盤點(diǎn)4月土拍：8城進(jìn)賬超1300億民營房企扎堆杭州成都

來源：智能家居時(shí)間：2023-04-28 21:00

中新經(jīng)緯4月28日電 (薛宇飛)4月份以來，中國多個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行了土地集中拍賣。受到當(dāng)?shù)貥鞘杏|底回升的影響，土拍市場有所回溫，一些熱門地塊受到企業(yè)追捧，爭搶較為激烈。據(jù)中新經(jīng)緯統(tǒng)計(jì)，4月份以來，上海、廣州、成都、重慶、杭州、合肥、長沙、無錫8個(gè)城市土拍成交金額超過1300億元人民幣。

今年以來，已有多家民營房企重新拿地，加入到了土地市場的爭奪，其中，杭州、成都的土拍中出現(xiàn)了較多民營房企的身影，且斬獲頗豐。

至少8城舉行集中土拍收金超1300億

連日來，已有多個(gè)城市舉行了土地集中拍賣，成功出讓多宗住宅用地。相較而言，杭州的步伐較快，在今年已完成三批次集中供地。

25日，杭州舉行第三批集中供地，與前兩批次相比，此次出讓的地塊多分布于近郊區(qū)域，土地質(zhì)量不如前兩批次。不過，地塊的容積率較上批次有顯著降低，12宗地塊有7宗容積率低于2.0，因此，本次土拍吸引到不少房企下場拿地，地塊平均報(bào)名房企數(shù)量在10家左右。

最終，此次土拍僅用50分鐘就完成4宗地塊出讓、8宗地塊價(jià)格封頂后轉(zhuǎn)到線下?lián)u號(hào)，總土地出讓金達(dá)166.6億元，成交樓面均價(jià)16682元/平方米，平均溢價(jià)率8.5%?？硕鹧芯恐行姆治觯环矫媸堑靡嬗谑袌龌嘏瘞淼男判呐c預(yù)期的提升，房企在上半年補(bǔ)貨需求較大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上帶動(dòng)整體熱度。盈利空間上，杭州第三批次出讓地塊平均房價(jià)地價(jià)差為13634元/平方米，盈利空間較為可觀。

21日，上海今年第一批次集中供地完成了全部19宗地塊的出讓，總成交額519億元，平均成交樓面價(jià)26089.9元/平方米，平均溢價(jià)率7.3%。其中，有4宗地塊底價(jià)成交，15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，14宗地由央企和地方國企競得。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜對中新經(jīng)緯分析稱，上海出讓的19宗地都臨近外環(huán)，且多為臨鐵地塊，部分地塊所在板塊為近年來供應(yīng)較少的區(qū)域，待釋放購房需求較多。部分出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上調(diào)，為開發(fā)商預(yù)留的利潤空間有一定提升。

重慶中心城區(qū)土拍于27日拉開序幕，當(dāng)日2宗居住用地成功出讓，收金6.34億元，其余地塊拍賣仍在進(jìn)行中。25日，合肥(含肥西縣)舉行第二批次集中供地，最終15宗地塊成功出讓，1宗地塊流拍，共計(jì)收金約145.52億元，整體溢價(jià)率達(dá)12.39%。21日，無錫在今年第一批次集中供地中成交6宗地塊，全部以底價(jià)成交，總金額為60.13億元。

20日，廣州第一批次集中供地收官，除1宗地塊提前終止交易外，其余7宗地塊均成功出讓，總出讓金為294億元，其中4宗地塊封頂進(jìn)入搖號(hào)成交，3宗底價(jià)成交。14日，長沙舉行今年首場集中供地，8宗地塊全部成功出讓，總成交額72.27億元。在4月，成都舉行了3次土地拍賣，18日、20日、26日分別成交3宗、2宗、4宗地塊，成交金額分別為20.36億元、29.76億元、22.43億元，合計(jì)72.55億元。

據(jù)中新經(jīng)緯統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，上述8個(gè)城市在4月份合計(jì)成功出讓了78宗土地，總成交金額為1336.41億元。

熱門地塊競爭激烈民企重啟拿地

從上述城市土拍情況看，地塊之間的分化情況比較明顯，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊受到房企追捧，土拍競爭較為激烈。

廣州掛牌出讓的番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊、BA0902125地塊，受到了外界關(guān)注，這兩個(gè)住宅地塊與旁邊的兩宗商業(yè)用地進(jìn)行捆綁，根據(jù)出讓要求，參與競拍宅地的企業(yè)，也必須參與商業(yè)用地的競投。上述4宗地塊的起拍總價(jià)達(dá)175億元。

20日的土拍中，上述住宅地塊被“華潤+長隆”聯(lián)合體、保利、華發(fā)、招商等一眾房企爭搶數(shù)十輪，價(jià)格觸頂后進(jìn)入搖號(hào)。最終，“華潤+長隆”聯(lián)合體分別以82.74億元、84.15億元將BA0902011地塊、BA0902125地塊收入囊中，溢價(jià)率均約為15%。旁邊的兩個(gè)商業(yè)地塊也被該聯(lián)合體拿下。

克而瑞研究中心認(rèn)為，4月的土拍中，上海、廣州、杭州的供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，上海首輪土拍中有8成地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，杭州2/3地塊搖號(hào)成交，都極大地帶動(dòng)了土地市場熱度。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率超過7%，維持相對高位。

從拿地企業(yè)看，大部分城市拿地主力依舊是央企和地方國企，比如，上海成交的19宗地中，有八成地塊被央企和地方國企競得，占到本輪土拍總金額的九成。相較于2022年，民營房企的拿地積極性有所復(fù)蘇，不少民企積極參與土拍，并有一定斬獲。

這種情況在杭州市場的表現(xiàn)較為明顯，該市第三批次出讓的12宗地塊中，有10宗地被民營房企拍下，民企拿地總金額達(dá)142.1億元，占總金額的85%。其中，杭州本地民企濱江集團(tuán)(002244)以29.1億元競得2宗地塊，許久沒有拿地的碧桂園通過搖號(hào)、以28.3億元競得濱江浦沿地塊。龍湖、偉星、坤和、天陽等多家民企均有斬獲。

近兩年房地產(chǎn)市場較為火熱的成都，也吸引了不少民企。自今年3月22日算起，成都已經(jīng)舉行了5場土拍，合計(jì)出讓17塊涉宅用地，其中，有8宗地塊被邦泰、樂山海天、澳南、杭州椿實(shí)等民營房企摘得。

全國土地出讓仍低迷企業(yè)收縮三四線投資

雖然熱點(diǎn)城市的土拍市場有所復(fù)蘇，但從全國看，部分成交數(shù)據(jù)仍不及往年。

克而瑞研究中心稱，截至4月25日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為4102萬平方米，與2022年同期相比下降了35%，降幅較3月份進(jìn)一步擴(kuò)大；成交總價(jià)1843億元，自2023年2月份以來連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上升；受上海、杭州、合肥等城市優(yōu)質(zhì)宅地成交影響，平均樓板價(jià)上升至4493元/平方米，回升至近一年高點(diǎn)。

克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)謝楊春稱，在百強(qiáng)房企拿地能級變化方面，2022年三四線城市占比只有31%，而過去四年則基本維持50%以上。實(shí)際上從2018年起許多百強(qiáng)房企已經(jīng)對自身的投資策略進(jìn)行調(diào)整，采取上浮策略，紛紛提出關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)投資回歸一二線城市，因此2018年之后投資有所下滑，2022年出現(xiàn)大幅度下滑，其中也有原因是部分三四線起家的出險(xiǎn)房企投資幾乎暫停。整體來看，三四線投資退潮的速度遠(yuǎn)高于二線。

謝楊春稱，從區(qū)域來看，目前長三角、珠三角土地相對穩(wěn)健，市場基本面比較好，而大部分房企也把對三四線城市的投資集中在核心城市群。他判斷，未來三四線城市的土地投資會(huì)維持低位，房企在三四線城市的投資退潮仍將延續(xù)，把有限的資金聚焦在核心城市。(更多報(bào)道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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（責(zé)任編輯：周文凱）