股市是經(jīng)濟的晴雨表，上市公司股票價格也是上市公司經(jīng)營狀況的先行指標。從過去幾年房地產(chǎn)上市公司的股價表現(xiàn)分析，分歧比較大，且大部分房企股票處于長期筑底的走勢。在房企上市公司股價與估值低迷的背后，市場給出了非常悲觀的預期。

縱觀歷年來A股市場高估值的上市公司，除了短暫概念炒作的股票外，大多數(shù)長期享受高估值溢價的上市公司，基本上離不開其高成長的預期。與此同時，行業(yè)屬性也是市場給予估值定價的重要參考。例如，對包括鋼鐵、銀行、房地產(chǎn)、煤炭等傳統(tǒng)行業(yè)，市場往往給予比較低的估值定價水平。與之相比，包括醫(yī)療、高端裝備、高科技等行業(yè)，市場給出的估值相對較高。

房地產(chǎn)與銀行板塊，成為了近年來A股低估值板塊的代表。歸根到底，與其行業(yè)屬性有關，也與盈利增速預期有關。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)成為了市場資金謹慎參與的行業(yè)板塊，與其政策環(huán)境、行業(yè)發(fā)展前景等因素息息相關。

步入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境持續(xù)回暖，對剛需購房者以及改善型購房者來說，政策層面頻頻吹暖風，購房“減負”跡象明顯。

從過去的“認房又認貸”到現(xiàn)在一線城市開始實施“認房不認貸”，雖然只有一字之差，但差別很大。

認房不認貸，指購房者在當?shù)孛聸]有房產(chǎn)，即使過去曾經(jīng)有過房貸記錄，但依然按照首套房進行認定。

首套房與二套房的差別并不少。例如，在“認房不認貸”的背景下，按照首套房的認定，可以大幅減少首付比例，同時也可以享受首套房的房貸利率。同一面積的房子，首套房與二套房的認定不同，對購房者的負擔有著顯著的差別。因此，在“認房不認貸”的影響下，可以給購房者帶來了減負的影響。

從廣州到深圳實施“認房不認貸”，可見一線城市在房地產(chǎn)市場開始發(fā)力，并借助政策利好刺激房地產(chǎn)的真實需求，促進剛需購房與改善購房的需求。

一邊是部分城市實施“認房不認貸”的措施，另一邊是LPR的下調、存量房貸利率開始松動，這些措施的先后實施，均對房地產(chǎn)市場構成積極的影響。其中，存量房貸利率的松動，不同銀行可能會有不一樣的應對措施，但銀行階段性讓利，有利于改善銀行的資產(chǎn)質量水平，一旦銀行息差率開始觸底回升，且資產(chǎn)質量開始持續(xù)改善，那么銀行的估值定價也會重新回升。

與銀行股的投資邏輯相比，房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯，同樣需要考慮政策環(huán)境變化的因素。在房地產(chǎn)行業(yè)政策回暖的背景下，房地產(chǎn)“政策底”得到確立，但仍需要等待實際需求的回升。只有政策回暖與實際需求回升，才能夠修復過去房地產(chǎn)行業(yè)的低迷估值定價水平。

逐漸削弱房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性，并逐漸回歸房地產(chǎn)的居住屬性，可能會是未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。即使未來房地產(chǎn)行業(yè)會加快洗牌，但龍頭房企依然占據(jù)競爭優(yōu)勢，成長預期高、風控能力好以及并購能力強的房企，容易獲得更高的估值定價。與之相比，風控比較弱且容易被淘汰的房企，自然容易被市場資金拋棄，資本市場的價格表現(xiàn)也是上市公司經(jīng)營狀況好壞的一面鏡子。

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