歷時(shí)四日，2023年上海第一批次集中供地于4月21日正式收官，19宗涉宅地塊全部完成出讓?zhuān)山豢傤~約518.8338億元，平均溢價(jià)率7.3%。

本批次地塊延續(xù)限地價(jià)、一次書(shū)面報(bào)價(jià)的競(jìng)價(jià)方式，地塊設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格觸及中止價(jià)轉(zhuǎn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段，最接近各個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)平均價(jià)格的為競(jìng)得價(jià)格。

從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)看，由于多宗地塊吸引超10組競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)拍，公證處在核驗(yàn)房企資料時(shí)往往耗時(shí)數(shù)小時(shí)，不過(guò)，在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，房企出價(jià)迅速，有地塊在30秒內(nèi)即觸及中止價(jià)轉(zhuǎn)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段。

15宗地塊觸及中止價(jià)轉(zhuǎn)入一次報(bào)價(jià)

從19宗地塊的成交結(jié)果來(lái)看，僅4宗地塊底價(jià)成交——浦東新場(chǎng)、嘉定江橋、松江廣富林、奉賢金匯4宗地塊僅有一家房企報(bào)名。其余15宗地塊均進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，房企拿地積極性頗高。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜提到，此次參與競(jìng)拍企業(yè)的數(shù)量為近幾年來(lái)最多，共有60余家企業(yè)參拍，其中近20家是民企，3家為混合所有制企業(yè)，其余為央國(guó)企和地方國(guó)資。

從4月21日當(dāng)天的競(jìng)拍情況看，當(dāng)日共計(jì)出讓3宗住宅用地，總出讓面積約9.9萬(wàn)平方米，總起價(jià)約99.86億元，3宗地塊均位于閔行區(qū)。

當(dāng)日上午，首先開(kāi)拍的是閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，該地塊共吸引16組競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)約兩個(gè)小時(shí)的前期資料審核等工作，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，8輪競(jìng)拍僅耗時(shí)約30秒，房企報(bào)價(jià)直接觸及中止價(jià)并轉(zhuǎn)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)，最終該地塊由上海建工旗下上海建工房產(chǎn)有限公司及保利發(fā)展旗下上海保利建錦城市發(fā)展有限公司聯(lián)合體以130900萬(wàn)元競(jìng)得。

地塊出讓信息顯示，上述閔行區(qū)莘莊社區(qū)地塊東至秀漣路，南至戰(zhàn)斗河，西至13A-08A地塊，北至黎康路，地塊出讓面積12957.8平方米，起始價(jià)120628萬(wàn)元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)80000元/平方米。

另一宗閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊為一批次供地中起始價(jià)最高的地塊，該地塊共吸引9組競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)55輪競(jìng)拍后觸及中止價(jià)并轉(zhuǎn)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)，最終該地塊由萬(wàn)科旗下上海萬(wàn)怡景置業(yè)有限公司和中國(guó)鐵建旗下中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司組成的聯(lián)合體以754860萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率8.98%。

上述地塊東至賢學(xué)路，南至銀都路，西至普旺路，北至賢薈路。地塊出讓面積65071.2平方米，起始總價(jià)692670萬(wàn)元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)75000元/平方米。

當(dāng)日，最熱地塊當(dāng)屬閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，該地塊共吸引28組房企參拍，最終由中華企業(yè)股份有限公司以201050元競(jìng)得，溢價(jià)率8.47%。

該地塊起始價(jià)為185349萬(wàn)元，出讓面積20930.1平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)80000元/平方米。該地塊四至范圍為東至秀漣路,南至16A-08A地塊,西至16A-05A地塊,北至16A-06A地塊。

至此，上海今年首批19宗地塊全部完成出讓。

張文靜指出，本批次19宗地多為臨鐵地塊，整體來(lái)看區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)。部分地塊所在板塊為近年來(lái)供應(yīng)較少的板塊，板塊域內(nèi)待釋放購(gòu)房需求較多。部分出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上調(diào)，為開(kāi)發(fā)商預(yù)留的利潤(rùn)空間有一定提升。同時(shí)部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售有保障。

央國(guó)企和地方國(guó)資拿地占多數(shù)

該批次成交的19宗地塊分別位于浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)11個(gè)地區(qū)，出讓面積共計(jì)94.42公頃。

從競(jìng)拍結(jié)果看，15宗溢價(jià)成交的地塊中，14宗地塊由央國(guó)企和地方國(guó)資競(jìng)得。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦提到，從這輪拿地結(jié)果來(lái)看，國(guó)、央企拿地占到八成以上，可以看出綜合實(shí)力上還是國(guó)、央企有優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，民企不是沒(méi)有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下江橋地塊，新華地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜提到，從拿地宗數(shù)來(lái)看，保利及其聯(lián)合體競(jìng)得3宗地塊；招商蛇口、萬(wàn)科、中鐵建、象嶼、金地都獨(dú)立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊，部分企業(yè)報(bào)名了多宗地塊，但仍未有收獲，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。

“從安全的角度來(lái)看，上海的投資價(jià)值遠(yuǎn)優(yōu)于三、四線(xiàn)城市，且上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)給出，利潤(rùn)都能算出，大部分土地都位置好，可以提前鎖定銷(xiāo)售額。一些容易出網(wǎng)紅項(xiàng)目的地塊更是不愁賣(mài)，資金回籠速度快，這些都是有利方面。不過(guò)，上海的一次性報(bào)價(jià)有技術(shù)含量也有運(yùn)氣成分，不多參與積累經(jīng)驗(yàn)較難連續(xù)拿多個(gè)地塊?！北R文曦說(shuō)。

盧文曦指出，這輪拍賣(mài)也看到一些不同的地方，聯(lián)合體參拍是常見(jiàn)現(xiàn)象，但是這次看到有4家公司參與拍賣(mài)，是比較罕見(jiàn)的現(xiàn)象。不排除這次集中出讓土地比較多，大家要增加拿地概率必須“廣撒網(wǎng)”，采取多家房企聯(lián)合可以提升“中簽率”。

張文靜提到，當(dāng)前上海房地產(chǎn)限制性政策仍是在全國(guó)范圍最嚴(yán)格的一檔，后續(xù)可調(diào)整優(yōu)化空間較大，目前落戶(hù)政策的放松，對(duì)市場(chǎng)有較明顯的帶動(dòng)效果，使得上?？墒蹘?kù)存進(jìn)一步減少。上海去年整體銷(xiāo)售情況較好，項(xiàng)目整體的去化有保障，相對(duì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)現(xiàn)金回流較快，目前開(kāi)發(fā)商最為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是較為優(yōu)質(zhì)的城市。

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