5月22日上午，十三屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李克強作的政府工作報告中明確提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！迸c此同時，政府工作報告還提到“深入推進新型城鎮(zhèn)化”“老舊小區(qū)改造”等“涉房”內(nèi)容。這些關(guān)鍵詞為今年房地產(chǎn)市場的走勢定下了基調(diào)。

在政策的指引以及“穩(wěn)健貨幣政策”的大背景下，今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會與往年有什么不同？老舊小區(qū)整治會給房企帶來哪些發(fā)展機遇？各地在因城施策上會出現(xiàn)怎樣的特征？新京報房產(chǎn)新聞部記者邀請全國人大代表、政協(xié)委員，以及行業(yè)專家、房地產(chǎn)企業(yè)代表展開一場圓桌討論。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，今年在“真正過緊日子”的挑戰(zhàn)面前，仍有機遇“贏得未來”。 

【圓桌嘉賓】

莫天全 全國政協(xié)委員、房天下董事長

張玉良 綠地控股集團董事長、總裁

葉兵 58同城高級副總裁&安居客COO

張恒斌  愿景集團副總裁

趙秀池 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授

許小樂 貝殼研究院首席分析師

楊紅旭 易居研究院副院長

【核心觀點】

1、今年政府工作報告重提“房住不炒”，預(yù)示政策面中性略偏緊，不會明顯松動。根據(jù)近幾個月情況看，限購與限售這兩個政策完全取消的難度較大。

2、在“房住不炒”的總基調(diào)下，為應(yīng)對疫情帶來的影響，各地房地產(chǎn)政策環(huán)境總體較為寬松，居民合理的居住需求受到支持。

3、城鎮(zhèn)化與以往不同之處在于“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用”?！熬C合”肯定了中心城市和城市群的地位；“帶動”意味著城市及城市周邊要“大手拉小手”。

4、老舊小區(qū)的整治和升級，相對于新建住房挑戰(zhàn)可能更大，空間也同樣巨大，也需要行業(yè)龍頭企業(yè)參與其中助推發(fā)展。

5、老舊小區(qū)改造困難，主要是由于單靠政府財政支出的模式負擔(dān)過重、難以支撐大規(guī)模的改造，而社會力量參與又會面臨準(zhǔn)入障礙多、盈利難的問題。

【業(yè)界對話】

關(guān)鍵詞：房住不炒

重提“房住不炒”，預(yù)期政策面中性略偏緊

政府工作報告提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

Q1：在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位下，您認為今年房地產(chǎn)市場的走向如何？

莫天全：今年的政府工作報告重提“房住不炒”，說明政府對房地產(chǎn)業(yè)的定位和政策是持續(xù)的。從行業(yè)發(fā)展的角度來說，在疫情期間，線上賣房相關(guān)業(yè)務(wù)一直在上升，房地產(chǎn)行業(yè)原先是線下依賴比較嚴重的行業(yè)，但是現(xiàn)在必須要積極擁抱變化。從市場的角度來說，四月以來交易量會有比較大的反彈。同時也要注意到，目前購房者對房子的價值認識發(fā)生變化，而且對健康住宅會有新的要求，比如對戶型、對住宅的通風(fēng)等。

楊紅旭：今年重提“房住不炒”，政策面中性略偏緊。因此，中央層面的政策不會明顯松動。根據(jù)近幾個月情況看，限購與限售這兩個政策完全取消的難度較大，關(guān)于房貸首付比例降低的政策也會被收回。今年全國樓市總體來看，即便沒有疫情，也會降溫，疫情后政策放松的力度偏小，導(dǎo)致市場降溫幅度加大。

張玉良：“房住不炒”依然是樓市調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的準(zhǔn)繩，是中長期不動搖的核心思路。在“房住不炒”的總基調(diào)下，為應(yīng)對疫情帶來的影響，各地房地產(chǎn)政策環(huán)境總體較為寬松，居民合理的居住需求受到支持。同時，隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)高效推進，市場、行業(yè)各方面都在快速步入正軌，需求穩(wěn)步釋放。相信房地產(chǎn)市場能夠較快恢復(fù)，全年實現(xiàn)相對穩(wěn)定的發(fā)展。

葉兵：從兩會報告中的表述來看，“房住不炒”的定位非常堅定。今年強調(diào)引導(dǎo)各方面集中精力抓好“六穩(wěn)”“六?！?，并穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，因此房地產(chǎn)本身的穩(wěn)定對于經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要作用，房價穩(wěn)定、地價穩(wěn)定、預(yù)期穩(wěn)定才能有效落實經(jīng)濟穩(wěn)定。預(yù)計今年房地產(chǎn)不會出現(xiàn)過度刺激政策，穩(wěn)定依然是重中之重。

許小樂：堅持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，今年的政策方向主要是兩點。首先是保持首付比例穩(wěn)定基礎(chǔ)上的LPR下降，促進市場和預(yù)期的穩(wěn)定。各個城市差異越來越大，在房住不炒總體思路下，會結(jié)合城市的自身特點對政策做小幅調(diào)整。

Q2：各地在因城施策上，會有什么樣的特征？你認為今年還將如何操作？

趙秀池：各地情況不一樣，因城施策的政策手段也會不一樣。熱點城市，住房供不應(yīng)求，應(yīng)該繼續(xù)實行從嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策；非熱點城市，住房供過于求，房地產(chǎn)政策可適度寬松。

許小樂：因城施策方面，會根據(jù)城市具體特點、發(fā)展階段有所不同，今年政策的重點方向?qū)⑹峭苿映鞘腥Φ陌l(fā)展，政府工作報告明確提出發(fā)揮中心城市和城市群的帶動作用，預(yù)計未來城市圈內(nèi)的政策和交通障礙將會被逐步打通，例如實現(xiàn)公共交通的互聯(lián)互通、社保的互認等。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化

都市圈周圍地區(qū)將進入發(fā)展快車道

政府工作報告提到，加強新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。同時提出，深入推進新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。與此同時，政府工作報告還提到，加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展。

Q1：從加強新型城鎮(zhèn)化建設(shè)到深入城鎮(zhèn)化建設(shè)，你認為今年城鎮(zhèn)化的提法與之前有何不同？

張玉良：新型城鎮(zhèn)化依然是我國實現(xiàn)中長期高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手和核心動力之一。經(jīng)過長期的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)達到了一個新的高度，正在步入高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的新階段。中央對新型城鎮(zhèn)化的最新表述，緊緊抓住了城鎮(zhèn)化發(fā)展的新特點、新要求、新趨勢，準(zhǔn)確定位了城鎮(zhèn)化所處的歷史發(fā)展階段。

莫天全：今年提到的城鎮(zhèn)化，與以往不同之處在于“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用”?！熬C合”充分肯定了中心城市和城市群的地位，未來新增城鎮(zhèn)人口就業(yè)主要依賴中心城市和城市群；“帶動”這個詞則是指出了城鎮(zhèn)化建設(shè)一個很重要的途徑，城市及城市周邊要大手拉小手，共同前進。可以預(yù)見，未來都市圈周圍的地區(qū)將進入發(fā)展快車道。

Q2：之前區(qū)域發(fā)展不平衡的問題有望打破，部分區(qū)域?qū)⒂瓉砝谩７科蠹胁季值膮^(qū)域有哪些？您最看好哪些區(qū)域？

葉兵：強調(diào)中心城市和城市群的綜合帶動作用，說明了未來核心城市群依然是房企布局的重點，同時除了關(guān)注核心都市圈外，也需關(guān)注城市群中潛力城市。房企除了關(guān)注京津冀、 粵港澳大灣區(qū)和長三角外，也需關(guān)注西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起中存在的各種機遇。

許小樂：粵港澳大灣區(qū)、長三角、長江沿線的城市圈（成渝、武漢、鄭州城市圈）。這些區(qū)域的城市發(fā)展相對比較均衡，城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施相對完善，產(chǎn)業(yè)之間的互動也比較密切，是未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造

引入社會資本參與，有助于加快改造進程

政府工作報告提到，2020年擬新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

Q1：老舊小區(qū)整治與改造將有哪些積極意義？會迎來哪些發(fā)展機遇？

張玉良：老舊小區(qū)的整治和升級，相對于新建住房市場而言，挑戰(zhàn)可能更大，空間也同樣巨大，也需要行業(yè)龍頭企業(yè)參與其中，助推老舊小區(qū)的升級發(fā)展。

張恒斌：加強老舊小區(qū)改造，對于增強城市的韌性和抗風(fēng)險能力，推動城市肌理再造和空間的重塑，都有非常重要的意義。根據(jù)政府工作報告，今年新開工改造老舊小區(qū)數(shù)量比去年增加了2萬個，增長很快。實際上，老舊小區(qū)數(shù)量很大，2000年以前建成的老舊小區(qū)大約有30億平方米，這是一個藍海，我們判斷未來很長時間，老舊小區(qū)改造會保持在一個高水平線上運行。

趙秀池：老舊小區(qū)改造會起到拉動內(nèi)需、提高居民居住水平、美化城市環(huán)境的作用，同時實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益。在舊城改造中，加裝電梯、設(shè)立停車位、配建托老所、診所、幼兒園、引進物業(yè)管理、發(fā)展用餐等，都可以得到持續(xù)的收入。

許小樂：預(yù)計政策將會有序解決目前老舊小區(qū)改造的制度障礙，5月20日北京發(fā)布了《老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》，相信未來類似政策還會陸續(xù)出臺。老舊小區(qū)改造與“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式完全不同，需要參與企業(yè)有較強的運營能力，開發(fā)企業(yè)可以聯(lián)合存量領(lǐng)域強運營能力的企業(yè)一起參與。

Q2：老舊小區(qū)整治過程中，預(yù)期會遇到什么樣的困難？如何解決？

葉兵：老舊小區(qū)改造面臨的困難主要有兩點：其一是資金來源以及收益的多樣化，改造過程中雖然不像開發(fā)需買地、建造，但也需要大量的資金投入，并且不會像樓盤一樣通過售賣快速變現(xiàn)回籠資金，回報周期會明顯偏長；其二是相關(guān)技術(shù)和人才的缺乏，目前涉及加裝電梯以及用餐、保潔等工作都需要大量相匹配的人員，其培訓(xùn)、培養(yǎng)以及批量落地都需要一定時間。

張恒斌：過去的老舊小區(qū)改造主要是以政府投資為主，財政壓力比較大。近期，中央和地方在對社會資本參與老舊社區(qū)改造上提出了很多幫扶政策，比如貸款方面，引入政策性金融資金。但是社會資本的進入，很關(guān)鍵的一點是要形成市場化的長效機制和模式。過去社會資本的參與度很低，大家會覺得在改造過程沒有一個成熟的商業(yè)模式。在經(jīng)過一段時間發(fā)展，現(xiàn)在可以形成一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同樣可以實現(xiàn)市場化和金融化。

許小樂：困難主要是單靠政府財政支出的模式負擔(dān)過重、難以支撐大規(guī)模的改造，而社會力量參與又面臨準(zhǔn)入障礙多、盈利難的問題。事實上，推動老舊社區(qū)改造需要政府、社區(qū)、居民、企業(yè)多方協(xié)同。在引入社會資本參與社區(qū)改造方面，對納入計劃的老舊小區(qū)水、電、氣、熱、通信等基礎(chǔ)設(shè)施，由參與改造的社會力量出資、建設(shè)、運營，通過以建設(shè)停車場等其他有穩(wěn)定收益項目打捆等方式，對社會力量投資給予合理回報，可以加快老舊社區(qū)改造進程。

關(guān)鍵詞：減免房租

利于緩解中小企業(yè)壓力，租賃市場有望下半年恢復(fù)

政府工作報告提到，推動降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本；減免國有房產(chǎn)租金，鼓勵各類業(yè)主減免或緩收房租，并予政策支持。

Q1：這一減免或緩收房租主要利好于哪些企業(yè)？

許小樂：減免租金無疑對于城市小微商貿(mào)服務(wù)企業(yè)最好，如餐飲、理發(fā)、教育，能夠降低這些企業(yè)的門店租金成本。

Q2：減免房租的舉措能否有效緩解企業(yè)壓力，房產(chǎn)租賃市場今年預(yù)期走勢如何？后續(xù)關(guān)注的重點有哪些？

莫天全：房租是企業(yè)很大的一部分經(jīng)營成本，減免房租的舉措，對于緩解企業(yè)壓力的效果是非常直接的。目前復(fù)工復(fù)產(chǎn)還在穩(wěn)步推進中，租賃市場也會隨之加速。我個人的判斷是：由于疫情對經(jīng)濟造成的影響，一部分買房需求將轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U需求，因此租賃市場也將在今年下半年得到恢復(fù)。

趙秀池：減免房租可以減緩一部分企業(yè)的壓力。鼓勵各類業(yè)主減免或緩收房租，需要給予一定的政策支持，比如可以給予業(yè)主減稅、優(yōu)惠貸款的支持。

許小樂：今年住房租賃市場受到疫情的沖擊影響比較大，部分租戶因收入受到疫情影響，租金支付壓力較大。從貝殼研究院1-4月數(shù)據(jù)來看，重點城市租金水平比去年都有明顯的下降。

關(guān)鍵詞：穩(wěn)健貨幣政策

降準(zhǔn)降息推動融資環(huán)境放松，房企仍需防控風(fēng)險

政府工作報告提到，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年；保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定；創(chuàng)新直達實體經(jīng)濟的貨幣政策工具。

Q1：從今年政府工作報告來看，你認為今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會與往年不同嗎？

葉兵：從今年政府工作的表態(tài)來看，穩(wěn)健的貨幣政策會更為靈活適度，降準(zhǔn)降息、再貸款等手段會推動企業(yè)便利獲得貸款，并推動利率持續(xù)下行。但對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融控制，總體依然會保持相對從緊態(tài)勢，堅持房住不炒，嚴控資金非理性流入房地產(chǎn)市場。

趙秀池：今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會有一定改善。在降準(zhǔn)降息等寬松的貨幣政策下，LPR會進一步走低，企業(yè)融資成本會有所下降，融資也較容易。

許小樂：為了應(yīng)對疫情沖擊，未來金融環(huán)境或?qū)⒗^續(xù)保持寬松。但在過去的實踐中，部分資金流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)領(lǐng)域，未能直接發(fā)揮對實體經(jīng)濟的支持作用，導(dǎo)致部分城市資產(chǎn)價格上漲。此次特別強調(diào)創(chuàng)新直達實體經(jīng)濟的貨幣政策工具，是對資金流向的糾偏，未來會進一步加大金融監(jiān)管力度，防止資金被違規(guī)利用。這些舉措將保證房價不會因為流動性寬松出現(xiàn)大幅上漲。

Q2：房企在投融資方面應(yīng)該注意什么？

張玉良：為了對沖疫情的影響，全球都在推行寬松的貨幣政策。國內(nèi)也出臺了宏觀政策措施，在寬松的貨幣環(huán)境下，資產(chǎn)升值將成為大概率事件。在這樣的背景下，房企更應(yīng)加強融資和資金管理，持續(xù)強化現(xiàn)金流安全。

趙秀池：房企在進行投融資前，一定要做好可行性研究和風(fēng)險防范。把握好投資時機、投資區(qū)位、投資規(guī)模，保證投資產(chǎn)品適銷對路。不要盲目不計成本進行融資，要想辦法降低融資成本，增加項目的盈利性。

許小樂：房企在投資方面需要更加謹慎。房地產(chǎn)發(fā)展到了新的階段，地區(qū)之間的分化會更加明顯，要選擇符合人口流動規(guī)律的城市，產(chǎn)品設(shè)計上順應(yīng)改善需求持續(xù)增長的趨勢。 

來源：新京報記者 袁秀麗 張曉蘭 段文平 徐倩

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