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“我在此次利率調整的范圍內嗎？”“存量房貸利率能降到多低？”“什么時候開始調整？”

近日，關于存量房貸利率的話題備受購房者關注。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

隨著《通知》的發(fā)布，近日，工商銀行(601398)、農業(yè)銀行(601288)、中國銀行(601988)、建設銀行(601939)、郵儲銀行、招商銀行(600036)、光大銀行(601818)、中信銀行(601998)等多家銀行初步回應了購房者關心的問題。

哪些存量房貸利率能夠調整？

對于存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的定義，此前央行在《通知》中已明確，是指2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

在此基礎上，銀行再次進行了補充回答。多家銀行表示，本次存量房貸利率調整的對象為存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸款中的公積金貸款部分不在調整范圍之內。對于組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可進行調整。

另外，多家銀行指出，本次存量房貸利率調整的對象為存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，個人商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款不在調整范圍之內。

值得注意的是，工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、光大銀行等均指出，存在拖欠或逾期的個人住房貸款，不在本次利率變更范圍之內。對于符合調整范圍的首套住房貸款，需在購房者還清逾期本息后進行調整。

近期，多地已經(jīng)開始執(zhí)行“認房不認貸”政策。9月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

“認房不用認貸”意味著，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

那么，客戶在辦理貸款時非首套房但當前已符合首套房標準的，能否調整？多家銀行對該類問題亦進行了回應，均表示如果當前實際住房情況是否已經(jīng)符合辦貸款的城市首套住房標準，并能夠提供房屋套數(shù)等相關證明材料，則可以進行調整。

例如，中信銀行指出，當前已滿足以下任一情況，可認定為首套房貸：一是如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策；二是如果貸款購買住房時不是家庭在當?shù)氐奈ㄒ蛔》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的。

存量房貸利率能降到多低？

除了認定范圍，存量房貸利率能降到何種水平也成為客戶最為關注的話題。

央行此前明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，不過調整后的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

中國銀行指出，目前，房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的，本次調整不涉及LPR變化，是調整加減點。該行舉例表示，目前LPR是4.2%，貸款按加80個點執(zhí)行，則現(xiàn)在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則存量貸款調整后不得低于LPR+10個點，調整后貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

據(jù)了解，目前全國31個省/直轄市/自治區(qū)均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。

不過，需注意的是，此前客戶已支付的利息并不受到影響。工商銀行在公告中指出，對于《通知》發(fā)布前已經(jīng)支付的高于調整后利率水平的房貸利率，暫不支持返還。

另外，央行、國家金融監(jiān)督管理總局此前表示，存量首套房貸利率的調整方式，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

根據(jù)農業(yè)銀行及工商銀行公告，新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸；協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。

同時，上述兩家銀行均表示，由于已經(jīng)明確調整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率政策下限，上述兩種方式調整的結果無明顯區(qū)別?？紤]到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式。

存量房貸利率何時開始調整？

對于調整時間，此前《通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

多家銀行在近日的公告中再次明確。

中國銀行表示，將于9月25日起接受客戶調整申請，具體事宜將及時通過該行官方網(wǎng)站、官方微信公眾號等渠道另行公告。在調整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。

工商銀行表示，正積極進行各項準備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務渠道，具體以公告時間為準。

建設銀行亦表示，高度重視本次調整工作，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務。

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