諸葛找房：蘇州4月新房市場量跌價升二手房成交仍處近兩年次高峰

來源：智能家居時間：2023-05-10 10:30

一、新房市場供需雙縮，姑蘇區(qū)成交延續(xù)漲勢

（一）成交：新房成交止升轉降，環(huán)比降幅近兩成

進入2023年，在元旦和春節(jié)雙假期的影響下，1月份新房市場活躍度相對不足，隨著春節(jié)假期過去，市場恢復常態(tài)化運行，加上去年以來出臺的多輪寬松政策發(fā)酵，積壓的需求逐步釋放，進入3月傳統(tǒng)的小陽春時節(jié)，隨著供應端發(fā)力，成交活躍度再度提升。小陽春的熱潮未能延伸至4月，在需求集中釋放過后，4月份成交熱度開始減退。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月蘇州新房成交4784套，環(huán)比下降18.01%，同比上升29.33%。從累計來看，1-4月蘇州新房累計成交17152套，同比下降17.98%。在一季度的快復蘇階段過去后，市場進入平穩(wěn)的常態(tài)化運行階段，預計5月份成交仍有下調可能。

（二）價格：在部分高價熱點項目成交帶動下本月均價穩(wěn)中趨升

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月蘇州新房成交均價為29077元/㎡，環(huán)比上升4.9%，同比上漲17.16%。新房價格連續(xù)兩月回升。雖然成交規(guī)模降溫，但是本月在部分熱點優(yōu)質項目的帶動下價格仍然延續(xù)上升態(tài)勢。

（三）庫存：供應規(guī)?？s減，庫存量兩連升

進入2023年，年初在春節(jié)假期等影響下，房企推盤量顯著下滑，降至歷史低位水平，2月市場恢復常態(tài)化，加上房企提前備戰(zhàn)金三銀四，推盤節(jié)奏有所加快，3月份迎來傳統(tǒng)的樓市小陽春，房企積極推新，供應量較上月翻四倍。進入4月后，房企推盤熱情減退，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月新建商品住宅批準上市套數(shù)為3545套，環(huán)比下降53.4%，同比下降0.3%。從庫存量來看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月蘇州新房庫存為53006套，環(huán)比上升0.22%，同比下降25.28%。從去化周期來看，本月去化周期為8.8個月，較上月下降了0.1個月。

2023年4月，蘇州共有20個商品住宅項目獲取預售證，較上月減少12個，共計3545套房源申領銷售許可。在3月傳統(tǒng)小陽春過去后，房企推盤熱情明顯下滑。4月申領銷許的樓盤以工業(yè)園區(qū)、相城區(qū)和吳江區(qū)為主力，各有5個項目申領。其中網(wǎng)紅熱盤保利“天字系”產品保利天和珺庭在本月迎來首開，推出的戶型為142㎡四室與162㎡四室，深受改善客戶追捧，成為奧體板塊的熱銷樓盤。

（四）分區(qū)：姑蘇區(qū)成交獨升，吳中區(qū)跌幅領跑

從本月蘇州區(qū)域成交表現(xiàn)來看，6大區(qū)域中除姑蘇區(qū)外，其他5個區(qū)域成交量全部回落，其中，吳中區(qū)跌幅領跑，本月成交1009套，環(huán)比下降33.18%；其次為吳江區(qū)，本月成交780套，環(huán)比跌幅為24.86%；高新區(qū)位居第三，環(huán)比跌幅為12.28%。

從占比來看，相城區(qū)成交規(guī)模占全市比例最高為26.9%，較上月擴大2.6個百分點；吳中區(qū)緊隨其后，本月占比為21.1%，較上月收窄4.8個百分點。

（五）板塊：吳中、相城區(qū)成熱點板塊聚集地，相城核心板塊成交領跑

從各大板塊成交來看，吳中區(qū)和相城區(qū)成為熱銷板塊聚集區(qū)域，分別占據(jù)6個席位。其中，相城核心板塊本月成交343套，成交均價為57634元/㎡，位居成交榜首；高新區(qū)的新區(qū)核心板塊本月成交281套，位列TOP2，成交均價為46550元/㎡；吳江區(qū)的黎里板塊緊隨其后，本月成交221套，成交均價為21298元/㎡。

（六）房企：建發(fā)房產單月銷售額近18億，華潤置地破15億

從4月房企在蘇州的銷售業(yè)績來看，有4個房企單月銷售業(yè)績破10億元，其中，建發(fā)房產本月銷售金額近18億元，位居業(yè)績榜首；華潤置地以15億元的銷售額位居第二，蘇州相城高新單月銷售額為13.7億元，位居第三。同時，保利、招商、萬科、仁恒等在蘇州市場都有著良好的表現(xiàn)，銷售額均在8億以上。國資背景的企業(yè)在蘇州仍然占據(jù)著突出位置。

（七）項目：建發(fā)·縵云華庭等三樓盤銷售金額破10億

從蘇州新房成交套數(shù)TOP20項目來看，主要集中于相城區(qū)、吳中區(qū)和高新區(qū)，分別有6個、4個、4個項目上榜，其中，和悅塘前雅院成為本月熱銷樓盤榜首，單月成交230套，成交均價為32599元/㎡；建發(fā)·縵云華庭位居第二，本月成交176套，成交均價為47479元/㎡；天地源(600665)平江觀棠位居第三，單月成交146套，成交均價為31849元/㎡。

從成交金額來看，本月有三個樓盤成交金額破10億，建發(fā)·縵云華庭成為當之無愧的榜首，成交金額為15.1億元；其次為和悅塘前雅院，單月成交金額為13.7億元，潤月雅筑以13.1億的銷售額位列第三。

二、4月二手房成交穩(wěn)中微降，仍處于近兩年來次高峰

（一）成交：本月二手房成交小幅回落，仍處于歷史高位水平

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月蘇州二手住宅成交8044套，環(huán)比下降3.53%，同比上漲166.18%。從累計來看，1-4月蘇州二手房累計成交24581套，同比上漲93.66%。蘇州二手房成交穩(wěn)中趨降，尚處于歷史高位水平，4月份蘇州二手房市場仍然維持較高的熱度。

（二）價格：二手房價格連續(xù)3月回落

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月蘇州二手住宅市場均價為29157元/㎡，環(huán)比下降0.38%，同比下降2.93%。蘇州二手房市場均價連續(xù)三月回落，隨著年后需求的集中釋放，市場熱度的持續(xù)性顯露不足，業(yè)主信心波動，選擇降價出售行為增多，帶動市場均價回落。

（三）調價房源：漲價房源占比回落2.97個百分點，業(yè)主漲價信心不足

從漲降價房源來看，2023年4月蘇州二手住宅調價中漲價房源占比為14.7%，較上月收窄2.97個百分點。漲價房源占比在連續(xù)五月擴大后自2023年2月開始連續(xù)三月回落。主要依賴于剛性需求以及疫情積壓支撐起來的熱度難以長久維持，后續(xù)市場不確定性增加，業(yè)主降價出售行為增多。展望后市，接下來仍需要強有力的利好政策加持才能支撐樓市的真正回暖。

（責任編輯：王治強 HF013）