“上海后花園”花橋樓亂象暗涌象嶼等房企頻觸紅線(xiàn)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-30 08:50

本報(bào)記者張玉昆山報(bào)道

“現(xiàn)在買(mǎi)房可送價(jià)值8萬(wàn)元的軟裝，5月31日這個(gè)活動(dòng)就沒(méi)有了，超一天都不行?！?月26日，在位于昆山市花橋鎮(zhèn)集善路金捷路路口的象嶼都城（備案名：都城怡園）售樓處，銷(xiāo)售人員王倩（化名）向記者表示。

類(lèi)似象嶼都城提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠的項(xiàng)目不在少數(shù)。5月26日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者實(shí)地走訪(fǎng)了象嶼都城、蘇河公園（備案名：德馨嘉苑）、濱江?；▓@、萬(wàn)科魅力花園等多個(gè)項(xiàng)目，深入了解當(dāng)前花橋樓市的現(xiàn)狀。

記者了解到，當(dāng)前在售部分項(xiàng)目特價(jià)房的優(yōu)惠力度達(dá)到了17萬(wàn)元。此外，不少開(kāi)發(fā)商還通過(guò)贈(zèng)送面積、人才包裝等手段進(jìn)行“攬客”。而對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商還有選擇地進(jìn)行“挑客”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)發(fā)商上述行為的目的還是為了以?xún)r(jià)換量，盡快回籠資金。

對(duì)于樓市發(fā)展中的相關(guān)問(wèn)題，5月28日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電致函象嶼地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行采訪(fǎng)，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。建滔地產(chǎn)銷(xiāo)售部相關(guān)負(fù)責(zé)人以回答不了掛斷了記者的電話(huà)，隨后亦未接受記者采訪(fǎng)。

5月26日，在位于昆山市花橋鎮(zhèn)集善路金捷路路口的象嶼都城售樓處，工作人員告訴記者，現(xiàn)在買(mǎi)房可送價(jià)值8萬(wàn)元的軟裝。（攝影：張玉）

花式促銷(xiāo)“挑客”

見(jiàn)到記者時(shí)，昆山花橋的房產(chǎn)中介美芽（化名）正在跟客戶(hù)預(yù)約下午兩點(diǎn)的看房。她告訴記者，從今年3月份開(kāi)始，花橋的售樓處就已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始開(kāi)放了。

地處蘇滬交界處的花橋鎮(zhèn)素來(lái)有“上海后花園”之稱(chēng)。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，花橋鎮(zhèn)總?cè)丝诤嫌?jì)16888人。2017年，花橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值265億元，公共財(cái)政預(yù)算收入38億元，人均可支配收入41460元，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)中排名第14位。

2020年5月26日，記者在象嶼都城售樓處看到，雖然是工作日，現(xiàn)場(chǎng)仍然有五六組看房的客戶(hù)。根據(jù)工作人員介紹，公司自5月1日開(kāi)始推出了“買(mǎi)房送8萬(wàn)元軟裝”的優(yōu)惠活動(dòng)，活動(dòng)截止期限為5月31日。

記者獲取的《象嶼都城“拎包入住”軟裝產(chǎn)品確認(rèn)單》顯示，象嶼地產(chǎn)此次贈(zèng)送的產(chǎn)品包括三人沙發(fā)、電視柜、茶幾、餐桌餐椅、實(shí)木床、床頭柜、窗簾及各種燈具。以三人沙發(fā)為例，確認(rèn)單顯示，其材質(zhì)為美國(guó)橡木框架+德國(guó)彈簧+高回彈海綿+棉麻面料。而主臥贈(zèng)送的1.8米純實(shí)木床的材質(zhì)則為北美進(jìn)口FAS橡木實(shí)木+松木床板。

推出優(yōu)惠活動(dòng)“攬客”的不只象嶼都城項(xiàng)目。

在位于花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)綠地大道211號(hào)的蘇河公園項(xiàng)目，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，部分樓棟有總價(jià)10萬(wàn)元的優(yōu)惠。而據(jù)濱江裕花園項(xiàng)目工作人員介紹，公司在五一期間推出特價(jià)房活動(dòng)?！拔覀円还餐瞥隽?批特價(jià)房，第一批推了30套，五一3天就賣(mài)完了?！?/p>

另?yè)?jù)上述工作人員介紹，公司在5月推出特價(jià)房活動(dòng)是為了迎合周邊樓盤(pán)的促銷(xiāo)趨勢(shì)，公司目前在13號(hào)樓推出的部分特價(jià)房的優(yōu)惠力度達(dá)到了17萬(wàn)元。

“現(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商還是受疫情影響，其整個(gè)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)情況不是特別好，所以采取降價(jià)的手段，這是明顯的以?xún)r(jià)換量，讓大多數(shù)人盡快下單?！眱|翰智庫(kù)首席研究員張化東表示。

“房企都在銷(xiāo)售抓回款這一塊，你不拿點(diǎn)真金白銀，給一些真真正正的實(shí)惠，人家不會(huì)來(lái)買(mǎi)賬的?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦直言。

事實(shí)上，為了盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)商們也通過(guò)雙向選擇進(jìn)行“挑客”。比如，蘇河公園比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目需滿(mǎn)足本科及以上學(xué)歷和7天內(nèi)付款兩個(gè)條件。部分樓盤(pán)無(wú)學(xué)歷要求但是必須7天內(nèi)付款。

“我們要求回款很?chē)?yán)的?，F(xiàn)在我們這邊客戶(hù)都是7天內(nèi)付首付，鎖定客源，有的客戶(hù)3天就付款了，這是硬性要求?！鄙鲜鎏K河公園工作人員稱(chēng)。

而萬(wàn)科魅力花園項(xiàng)目銷(xiāo)售人員亦表示，當(dāng)天付款可優(yōu)惠2萬(wàn)元。

對(duì)于各大樓盤(pán)的“挑客”行為，多位業(yè)內(nèi)人士直言，這是商家的一個(gè)促銷(xiāo)手段，其目的還是為了盡快回籠資金。

不過(guò)，盡管銷(xiāo)售人員積極營(yíng)造出銷(xiāo)售火爆的態(tài)勢(shì)，實(shí)際成交數(shù)據(jù)似乎并沒(méi)有那么樂(lè)觀(guān)。

據(jù)象嶼都城項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，目前項(xiàng)目1個(gè)月銷(xiāo)售200余套。不過(guò)，昆山市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月29日，象嶼都城項(xiàng)目批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)為3254套，已售套數(shù)為1721套。其中，7幢（樓棟公安幢號(hào)，下同）批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)為136套，已售套數(shù)僅為1套；2幢批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)為384套，已售套數(shù)為24套；8幢批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)為204套，已售套數(shù)為10套。

蘇河公園項(xiàng)目工作人員則稱(chēng)，自去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一共1600多套。“目前就剩一兩百套了?！崩ド绞蟹慨a(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月29日，蘇河公園批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)為1650套，已售套數(shù)僅為599套。此外，不少樓棟的成交情況均為個(gè)位數(shù)。其中6幢和13幢的成交套數(shù)為0。銷(xiāo)售數(shù)量最多的樓棟已售套數(shù)占批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)的比重也剛剛過(guò)半。

5月26日，在位于昆山花橋西環(huán)路605號(hào)的濱江?；▓@項(xiàng)目，工作人員稱(chēng)，目前部分樓棟推出的特價(jià)房?jī)?yōu)惠力度達(dá)到了17萬(wàn)元。（攝影：張孫明爍）

頻打“擦邊球”

花式促銷(xiāo)的背后，記者注意到，一些觸及灰色地帶的暗箱操作也在悄悄進(jìn)行。

據(jù)相關(guān)工作人員介紹，目前象嶼都城和蘇河公園兩個(gè)項(xiàng)目都可以做“人才編碼”服務(wù)，未落戶(hù)的購(gòu)房者只需要交2萬(wàn)元即可走人才通道。

濱江?；▓@項(xiàng)目工作人員亦稱(chēng)，人才編碼服務(wù)的時(shí)間在1～2個(gè)月，費(fèi)用為2.5萬(wàn)元。對(duì)于為何人才編碼服務(wù)費(fèi)用高于其他家，上述工作人員解釋稱(chēng)：“因?yàn)槊考议_(kāi)發(fā)商找的（合作公司）不一樣?，F(xiàn)在這方面的包裝很容易出問(wèn)題，我們開(kāi)發(fā)商找的都是全責(zé)任類(lèi)型的，做不下來(lái)房款是全退的。我們這是比較有保障性的包裝，都是找跟開(kāi)發(fā)商對(duì)接3～4年的老的合作公司?！?/p>

為了打消記者的疑慮，上述工作人員進(jìn)一步解釋稱(chēng)，其人才編碼包裝服務(wù)基本上沒(méi)有失誤過(guò)，無(wú)論是本科、專(zhuān)科還是三無(wú)都可以包裝?！叭ツ耆f(wàn)科、象嶼因?yàn)槿裏o(wú)做不下來(lái)退了200多套，我們這邊50多套全做下來(lái)了?！?/p>

公開(kāi)資料顯示，今年5月1日，蘇州人才落戶(hù)新政正式實(shí)施，對(duì)于人才落戶(hù)有詳細(xì)規(guī)定。比如，博士研究生、正高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員年齡不超過(guò)55周歲；碩士研究生、副高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員年齡不超過(guò)50周歲；本科學(xué)歷人員年齡不超過(guò)45周歲。

此外，具有大專(zhuān)學(xué)歷或國(guó)家職業(yè)資格（職業(yè)技能等級(jí)）三級(jí)，年齡不超過(guò)35周歲，在昆山穩(wěn)定就業(yè)并在申報(bào)單位連續(xù)繳納（不含補(bǔ)繳）社會(huì)保險(xiǎn)6個(gè)月以上的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后也可申請(qǐng)辦理落戶(hù)。

“這種包裝服務(wù)背后面臨最大的就是一些政策性的風(fēng)險(xiǎn)，如果在交房之前審核變嚴(yán)格了的話(huà)，還是有一定程度的風(fēng)險(xiǎn)?！睆埢瘱|說(shuō)。

盧文曦直言，這種行為其實(shí)就是打擦邊球。“這種用人才的方式去繞過(guò)限購(gòu)、限貸的一些調(diào)控政策，本身就是為這樣的城市投機(jī)提供了一道門(mén)檻、一個(gè)窗口，涉及到一些灰色地帶?！?/p>

除了觸及人才政策的灰色地帶，記者注意到，項(xiàng)目工作人員對(duì)于部分項(xiàng)目的屬性的介紹跟昆山市房產(chǎn)交易管理中心披露的信息并不一致。

比如，象嶼都城項(xiàng)目工作人員向記者表示，項(xiàng)目類(lèi)型為住宅，使用年限為70年。值得注意的是，記者在昆山市房產(chǎn)交易管理中心看到，都城怡園、德馨嘉苑（蘇河公園）、萬(wàn)科魅力花園項(xiàng)目的類(lèi)型均為商住。記者隨后得到的一份蘇州象嶼地產(chǎn)有限公司于2018年8月獲取的《昆山市商品房屋預(yù)售證書(shū)》亦顯示項(xiàng)目屬性為“高層公寓”。

在張化東看來(lái)，這其中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)?！霸谶@個(gè)區(qū)域購(gòu)房的話(huà)，還是要選擇一些住宅類(lèi)的產(chǎn)品，商住不是很靠譜。”

盧文曦告訴記者，對(duì)于類(lèi)似商住產(chǎn)品，銷(xiāo)售人員可能不告知，也可能告知得晚一點(diǎn)。“不告知的話(huà)會(huì)引起很大誤解，或者叫刻意隱瞞。上綱上線(xiàn)的話(huà)，會(huì)涉及到虛假宣傳?！辈贿^(guò)，盧文曦同時(shí)表示，一般銷(xiāo)售人員都會(huì)告知?！盎蛘咦詈蠛灪贤臅r(shí)候告訴你這個(gè)東西是怎么樣的。或者你接受了這個(gè)產(chǎn)品以后再告訴你。否則出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)更麻煩?！?/p>

對(duì)于記者的上述疑惑，象嶼地產(chǎn)方面并未給記者明確的回復(fù)。就此問(wèn)題，記者將繼續(xù)聯(lián)系相關(guān)政府部門(mén)追蹤核實(shí)。

（本報(bào)實(shí)習(xí)記者張孫明爍對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

（編輯：石英婧校對(duì)：顏京寧）

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）