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“我在此次利率調(diào)整的范圍內(nèi)嗎？”“存量房貸利率能降到多低？”“什么時候開始調(diào)整？”

近日，關(guān)于存量房貸利率的話題備受購房者關(guān)注。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

隨著《通知》的發(fā)布，近日，工商銀行(601398)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、中國銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)、郵儲銀行、招商銀行(600036)、光大銀行(601818)、中信銀行(601998)等多家銀行初步回應(yīng)了購房者關(guān)心的問題。

哪些存量房貸利率能夠調(diào)整？

對于存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的定義，此前央行在《通知》中已明確，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

在此基礎(chǔ)上，銀行再次進行了補充回答。多家銀行表示，本次存量房貸利率調(diào)整的對象為存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸款中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)。對于組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可進行調(diào)整。

另外，多家銀行指出，本次存量房貸利率調(diào)整的對象為存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，個人商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款不在調(diào)整范圍之內(nèi)。

值得注意的是，工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行、光大銀行等均指出，存在拖欠或逾期的個人住房貸款，不在本次利率變更范圍之內(nèi)。對于符合調(diào)整范圍的首套住房貸款，需在購房者還清逾期本息后進行調(diào)整。

近期，多地已經(jīng)開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”意味著，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

那么，客戶在辦理貸款時非首套房但當(dāng)前已符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的，能否調(diào)整？多家銀行對該類問題亦進行了回應(yīng)，均表示如果當(dāng)前實際住房情況是否已經(jīng)符合辦貸款的城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)，并能夠提供房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，則可以進行調(diào)整。

例如，中信銀行指出，當(dāng)前已滿足以下任一情況，可認(rèn)定為首套房貸：一是如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；二是如果貸款購買住房時不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

存量房貸利率能降到多低？

除了認(rèn)定范圍，存量房貸利率能降到何種水平也成為客戶最為關(guān)注的話題。

央行此前明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，不過調(diào)整后的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

中國銀行指出，目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點確定的，本次調(diào)整不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點。該行舉例表示，目前LPR是4.2%，貸款按加80個點執(zhí)行，則現(xiàn)在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個點，調(diào)整后貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

據(jù)了解，目前全國31個省/直轄市/自治區(qū)均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。

不過，需注意的是，此前客戶已支付的利息并不受到影響。工商銀行在公告中指出，對于《通知》發(fā)布前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利率，暫不支持返還。

另外，央行、國家金融監(jiān)督管理總局此前表示，存量首套房貸利率的調(diào)整方式，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行及工商銀行公告，新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸；協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。

同時，上述兩家銀行均表示，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，上述兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別。考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式。

存量房貸利率何時開始調(diào)整？

對于調(diào)整時間，此前《通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

多家銀行在近日的公告中再次明確。

中國銀行表示，將于9月25日起接受客戶調(diào)整申請，具體事宜將及時通過該行官方網(wǎng)站、官方微信公眾號等渠道另行公告。在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。

工商銀行表示，正積極進行各項準(zhǔn)備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體以公告時間為準(zhǔn)。

建設(shè)銀行亦表示，高度重視本次調(diào)整工作，正在抓緊制定具體實施細(xì)則，進行準(zhǔn)備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務(wù)。

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