廣深執(zhí)行“認房不認貸”，市場影響有多大？京滬何時跟進？

來源：智能家居時間：2023-09-01 07:40

7月底住建部倪虹部長明確提出要進一步落實個人住房貸款“認房不用認貸”等三大優(yōu)化方向后，8月25日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動首套房“認房不認貸”政策落地，明確指出將政策納入“一城一策”工具箱。8月30日，廣州、深圳兩地相繼落地執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策，積極響應監(jiān)管部門號召，釋放了積極信號，深圳作為全國政策風向標之一，本次快速全面執(zhí)行首套住房“認房不認貸”，對市場預期和市場信心將產(chǎn)生明顯提振效果，也將帶動更多城市跟進和落地相關舉措。8月31日，武漢、中山、惠州已跟進執(zhí)行，市場廣泛關注的北京和上海仍未有政策推出，預計近期京滬政策也有望迎來

為什么是廣州、深圳率先推出“認房不認貸”政策？

廣深在25日三部委發(fā)文后，率先落實“認房不認貸”政策，時間甚至早于二線城市，側(cè)面反映出廣深市場的下行壓力，地方政府需要推出有利措施穩(wěn)住市場及預期。

根據(jù)中指監(jiān)測，新房方面，4月以來，廣州市場活躍度逐月走弱，深圳二季度后市場也有所波動，8月市場成交規(guī)模明顯回落。其中，廣州截至7月新建商品住宅成交面積環(huán)比已連續(xù)4個月下滑，新房價格亦處在波動調(diào)整通道，市場預期偏弱；8月以來周均成交面積較7月周均下降17%，較去年同期下降近四成，市場活躍度明顯不足。深圳商品住宅成交面積持續(xù)在低位，價格已連續(xù)三個月下跌，8月以來商品住宅周均成交面積較7月周均下降30%左右，較去年同期下降近兩成，購房者觀望情緒較重，市場持續(xù)低迷。

二手住宅方面，二季度以來，廣州、深圳二手住宅成交面積環(huán)比持續(xù)下降，7月廣州、深圳環(huán)比分別下降1.8%、6.3%，其中，深圳在2021年2月末二手房指導價機制出臺后，二手房成交規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，2023年1-7月，深圳二手房月均成交僅25萬平方米/2621套，不足2020年同期月均成交量的四成（2020年1-7月深圳二手房月均成交約70萬平方米/7869套）。

圖：2019年至今廣州、深圳新房、二手房銷售情況走勢

注：8月銷售面積為周度銷售面積預估，數(shù)據(jù)截至8月30日

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

整體來看，廣州、深圳房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，市場調(diào)整壓力不斷增大是兩地率先落地執(zhí)行“認房不認貸”政策的主要原因。

廣深首套住房執(zhí)行“認房不認貸”，會對市場帶來多大影響？

本次廣州、深圳全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”，直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄本地無房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。政策優(yōu)化后，兩類人群再購房首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時房地產(chǎn)相關稅費也有望按首套執(zhí)行，此政策有利于降低家庭購房門檻、降低購房成本。

表：廣州、深圳住房信貸政策調(diào)整前后對比

注：廣州普宅需同時滿足：房屋的建筑容積率在1.0以上；套內(nèi)面積120㎡以下或建筑面積在144㎡以下；成交價格低于同級別住房平均交易價格的1.44倍。

深圳除深汕合作區(qū)外普宅需同時滿足：小區(qū)容積率≥1.0；單套建筑面積≤144㎡或套內(nèi)面積≤120㎡；實際成交總價低于750萬元（含房地產(chǎn)證本數(shù)）

資料來源：中指研究院綜合整理

從降首付的角度來看，對于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，廣州過去首付比例在40%-70%，深圳在50%-60%，現(xiàn)在再次購買住房首付均降至30%。對于一套總價500萬的住房而言，若按普通住宅，廣州本地無房但貸款未結(jié)清的購房者首付將從350萬降至150萬，貸款已結(jié)清的首付將從200萬降至150萬，購房門檻分別下降200萬和50萬；深圳本地無房但有貸款記錄的購房者首付將從250萬降至150萬，購房門檻下降100萬元。若為非普通住宅，首付比例下降的幅度更大，對購房者的帶動作用也會更加明顯。

從降低房貸利率的角度來看，廣州、深圳房貸利率將由4.8%分別降至4.2%、4.5%，對于總額為200萬的住房貸款，按30年計算，等額本息還款，利息支出將分別減少25.7萬元、12.9萬元，每月還款金額可分別減少713元、360元。

整體來看，本次廣州、深圳政策優(yōu)化后，將有效降低居民購房門檻和購房成本，有助于緩解購房者的觀望情緒，促進購房需求入市，考慮到深圳房屋總價明顯高于廣州，本次政策優(yōu)化對市場的帶動作用或更大。

北京、上海是否會跟進？

當前廣州、深圳相繼執(zhí)行首套住房“認房不認貸”的政策，為其他城市提供了參考借鑒，短期二三線城市將加速跟進（截至發(fā)稿前，武漢、中山、惠州已跟進），北京、上海優(yōu)化相關政策的預期也進一步增強。從市場表現(xiàn)來看，當前北京、上海房地產(chǎn)市場下行壓力也較大，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，8月以來北京、上海新房周均成交面積較7月周均下降接近30%，分別較去年同期下降20%、30%左右，除了個別項目外，多數(shù)項目去化壓力大，市場整體活躍度不足，政策有必要進行優(yōu)化，但考慮到京滬房屋總價高且首套與二套房首付比例差距較大，北京和上海全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策的可能性仍較小，可能通過一區(qū)一策或針對特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推進，節(jié)奏上有望近期落地。

表：目前北京、上海住房信貸政策

資料來源：中指研究院綜合整理

一線城市還有哪些政策可以優(yōu)化？

一線城市優(yōu)化樓市政策信號意義重大，廣深政策優(yōu)化或?qū)右徊ㄙ彿啃枨笕胧?，“金九銀十”行情可期，若北京、上海能及時落地相關政策，或?qū)⑦M一步修復市場信心，從而帶動全國市場預期好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，當前房地產(chǎn)市場預期較弱，想要扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢，還需要多個政策協(xié)同發(fā)力，從政策措施來看，需求端還可以通過降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點數(shù)，進一步降低改善人群的購房門檻和購房成本。同時可以調(diào)整京滬普宅認定標準，如通過降低非普宅首付比例的方式進行優(yōu)化。另外，進一步降低交易稅費也可以降低居民購房成本。

供給端來看，在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度的保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。7月央行、金融監(jiān)管總局延長“金融16條”政策期限，8月末證監(jiān)會明確“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。當前房地產(chǎn)銷售仍沒有明顯改善，部分房企流動性仍較為緊張，需要進一步加大房企在融資、稅費減緩等方面的支持。

整體來看，廣州、深圳相繼落地首套房“認房不認貸”，將有效帶動房地產(chǎn)市場預期和信心的修復，短期廣深房地產(chǎn)市場行情可期，但市場持續(xù)企穩(wěn)回升仍需更多供需兩端政策協(xié)同發(fā)力。從政策改善到市場見效通常需要一個過程，若一線城市更多實質(zhì)性政策盡快落地執(zhí)行，將有助于促進“金九銀十”購房需求釋放，從而帶動全國市場逐漸修復。另外，需求端修復也會帶動供給端預期恢復，預計核心城市開工、投資或率先好轉(zhuǎn)。

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（責任編輯：蒲莎莎）