兩會“房住不炒”定調(diào)不變老舊小區(qū)改造成新型城鎮(zhèn)化重點

來源：智能家居時間：2020-05-30 10:54

本報記者翁榕濤趙毅北京報道

一年一度的全國兩會,在給全年經(jīng)濟活動定下基調(diào)的同時，也是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的許多行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。兩會中與樓市相關(guān)的政策和表述，成為業(yè)界了解未來市場發(fā)展方向的重要依據(jù)。

5月22日，十三屆全國人大三次會議開幕，國務(wù)院總理李克強作《政府工作報告》。在這份一萬余字的報告中，與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容僅有200余字，篇幅不多卻意義重大，主要包括：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

今年的《政府工作報告》首次未對全年經(jīng)濟增速設(shè)置具體目標(biāo)。李克強總理指出，這主要因為全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢不確定性很大,我國發(fā)展面臨一些難以預(yù)料的影響因素。他強調(diào)，無論是保住就業(yè)民生、實現(xiàn)脫貧目標(biāo),還是防范化解風(fēng)險,都要有經(jīng)濟增長支撐,穩(wěn)定經(jīng)濟運行事關(guān)全局。

時隔兩年重申“房住不炒”

對樓市“房住不炒”的定位，首次出現(xiàn)在2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議中，隨后，又提出了“不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等調(diào)控論調(diào)。多地相繼出臺并不斷升級樓市調(diào)控政策，調(diào)控效果也日趨顯著，為近幾年樓市的相對平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟重要的組成部分，維護市場穩(wěn)定是人心所向、大勢所趨，房地產(chǎn)發(fā)展只有兼顧民生、服從國家發(fā)展大局，方能行穩(wěn)致遠。

2018年，“房住不炒”出現(xiàn)在《政府工作報告》中，但2019年卻短暫“缺席”，盡管當(dāng)時報告要求“落實城市主體責(zé)任”，今年來隨著新冠肺炎疫情被有效遏制，房企復(fù)工、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營逐步恢復(fù)熱度。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份數(shù)據(jù)顯示，商品住宅銷售指數(shù)中，70城里面有50個城市環(huán)比上漲；二手住宅銷售指數(shù)，更是有3個一線城市漲幅均躍入前十，通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟發(fā)展的言論時而可見。

時隔兩年后重新提及“房住不炒”，與近期地方政府刺激樓市的相關(guān)舉措頻繁出現(xiàn)，不過這些政策多以“一日游”草草了結(jié)。3月4日，廣州市政府關(guān)于樓市放松的相關(guān)政策被叫停；3月5日，駐馬店政府發(fā)布的17項穩(wěn)樓市政策已從官網(wǎng)撤下。廣州和駐馬店先后撤下相關(guān)文件，再次引發(fā)大眾對樓市調(diào)控走向的關(guān)注。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁向《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者分析，“房住不炒作為國家樓市調(diào)控上的核心方針，盡管近期受疫情影響，經(jīng)濟比較低迷，但是和強調(diào)房住不炒沒有矛盾，這是一個長效機制?！?/p>

中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林則指出，“疫情影響下，無論是土地收入還是對房地產(chǎn)企業(yè)紓困來說，地方政府都有為房地產(chǎn)政策松綁的沖動。但是從宏觀政策來看，中央依舊堅持‘房住不炒’，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的杠桿達到一定高度，一旦政策松綁，可能會進一步擠壓實體經(jīng)濟。因此，地方政府如何拿捏房地產(chǎn)調(diào)控政策是較為敏感的。”

本次《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)的表述與以往有較大不同，明確要求“深入推進新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居”。

盤古智庫高級研究員江瀚認為，“再次強調(diào)了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，但是也明確了因城施策的房地產(chǎn)主基調(diào)，一方面，保證了房地產(chǎn)市場的供給穩(wěn)定，另一方面，通過城市群綜合帶動作用推動城市功能的分散，從而降低集聚所產(chǎn)生的過高房地產(chǎn)壓力?！?/p>

今年擬安排地方政府專項債券3.75萬億元，比去年增加1.6萬億元，提高專項債券可用作項目資本金的比例，中央預(yù)算內(nèi)投資安排6000億元。重點支持既促消費惠民生又調(diào)結(jié)構(gòu)增后勁的“兩新一重”建設(shè)，主要是：加強新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展新一代信息網(wǎng)絡(luò)，拓展5G應(yīng)用，建設(shè)充電樁，推廣新能源汽車，激發(fā)新消費需求、助力產(chǎn)業(yè)升級。

加強新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

佳兆業(yè)集團首席戰(zhàn)略官劉策表示，“預(yù)計今年房地產(chǎn)調(diào)控不會有太大的放松，但也可以看到政府報告中提及了新型城鎮(zhèn)化，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，這對于城市更新領(lǐng)域是較大利好。”

破解老舊小區(qū)改造難題

城鎮(zhèn)化進程無疑是房地產(chǎn)發(fā)展的一大動力。2019年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%。

隨著城鎮(zhèn)化率加快，房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代。原本以“增量開發(fā)”為代表的地產(chǎn)行業(yè)上半場，逐漸過渡到“存量運管”為標(biāo)志的下半場，伴隨著這一變化，城市更新越來越受到關(guān)注。

存量時代的房地產(chǎn)發(fā)展邏輯，與過去相比有所不同。劉策表示，“增量時代可能以住宅開發(fā)為主，房子建好賣掉就完事了，但現(xiàn)在情況已經(jīng)發(fā)生了變化。未來更多地注重項目的持有運營，在這一階段，能帶來充足現(xiàn)金流的利潤型項目很重要，而城市更新項目恰好符合這一要求?！?/p>

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為今年的投資重點之一。中國指數(shù)研究院報告指出，今年以來，中央在重要會議上已多次強調(diào)要加強存量住房改造提升，本次《政府工作報告》中明確提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，力度明顯加大，改善居民居住條件的同時，亦可擴大內(nèi)需，促進有效投資。

貝殼研究院相關(guān)分析指出，對于舊改的體量，根據(jù)住建部之前公布的數(shù)據(jù)，17萬個老舊小區(qū)拉動5萬億元投資，按照比例計算，此次推進的3.9萬個小區(qū)，預(yù)計可以拉動投資1.2萬億元左右。

老舊小區(qū)改造并非輕而易舉，往往出現(xiàn)眾口難調(diào)的問題，如加裝電梯高低層利益沖突、停車場改造有車無車?yán)娌┺牡取?/p>

全國人大代表于普松認為，改造過程中做好各方面的溝通協(xié)調(diào)至關(guān)重要?！捌鋵嶋y點主要還是溝通協(xié)調(diào)。牽頭人很重要，包括業(yè)主委員會或居委會應(yīng)該充分發(fā)揮他們的協(xié)調(diào)作用，除了手續(xù)辦理等方面的協(xié)調(diào)，最主要的是鄰里之間、業(yè)主之間的協(xié)調(diào)?！?/p>

考慮到很多老舊小區(qū)面臨“老齡化”人口居多的情況，全國人大代表姜明建議：“在社區(qū)改造中，能夠有200平方米到500平方米的一個養(yǎng)老空間，政府支持市場化運作，家庭購買服務(wù)?！?/p>

在老舊小區(qū)改造過程中，全國人大代表、山東省住建廳廳長王玉志建議從加大頂層設(shè)計、財政金融支持、引進長效服務(wù)機制等方面發(fā)力。“創(chuàng)造性地出臺一些政策，比如土地政策，山東有一個和低效用地有機結(jié)合的政策，主要是用于老舊小區(qū)改造性配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。再一個就是規(guī)劃的政策，在不違反規(guī)劃強制性規(guī)定的情況下，能夠適度地放開一些?！?/p>

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，前50強房企半數(shù)以上已開展城市更新業(yè)務(wù)，其中包含碧桂園、萬科、恒大、保利等等。但目前城市更新和舊改項目在空間分布上存在顯著不均，房企在此方面的投入還有較大空間。

存量時代房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化

在此次《政府工作報告》相關(guān)內(nèi)容以外，關(guān)于房地產(chǎn)稅何時推出以及房企融資利率下降等問題也頗受關(guān)注。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，同比增長9.9%。其中，住宅投資97071億元，較2018年增長13.9%。多地仍有房價上漲壓力。

5月18日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》中關(guān)于房產(chǎn)稅曾提到“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。長城證券分析師陳智旭認為，本次《政府工作報告》未提及房產(chǎn)稅，為三年來首次，上年《政府工作報告》中關(guān)于房產(chǎn)稅的表述為“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，房產(chǎn)稅的進程可能將有所放緩。

“房地產(chǎn)稅是中國稅收的重大調(diào)整。隨著新房大量上市，房地產(chǎn)存量時代下，土地財政難以為繼，通過居民已經(jīng)持有的大量房產(chǎn)進行征稅是未來的趨勢?！彼味≈赋觯诋?dāng)前經(jīng)濟不確定性的情況下，近幾年可能難以落地，但作為大的趨勢，國家也一直在完善和醞釀，估計3～5年后可能有大的突破。

“房地產(chǎn)稅立法的目的是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，達到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應(yīng)；另一方面本應(yīng)賣房者承擔(dān)的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買房者，變相抬高房價。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，房地產(chǎn)稅立法后，誰持有誰納稅的方式會更合理，但由于房地產(chǎn)稅本身涉及的環(huán)節(jié)和影響面極大，推進過程不但需要在制度層面做好保障，也需要結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的情況。

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）

來源：中國經(jīng)營報