備受關(guān)注的福州調(diào)整二手房中介費(fèi)文件撤銷了！

6月2日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官方微信發(fā)布公告稱，按照行業(yè)主管部門要求，已撤銷調(diào)整二手房中介費(fèi)有關(guān)文件。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，全國25個(gè)重點(diǎn)城市買賣雙方實(shí)際支付的中介費(fèi)率平均值為2.2%，其中，購房者承擔(dān)了近7成中介費(fèi)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于外界認(rèn)為福州中介費(fèi)沒有實(shí)質(zhì)下降，且造成了負(fù)面影響，因此該文件被撤銷。未來中介費(fèi)用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策緊密結(jié)合，各地要兼顧購房群眾、中介機(jī)構(gòu)、市場行情等實(shí)際情況，積極降低交易成本，促進(jìn)二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

福州撤銷調(diào)整二手房中介費(fèi)有關(guān)文件

6月2日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官方微信發(fā)布公告稱，按照行業(yè)主管部門要求，已撤銷調(diào)整二手房中介費(fèi)有關(guān)文件。

公告稱，“我會于5月30日印發(fā)的《關(guān)于合理調(diào)整二手房交易傭金標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，因?qū)ψ〗ú?、市場監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見政策精神把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會不透，悖離上級精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響，對此，我會深表歉意！為及時(shí)消除影響，按照行業(yè)主管部門要求，我會已立即印發(fā)通知撤銷上述文件，并深刻吸取教訓(xùn)，深入學(xué)習(xí)住建部、市場監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見精神，深入領(lǐng)會政策措施，堅(jiān)持以人民為中心的思想，進(jìn)一步研究完善行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，切實(shí)降低房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)當(dāng)事人交易成本?！?/p>

5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，其中提出，調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金；合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%。該指導(dǎo)意見自6月1日起正式實(shí)施，試行期一年。

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是對5月8日住建部、市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》中提出的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”的落實(shí)。其中明確提出了“雙邊付費(fèi)、每一邊都要限價(jià)”的原則。

5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，從合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等十個(gè)方面提出具體監(jiān)管要求。其中，對于中介費(fèi)問題，《意見》提出，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

不過，福州調(diào)整二手房中介費(fèi)文件引起了市場爭議。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策被認(rèn)為是“中介費(fèi)下調(diào)第一槍”，包括落實(shí)買賣雙方等比等額分擔(dān)傭金、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等條款，但由于外界認(rèn)為該中介費(fèi)沒有實(shí)質(zhì)下降，且造成了負(fù)面影響，因此該文件被撤銷。

25城二手房中介費(fèi)率為2.2%

中介費(fèi)下調(diào)問題成為近期市場與政策熱點(diǎn)。

6月2日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，全國25個(gè)重點(diǎn)城市買賣雙方實(shí)際支付的中介費(fèi)率平均值為2.2%，相比3%的參考價(jià)（地方政府指導(dǎo)價(jià)下約定俗成的價(jià)格），相當(dāng)于打了7折的水平。從實(shí)際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競爭壓力增大等因素有關(guān)。反過來說明，在買方市場形成的過程中，中介費(fèi)其實(shí)有降低的可能。

具體城市方面，成都、西安和北京的中介費(fèi)略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費(fèi)相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%?？傮w上看，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，其中介費(fèi)要相對高。而城市規(guī)模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費(fèi)相對較低。

報(bào)告指出，影響中介費(fèi)下調(diào)的因素有六大類，按其影響效應(yīng)分類和排序?yàn)椋菏袌鲂星椋?0%）、中介類型（25%）、定價(jià)規(guī)則（20%）、服務(wù)內(nèi)容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費(fèi)用的下調(diào)情況看，有很大一部分和市場行情波動、中介公司競爭等有關(guān)聯(lián)。

具體來看，市場行情包括二手房交易市場情況、購房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場占有率、服務(wù)水平、市場口碑、價(jià)格競爭策略等；定價(jià)規(guī)則包括約定俗成、政府引導(dǎo)、分段定價(jià)、按套定價(jià)、按房屋金額定價(jià)、雙邊收費(fèi)、單邊收費(fèi)、成本轉(zhuǎn)嫁等；服務(wù)內(nèi)容包括連環(huán)單、獨(dú)家協(xié)議、貸款服務(wù)、增值服務(wù)、線上服務(wù)等；房源類型包括普通住宅和豪宅、學(xué)區(qū)房等；客源類型包括房東掛牌動機(jī)、熟客交易等。

報(bào)告認(rèn)為，此類因素在各大城市中都存在，其變化和調(diào)整會對中介費(fèi)用調(diào)整產(chǎn)生正向或反向影響。尤其是觀察二季度以來的中介費(fèi)情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購房者較少，所以中介費(fèi)會有所下調(diào)，且傾向于針對買家做下調(diào)。

報(bào)告還顯示，在中介費(fèi)“誰來承擔(dān)”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔(dān)（21%）、買家承擔(dān)大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”新政的目的所在。另外，從中介費(fèi)買賣雙方的負(fù)擔(dān)比例來看，有67%的費(fèi)用是由購房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。換句話說，購房者承擔(dān)了近7成中介費(fèi)，其壓力更大，且有損公平。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，中介費(fèi)下調(diào)是關(guān)系二手房市場和中介機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，必須科學(xué)有序推進(jìn)相關(guān)工作。此前住建部等兩部委政策為后續(xù)中介費(fèi)下調(diào)定了總基調(diào)，各地要基于實(shí)際情況開展工作。

對于中介費(fèi)用下調(diào)容易產(chǎn)生的費(fèi)用滋生和費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問題，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，貸款服務(wù)費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等滋生的新費(fèi)用如何定價(jià)，應(yīng)該在中介費(fèi)調(diào)整政策中做出說明，而在費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問題上，要做好系統(tǒng)論證和機(jī)制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購房者承擔(dān)房東那部分費(fèi)用的情況。

“今年二季度全國二手房市場遇到了較大的壓力，其對于中介公司的日常經(jīng)營和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場沒有激活或持續(xù)復(fù)蘇，那么中介費(fèi)的下調(diào)會加劇中介公司的經(jīng)營困難。此類困難下，也容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無序競爭、交易繼續(xù)疲軟等新問題?！眹?yán)躍進(jìn)說，因此，中介費(fèi)用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策緊密結(jié)合。各地要兼顧購房群眾、中介機(jī)構(gòu)、市場行情等實(shí)際情況，積極降低交易成本，促進(jìn)二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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