證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，房地產(chǎn)引入“活水”又一實(shí)質(zhì)舉措，機(jī)構(gòu)正待資金入場(chǎng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-02-21 13:40

財(cái)聯(lián)社2月21日訊（記者封其娟林堅(jiān)）向房企提供資金支持，是政策端近兩年釋放的主要信號(hào)，如今私募投資領(lǐng)域也再迎政策最新“禮包”。

圖為證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的消息

據(jù)證監(jiān)會(huì)2月20日官網(wǎng)消息，近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，以期進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

證監(jiān)會(huì)表示，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。

財(cái)聯(lián)社記者梳理后發(fā)現(xiàn)，此次試點(diǎn)工作有七大核心要點(diǎn)：

一是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

二參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

三是參與試點(diǎn)管理人可按指引要求開展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，不參與試點(diǎn)的管理人原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響，可按照協(xié)會(huì)現(xiàn)行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

四是試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。此外，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。

五是為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。

六是私募股權(quán)投資基金管理人可以結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金設(shè)置合理杠桿比例，但不得利用分級(jí)安排變相保本保收益。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過(guò)凈資產(chǎn)的200%。

七是鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

整體來(lái)看，試點(diǎn)工作突出了對(duì)新設(shè)私募產(chǎn)品的差異化安排，提升對(duì)機(jī)構(gòu)資金的吸引力度，以及對(duì)投資過(guò)程內(nèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患予以明確排除等，以確保不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域融資市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)作。據(jù)了解，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措，旨在進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

為落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)開展要求，規(guī)范私募投資基金從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，中基協(xié)起草了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），并自2023年3月1日起施行。記者注意到，《指引》共二十一條，對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

一是明確試點(diǎn)原則、不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型；

二是明確適格投資者及基金運(yùn)作要求；

三是適度放寬股債比及擴(kuò)募限制，提升不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作靈活度；

四是防范風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)事中事后監(jiān)測(cè)。

看點(diǎn)一：對(duì)多個(gè)細(xì)節(jié)提出規(guī)范要求

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類，在國(guó)內(nèi)也有探索。

據(jù)記者了解，近年來(lái)，我國(guó)已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。如為貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)的工作部署，證監(jiān)會(huì)支持建設(shè)銀行(601939)住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會(huì)完成備案。

中基協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

可以說(shuō)，這些產(chǎn)品在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

不過(guò)，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，因此證監(jiān)會(huì)此次才指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

中基協(xié)表述，在申請(qǐng)程序方面，符合試點(diǎn)要求的管理人，在開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，可于3月1日后通過(guò)協(xié)會(huì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺(tái)首頁(yè)的政策申請(qǐng)模塊提交申請(qǐng)材料。對(duì)于不具備基金初步募集和展業(yè)計(jì)劃的管理人，中基協(xié)暫不受理其申請(qǐng)材料。

為便于計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模、明確標(biāo)準(zhǔn)，中基協(xié)還提示了5大關(guān)注要點(diǎn)：

一是關(guān)注是否為已備案私募股權(quán)基金（不包含創(chuàng)業(yè)投資基金）不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模，未備案私募基金規(guī)模不予認(rèn)定；

二是關(guān)注是否為擬申請(qǐng)管理人管理的規(guī)模，關(guān)聯(lián)方管理人或管理人高管在其關(guān)聯(lián)方管理人名下的管理規(guī)模不予認(rèn)定；

三是關(guān)注投資范圍，認(rèn)定規(guī)模的投資項(xiàng)目應(yīng)為住宅地產(chǎn)（普通住宅、公寓、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房（寫字樓、商場(chǎng)、酒店等）、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目）；

四是關(guān)注計(jì)算口徑，計(jì)算規(guī)模應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)投資本金，即基金實(shí)繳且投向項(xiàng)目的股權(quán)本金金額（不包括增值部分），外部貸款杠桿部分規(guī)模以及投向不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)FOF基金規(guī)模不予認(rèn)定；

五是關(guān)注管理規(guī)模是否符合要求，開展不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)的管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元；對(duì)于僅符合在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元要求的管理人，應(yīng)在提交材料時(shí)承諾其后續(xù)備案不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。

看點(diǎn)二：突出對(duì)機(jī)構(gòu)資金的吸引力

中信建投房地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為，提出要發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)私募基金，除了可以投資基礎(chǔ)設(shè)施之外，還可以投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，該政策有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，助力行業(yè)的健康發(fā)展。

圖為中基協(xié)關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》的公告

根據(jù)此次試點(diǎn)內(nèi)容，有業(yè)界人士分析，突出了對(duì)機(jī)構(gòu)資金，尤其是長(zhǎng)期資金的吸引力。

根據(jù)《指引》第四條，設(shè)立的私募股權(quán)投資基金管理人實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元，且具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元等。

第六條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元。

第七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)為首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元的投資者。其中，有自然人投資者的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%。以合伙企業(yè)、契約等非法人形式，通過(guò)匯集多數(shù)投資者的資金直接或者間接投資于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的，應(yīng)當(dāng)穿透核查，但基本養(yǎng)老金、社會(huì)保障基金、年金基金等養(yǎng)老基金，慈善基金等社會(huì)公益基金，保險(xiǎn)資金，金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的資產(chǎn)管理產(chǎn)品，在境內(nèi)設(shè)立的面向境外投資者募資的QFLP試點(diǎn)私募基金除外。

看點(diǎn)三：風(fēng)險(xiǎn)把控最為關(guān)鍵

風(fēng)險(xiǎn)把控對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域而言有著至關(guān)重要的作用。記者留意到，這也是此次試點(diǎn)工作的重要一環(huán)。

一方面，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括了居住用房，但是是“特定”居住用房，即存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房，這對(duì)投資范圍有了嚴(yán)格的約束。

另一方面，中基協(xié)發(fā)布具體工作指引提到，為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)禁管理人使用基金財(cái)產(chǎn)投向其實(shí)際控制人控制的企業(yè)或項(xiàng)目；對(duì)于存在單一投資標(biāo)的、分級(jí)安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)進(jìn)行特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示；按季度向投資者進(jìn)行信息披露以及向協(xié)會(huì)報(bào)送運(yùn)作情況。

《指引》第九條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)當(dāng)由依法取得基金托管資格的機(jī)構(gòu)托管?；鹜泄苋藨?yīng)當(dāng)切實(shí)履行托管人職責(zé)，監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、適格投資者等持續(xù)符合要求，并按季度向協(xié)會(huì)報(bào)送不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資標(biāo)的、投資者變動(dòng)等運(yùn)作情況。

第十條規(guī)定詳細(xì)列出，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金合同應(yīng)當(dāng)明確約定的內(nèi)容：1）投資范圍、投資方式、退出方式等；2）基金投資決策機(jī)制安排；3）基金擴(kuò)募、分級(jí)安排、抵質(zhì)押等擔(dān)保安排4）被投企業(yè)向基金分紅事項(xiàng)（如有）5）股東會(huì)、合伙人會(huì)議或者基金份額持有人大會(huì)的召集機(jī)制、議事內(nèi)容和表決方式等；6）中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)要求的其他內(nèi)容。

另外，投向單一項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金合同還應(yīng)當(dāng)明確約定投資標(biāo)的、投資結(jié)構(gòu)等。

《指引》第十二條還清楚提到，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易的，管理人應(yīng)當(dāng)防范利益沖突，建立有效的關(guān)聯(lián)交易及風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，在基金合同中明確約定涉及關(guān)聯(lián)交易的事前、事中信息披露安排以及針對(duì)關(guān)聯(lián)交易的特殊決策機(jī)制和回避安排等。管理人不得隱瞞關(guān)聯(lián)關(guān)系或者將關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化，不得以私募投資基金的財(cái)產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方進(jìn)行利益輸送等違法違規(guī)活動(dòng)。

金融支持政策提振加速

實(shí)際上，此次試點(diǎn)工作的計(jì)劃此前已有“間接”官宣。2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，其中之一便是“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”。

其他4項(xiàng)內(nèi)容分別是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。

可以看到，多措并舉下是金融支持房地產(chǎn)紓困政策提振加速的背景。早在2022年10月20日，證監(jiān)會(huì)就已發(fā)聲稱，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，將在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的比例不超過(guò)10%。

市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，政策“組合拳”下可以進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，從而在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的過(guò)程中，助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

談及此次試點(diǎn)工作的啟動(dòng)，證監(jiān)會(huì)表示，將根據(jù)試點(diǎn)工作實(shí)踐情況及時(shí)總結(jié)評(píng)估，下一步完善試點(diǎn)政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能作用。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）