打響一線城市第一槍！廣州官宣認房不認貸，專家預測短期內(nèi)成交量至少增長20%

來源：智能家居時間：2023-08-30 20:50

“認房不認貸”政策在一線城市落地。

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，該政策積極落實了住建部三部門優(yōu)化住房套數(shù)認定標準的政策內(nèi)容，“打響“認房不認貸”第一槍，意味著一線城市在這個政策上真正做了松綁，其也會促使其他三個一線城市近期加快政策出臺。”

“肯定會有利好的，市場已經(jīng)期盼這個政策已久了，在短期內(nèi)肯定是有效的，成交量至少增長20%，甚至更多?！睆V東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對時代財經(jīng)表示。

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，此政策出臺前，無房貸記錄、在廣州無房的，首付比例為30%；有房貸記錄、在廣州無房的，首付比例為40%；在異地有房貸已結(jié)清、在廣州無房的，首付比例為40%；在異地有房貸未結(jié)清、在廣州無房的，首付比例為70%。而在“認房不認貸”政策落地后，以上情況首付比例均變?yōu)?0%。

值得注意的是，該政策執(zhí)行時點以2023年8月18日為界，即2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，就按新政策執(zhí)行。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

300萬總價房，首付門檻可降低120萬

“有一些意向客戶有置換的需求，在幾天前有風聲傳出的時候就來咨詢了我，這對他們來說是一個很大的利好?！睆V州市番禺區(qū)的一位房產(chǎn)中介陳方（化名）告訴時代財經(jīng)，目前，比起外地有房人群，“賣一買一”的置換人群對這一政策的咨詢和意向更高。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對時代財經(jīng)指出，此次調(diào)整后的“認房不認貸”，實質(zhì)上是降低首套房的認定標準，當前主要利好兩類購房群體。

“一類是常住地有一套貸款住房，準備賣出房子換房；一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄、本地無房的購房客群，政策執(zhí)行后這兩類客群再次購買房屋按照首套房的房貸利率進行計算?！蓖跣越忉尩溃簿褪钦f，“認房不用認貸”能刺激積攢的“賣一買一”購房需求，以及在外地有購房貸款的客群購房需求的釋放，這部分需求釋放有利于提升廣州房地產(chǎn)市場的活躍度，給市場傳遞積極的信號，提振購房信心。

王小嬙指出，根據(jù)廣州目前執(zhí)行的情況，廣州首套房首付比例30%，房貸利率4.2%；二套首付比例70%，房貸利率4.8%；實行“認房不認貸”后，300萬總價首付門檻可從210萬降低至90萬；月供利息也會執(zhí)行首套房標準，降低0.6個百分點。“新政后購房門檻及月供壓力大幅降低。”

“這個政策在短期內(nèi)對成交量會有促進作用，9月、10月的成交量是可以看好的?！秉S韜表示，不過，在房價上，不會有太大的提振作用，會繼續(xù)保持穩(wěn)定，甚至以減價為主，價格上漲或許要到明年，“因為無論是開發(fā)商還是二手業(yè)主，都會想著趁著行情好，盡快出手、盡快置換。”

黃韜進一步指出，“這個政策可能會影響到30~40%的潛在客戶，影響面也算是很大的，主要是‘賣一買一’改善型的人群。不過，這個政策利好不是決定性因素，而是在激發(fā)他們本有的購買力?！?/p>

“對一線城市來說，現(xiàn)在有百分之六七十的購房人群是需要賣掉之前的房，再置換新房。如果是因為這個資格的限制，然后他在首套上得不到相關(guān)的利率和成數(shù)支持的話，會阻礙他們的購買能力。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對時代財經(jīng)表示，同時，在外地的信貸對在一線城市里面的剛性需求的購買也有影響，不利于超大型城市里的需求釋放，這一政策是有積極作用的，但具體效果還需要觀察。

陳方也表示，制約這些客戶置換的因素還有“賣房難”，“現(xiàn)在二手房的庫存量比較大，掛牌量也比較多。如果是能賣得出去的客戶，換房是必然的，但實際上有些業(yè)主的房子比較難賣出去?！?/p>

不過，在位于廣州市中心越秀區(qū)的中介吳悠（化名）看來，這一政策對她的客戶群體影響不大，“制約在這邊買房的客戶群體的主要原因，不是因為首付比例不夠低，而是沒有購房名額。比如現(xiàn)在有很多年輕人在廣州畢業(yè)工作，或涌入廣州工作，他們社保還沒交滿5年，但家庭條件寬裕、有購房需求和能力的，限購在很大程度上制約了他們的需求。”

黃韜指出，可以預計，接下來廣州還會出臺政策，政策的疊加效應會在9月、10月顯現(xiàn)，“比如限購由繳納社保5年變?yōu)?年，取消購房2年內(nèi)不能交易的限售，這些都是有空間可以進一步落實的。因為這些都是以前市場火爆之時制定的限制政策，現(xiàn)在市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變，限制措施應當適當放開?！?/p>

此前市場觀望情緒濃厚

事實上，在此政策出臺前，市場觀望氣氛濃厚，廣州樓市成交量大幅下降。

“8月的市場比7月還要低迷，主要是由于政策尚未落實，計劃購房的買家普遍持觀望的態(tài)度，特別是很多‘賣一買一’的購房者舊房子賣不出去，導致資金緊缺?！秉S韜告訴時代財經(jīng)。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月廣州新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月截止到29號僅3100多套，以上數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。

吳悠對市場的低迷也有著切身的感受，“一方面，今年5月到8月，我負責的這一板塊房價有所下降；另一方面，近一兩個月，成交量也比往年下降，房子賣不動，大家都在觀望。”

此外，吳悠已有需求的客戶也在縮減預算，“今年還有一些經(jīng)濟比較寬裕的客戶，本來計劃在這邊置換面積買大一點，比如打算買上千萬的房子，最后改成了300多萬的學位房，還想著用完學位就賣?！?/p>

廣州的情況也是一線城市的縮影。

中指數(shù)據(jù)顯示，今年8月，一線城市成交面積同環(huán)比均下降，環(huán)比跌幅22.83％，同比跌幅32.21％。其中，上海環(huán)比、同比下滑最嚴重，分別為28.9％、39.8％。

此外，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，監(jiān)測重點15城新房累計成交58934套，較上月同期下降7.19%。重點10城二手住宅累計成交49227套，較7月同期下降4.59%。新房，二手房均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。就北京而言，7月二手住宅僅成交9122套，進入8月，截止到29日成交9687套，仍處于歷史較低水平。

據(jù)了解，此前，廣州所執(zhí)行的“認房又認貸”政策是在過去市場活躍階段時提出的，2010年5月首次由三部門提出，至今已經(jīng)實行滿13年。2010年7月15日北京為首個執(zhí)行城市，2017年3月17日第二次加碼政策，沿用至今。

2017年3月17日，廣州也緊隨其后，加碼限購政策。一方面，外地人在廣州購房需要連續(xù)納稅5年或者社保5年（此前為3年）；另一方面，則是在首套房的認定上，執(zhí)行認房又認貸，“認房”看在廣州有無房產(chǎn)，“認貸”看在全國內(nèi)有無貸款記錄。

認房又認貸政策在樓市火爆之時起到了制約需求的作用。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2016年末、2017年初一線城市相繼重啟“認房又認貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34％、57％及49％。從成交價格看，“認房又認貸”有效遏制了房價上漲。

據(jù)易居研究院梳理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80％、70％、70％、70％，比首套首付高出40％~45％，房貸利率差最高達到了70BP。

因此，在樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化的如今，“認房又認貸”政策亟須做出調(diào)整。

事實上，今年7月24日，中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來，“認房不認貸”政策被多次提及。

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上表示，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

住建部發(fā)聲后，8月3日，鄭州出臺促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的15條新政，首提落實認房不認貸政策。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

（責任編輯：王治強 HF013）