3月23日上午，廣州將迎來(lái)兔年的首場(chǎng)宅地土拍。這次土拍，將不再延續(xù)過(guò)往兩年實(shí)行的集中土拍模式，而是采取分批出讓，從3月23日到4月20日期間，8宗地塊將在不同時(shí)間段進(jìn)行公開(kāi)拍賣。正因如此，在2月21日這批供應(yīng)地塊陸陸續(xù)續(xù)掛出后，業(yè)內(nèi)引起了不小的討論。

業(yè)內(nèi)人士表示，從本次土拍來(lái)看，確實(shí)更像是恢復(fù)了以前的常態(tài)化土拍模式，但在地塊供應(yīng)及出讓規(guī)則上又有些許不同，這也說(shuō)明廣州的供地政策在不斷優(yōu)化。

土拍規(guī)則再變，供地政策不斷優(yōu)化

2021年2月，自然資源部發(fā)布通知，要求北上廣深以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶等共22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，在新一輪供地制度下，整個(gè)土地市場(chǎng)迎來(lái)全新“洗牌”。

廣州至今已經(jīng)完成了七輪集中供地，這幾輪土拍下來(lái)，廣州也逐漸摸索出自己的道路。比如，地塊數(shù)量從一開(kāi)始的“鋪網(wǎng)式掛地”到減量提質(zhì)，講求“少而精”；比如，集中土拍次數(shù)從2021年的三次變成2022年的四次；再比如，部分地價(jià)下調(diào)、取消限價(jià)等等。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)表示，通過(guò)多次調(diào)整，可以發(fā)現(xiàn)，地塊數(shù)量雖較起初有所減少，但中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的比例顯著上升，這刺激了房企競(jìng)拍的積極性，使得流拍率大大降低。而土拍次數(shù)增加、下調(diào)地價(jià)等，則可在一定程度上為身處重壓之下的房企減負(fù)，企業(yè)可根據(jù)自身的節(jié)奏和資金狀況進(jìn)行拿地，靈活布局。

優(yōu)質(zhì)地塊上架，激活房企參與積極性

具體來(lái)看，廣州此次共拿出16宗地，其中8宗為涉宅地，分別為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總計(jì)容面積為156.59萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)超269億元。

此次土拍，最大的變化就是從“集中”到“分散”。地塊不再集中在一天或兩天出讓，而是分布在一個(gè)月內(nèi)出讓，有的一天賣三宗，有的一天只賣一兩宗。

業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去兩年，行業(yè)受大環(huán)境影響，幾輪集中土拍可以很明顯地感受到市場(chǎng)逐漸“由熱轉(zhuǎn)冷”，土地供應(yīng)及成交規(guī)模也整體呈下行態(tài)勢(shì)，國(guó)央企拿地成主流，民企則普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。一方面，市場(chǎng)行情低迷，企業(yè)大多會(huì)選擇“蟄伏”，平穩(wěn)度過(guò)寒冬；另一方面，很多房企也確實(shí)“沒(méi)錢”。而分多次出讓，有助于政府部門根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，以穩(wěn)定土地端供應(yīng)。站在房企的角度，也將有更多時(shí)間和精力慢慢考察，優(yōu)中選優(yōu)，最終選擇滿意的地塊。

此外，區(qū)域供應(yīng)量減少，也意味著地塊所屬片區(qū)競(jìng)品減少，當(dāng)只有一個(gè)選擇時(shí)，會(huì)有力促進(jìn)地塊成交，減少流拍情況出現(xiàn)。同時(shí)，也可有效減輕大量產(chǎn)品差不多同時(shí)期入市導(dǎo)致的去化壓力。

盡管從規(guī)模來(lái)看，這次土拍體量并不算大，但地塊素質(zhì)卻一點(diǎn)也不含糊。如天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊，其位于天河智慧城核心區(qū)，距離地鐵21號(hào)線天河智慧城站不足1公里，交通便利；附近還有萬(wàn)科廣場(chǎng)、華南師范大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，商業(yè)、教育等配套資源都不缺。該地塊總占地面積7.02公頃，起拍樓面價(jià)僅約1.59萬(wàn)元/㎡。而地塊周邊，去年10月廣州第三輪集中供地中，中建四局+廣州高新+天河投資聯(lián)合拿下的天河育新街南側(cè)地塊，當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)為3.2萬(wàn)元/㎡。

荔灣的兩宗地塊，花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊和橋梓大街南側(cè)AF010645地塊，也同樣吸引了不少關(guān)注。前者位于花地河畔，后者位于芳村大道中以西，由于地處老城區(qū)，兩宗地塊素質(zhì)都還不錯(cuò)，周邊相關(guān)配套也較為成熟。其中，花地街羊城食品廠地塊起拍樓面價(jià)2.8萬(wàn)元/㎡，橋梓大街地塊起拍樓面價(jià)2.2萬(wàn)元/㎡。

值得一提的還有番禺，作為此次掛地最多的區(qū)域（3宗），番禺漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊、漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊以及迎賓路BA0603009地塊，均可稱上乘。尤其漢溪大道北側(cè)兩宗地塊，緊鄰地鐵漢溪長(zhǎng)隆站，距離較近的還有地鐵18號(hào)線南村萬(wàn)博站，可以直達(dá)冼村。

迎賓路地塊則靠近新光快速路和華南快速干線，自駕出行十分便利，北邊還有自然江景資源。

樓市利好頻出，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)

2022年底到現(xiàn)在，一系列穩(wěn)市政策相繼出臺(tái)。“金融16條”加速落地，信貸、債券、股權(quán)“三箭”齊發(fā)，民營(yíng)房企融資“開(kāi)閘”，政策支持力度空前。地方層面，開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)多城房地產(chǎn)政策分類放松，如放松限購(gòu)、放松限售、減免交易稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。同時(shí)，多地首套房房貸利率降至3.8%，來(lái)到歷史新低。

在多重樓市利好刺激下，房地產(chǎn)回暖信號(hào)明顯，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)后，到今年1、2月份全國(guó)商品房銷售已然轉(zhuǎn)正。

3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受采訪時(shí)表示：基于市場(chǎng)供給和需求、市場(chǎng)預(yù)期、政策落實(shí)三方面原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升充滿信心。

業(yè)內(nèi)人士表示，就當(dāng)前來(lái)看，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)初現(xiàn)，這當(dāng)然也有利于提振房企信心，激發(fā)拿地?zé)崆?。而即將到?lái)的廣州首輪土拍，也有望熱力開(kāi)場(chǎng)，走出一個(gè)向好行情。

據(jù)悉，目前不少地塊都已有意向房企參與，甚至個(gè)別地塊或?qū)⑽當(dāng)?shù)家房企同臺(tái)競(jìng)技，國(guó)央企依然是最積極的，但也有不少民企身影。

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