成交約500-600宗，故統(tǒng)計周期內(nèi)11月實際網(wǎng)簽量應(yīng)在5300-5400宗，環(huán)比下跌18%-20%。

與此同時，11月，廣州新房供應(yīng)下滑，僅開盤、推新1032套房源，且新推項目主要為市區(qū)小批量供應(yīng)為主。

廣州中原研究發(fā)展部認為，11月新房成交主要存在兩個“癥結(jié)”。一方面，備受矚目的市區(qū)全新盤，入市價格高，且貨量較少，未能帶動大市成交向好。據(jù)其監(jiān)測，11月新房供應(yīng)對比10月及9月末國慶前夕明顯減少，且新推盤又以8萬元/平方米-10萬元/平方米的高價項目少量推盤為主，缺乏“一呼百應(yīng)”的全新盤、優(yōu)質(zhì)大盤加推，給予客戶的“新鮮感”不足，一定程度上影響了“920新政”的持久力。另一方面，面對“920新政”后，二手業(yè)主放盤量激增，降價“一步到位”等行為，新房開發(fā)商對于降價促銷的態(tài)度仍是“猶抱琵琶半遮面”，降價不到位，導(dǎo)致大量意向客戶外溢至二手“次新房”物業(yè)，導(dǎo)致新房成交表現(xiàn)黯淡。

從庫存狀況看，由于新房成交表現(xiàn)仍不樂觀，新房庫存重上20個月高位。

按照廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測數(shù)據(jù)，由于今年7-9月成交出現(xiàn)明顯下滑，加上11月成交亦出現(xiàn)明顯回落，導(dǎo)致去化周期上升，為今年2月以來，時隔9個月再次突破20個月高位。截至11月末，廣州全市庫存量1185.2萬平方米，去化周期20.4個月。

相關(guān)知識

11月40城新房成交創(chuàng)近十年新低，部分重點城市二手房成交回升
高歌猛進!呼市房產(chǎn)連續(xù)三個月破萬套!新房成交新紀錄誕生!
連續(xù)三個月成交過萬套,廣州樓市年底“翹尾”
又賣爆!佛山5月新房成交再度破萬 二手漲幅近四成
11月廣州公寓成交大漲近五成 創(chuàng)年內(nèi)新高
北京十月二手房成交跌破萬套
二手房成交或跌破萬套 北京樓市“銀十”成幻影
九月廣州新房成交量創(chuàng)年內(nèi)新高 二手房熱度下降
7月東莞一二手房成交均創(chuàng)年內(nèi)新高
新年首月廣州新房成交量環(huán)比跌兩成 二手房環(huán)比微增