評論丨推動穩(wěn)地產(chǎn)進一步有序落地、有效實行

龐溟(仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部主管、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇成員)

11月24日,銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人表示,國有六大銀行在前期工作基礎(chǔ)上,圍繞“十六條”監(jiān)管政策,專題研究細化措施落實房地產(chǎn)金融管理政策,進一步加大工作力度,積極促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外,國有六大銀行近期與多家房地產(chǎn)企業(yè)密集簽訂合作協(xié)議,達成的意向性融資總額已超過萬億元。

近日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》),涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個方面十六條措施。

在重要的增量信息方面,《通知》強調(diào)要從多方面積極做好“保交樓”金融服務(wù),鼓勵金融機構(gòu)在商業(yè)自愿前提下提供新增配套融資支持,明確還款“后進先出”原則、新發(fā)放配套融資形成不良可以盡職免責(zé)等細節(jié),支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。此外,《通知》也推出了因城施策執(zhí)行個人住房貸款政策、個人征信權(quán)益保護、建筑企業(yè)信貸支持、住房租賃信貸服務(wù)及多元化融資等重要政策。

可以說,《通知》強調(diào)對各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁,從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取政策組合,推出全新政策措施或明確現(xiàn)有相關(guān)融資政策,兼顧了鼓勵新增信貸投放和穩(wěn)定存量貸款的問題、化解住宅項目交付風(fēng)險與化解個人住房貸款風(fēng)險的問題,提出適當調(diào)整房地產(chǎn)貸款集中度管理政策,有利于滿足房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,有利于多維度、多角度、多層面、多主體防范化解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險、流動性風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險,有利于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)有序健康發(fā)展。

筆者認為,一方面,“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標不會改變,對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、管理和引導(dǎo)方向不會發(fā)生顯著轉(zhuǎn)變,調(diào)控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調(diào)不會改變?!锻ㄖ芬蔡岢?,治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)得到重點支持,有利于推動優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期的、平穩(wěn)健康的、可持續(xù)的發(fā)展。

另一方面,金融扎實、有序、可行地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,有利于紓困想在前頭、走在前頭,有利于紓困更為制度化、體系化、全面化,繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、繼續(xù)穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降杠桿、繼續(xù)防范化解房企資金鏈風(fēng)險和有序化解房企信用風(fēng)險。

對各部門、各地區(qū)來說,應(yīng)當實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策,按照自身實際情況,有步驟、有秩序、有彈性地調(diào)節(jié)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策,跟進中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。例如,《通知》中便提出,地方政策在全國政策基礎(chǔ)上,可以合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付和貸款利率政策下限,這為地方政府的需求端調(diào)控政策提供了更為靈活的優(yōu)化空間。

與此同時,在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優(yōu)化監(jiān)管要求和階段性調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資要求,支持銀行依法合規(guī)、穩(wěn)妥有序地推動和支持房地產(chǎn)企業(yè)融資,合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款,重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項目,暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條,在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不被挪用的前提下進一步規(guī)范和優(yōu)化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)督與管理,優(yōu)先支付工程款、嚴格按照工程節(jié)點撥付資金、確保按期竣工交付,更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求。

伴隨著近期各項融資利好政策密集出臺,體現(xiàn)了在符合金融審慎管理制度、風(fēng)控、合規(guī)要求和市場化、法治化原則下,全面落實房地產(chǎn)長效機制,因城施策實施好差別化住房信貸政策,協(xié)力合策推動樓市盡快出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭,扎實、有序、可行地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

雖然本周人民銀行并未下調(diào)5年期以上LPR報價,但近期也存在通過降準置換部分到期MLF的可能,可以釋放5000億元到10000億元資金。如此既能維持流動性合理寬裕,又能適當降低商業(yè)銀行資金成本,促進信貸投放,推動降低企業(yè)融資和個人消費信貸成本,也可以進一步引導(dǎo)LPR下行,尤其是不對稱下調(diào)5年期以上LPR報價的概率相對更高,從而創(chuàng)造對鞏固經(jīng)濟復(fù)蘇態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展來說有利的、合意的、適宜的貨幣金融環(huán)境。

并且,降準落地有利于滿足和進一步釋放居民剛需、改善型按揭貸款需求,提高居民購房意愿與能力,促進房地產(chǎn)市場銷售,疊加近期各地扎實推進因城施策進行房地產(chǎn)調(diào)控、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)合理資金需求進行支持,預(yù)計房企資金面壓力和現(xiàn)金流壓力將持續(xù)好轉(zhuǎn),有利于提振市場情緒與信心,有效防范和化解風(fēng)險,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

總的來說,應(yīng)當在堅持“房住不炒”的思路與基調(diào)、逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下,探索新發(fā)展模式,繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策特別是差別化住房信貸政策,應(yīng)當以穩(wěn)為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整,盡量減少對市場的沖擊和影響,加快完善住房租賃金融政策體系,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,實現(xiàn)穩(wěn)增長、防風(fēng)險、促發(fā)展三重目標。

(責(zé)任編輯:周文凱 )

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