評(píng)論丨降準(zhǔn)有助于房地產(chǎn)“控價(jià)穩(wěn)量”

來源：智能家居時(shí)間：2021-07-16 15:50

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　　來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　作者丨李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　編輯丨陸躍玲

　　剛剛發(fā)布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70城新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)整體呈漲幅收窄的態(tài)勢(shì)。其中，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)今年以來首次收窄，漲幅從0.5%降至0.4%，一線城市停漲，二三線城市環(huán)比漲幅雙雙收窄。同比看，70城新房?jī)r(jià)格同比漲幅也出現(xiàn)今年以來首次收窄的態(tài)勢(shì)，一線城市漲幅慣性擴(kuò)大，而二三線漲幅明顯收窄。上漲城市數(shù)同比、環(huán)比均連續(xù)3個(gè)月減少。

　　可見，在銀行貸款集中度管理和開發(fā)商“三道紅線”半年考核影響下，資金面收緊和開發(fā)商促銷范圍擴(kuò)大，再加上部分城市啟動(dòng)了新房?jī)r(jià)格引導(dǎo)政策，前期密集調(diào)控給市場(chǎng)預(yù)期降溫，新房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅均收窄。二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)和新房類似，同環(huán)比指數(shù)“穩(wěn)中趨降”，6月分別為0.3%和3.5%，與5月相同，但環(huán)比指數(shù)明顯低于3-4月，同比指數(shù)去年12月以來首次停漲。

　　從城市來看，除廣州外，新房環(huán)比上漲較快的城市，基本都是二線非熱點(diǎn)和次熱點(diǎn)城市，比如濟(jì)南、長(zhǎng)沙、無錫、揚(yáng)州、大連、重慶、西安；新房同比來看，除廣州排漲幅第一外，基本都是棚改滯后城市或都市圈城市，比如銀川、濟(jì)寧、揚(yáng)州、徐州、西安、重慶和西寧。這反映了，樓市熱度從一線到熱點(diǎn)二線，再到二線非熱點(diǎn)和次熱點(diǎn)，最后到三四線的輻射邏輯。

　　二手房方面，由于二三線漲幅收窄幅度超過一線城市，6月份二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)京滬排在前兩位，金華、重慶、西安、無錫、杭州、海口等都市圈或二線熱點(diǎn)、次熱點(diǎn)城市依次排在隨后。值得注意的是，由于直播帶貨、網(wǎng)購(gòu)物流火熱，其聚集地義烏所在的金華市，不僅租金上漲快，二手房?jī)r(jià)格上漲也快。同比方面，一線城市繼5月后漲幅再次入列前6位。

　　主要原因也是二三線城市二手房?jī)r(jià)漲幅收窄幅度超過一線城市，這也彰顯了一線城市二手房市場(chǎng)為主導(dǎo)，二手房供應(yīng)在總價(jià)、區(qū)位上選擇多，剛性基礎(chǔ)扎實(shí)。總的來看，去年7月份以來調(diào)控收緊，資金面嚴(yán)控違規(guī)流入樓市，打擊首付非自有資金，房貸利率連續(xù)上漲，政策面重啟或升級(jí)限售、二手房增值稅免征期“2年改5年”等，終于在控房?jī)r(jià)上見到效果。

　　7月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房銷售面積達(dá)到8.86億平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)27.7%。不過，這一增速自今年2月以來連續(xù)4個(gè)月下降，增速高位回落的趨勢(shì)很明顯，6月單月銷售面積增速已經(jīng)收窄至7.5%?？紤]到2020年疫情后低基數(shù)效應(yīng)在今年下半年消失，估計(jì)下半年商品房銷售增速可能會(huì)繼續(xù)回落。

　　而且，行業(yè)全鏈條開始高位回落。先看前端的土地市場(chǎng)、開發(fā)商資金面和新開工。上半年，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降11.8%，其中盡管有去年疫情后二季度土地出讓加速造成的高基數(shù)效應(yīng)，但也不能忽視近期集中供地、“三道紅線”半年考核、貸款集中度管理下，開發(fā)商拿地積極性下降的現(xiàn)象。上半年，開發(fā)商到位資金增速?gòu)?月份的51.2%收窄至23.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款首次負(fù)增長(zhǎng)，銷售回款增速連續(xù)收窄。單月來看，國(guó)內(nèi)貸款降幅從-7.2%擴(kuò)大至-16.1%；按揭貸款（占銷售回款約40%）首次負(fù)增長(zhǎng)3.1%，顯示今年以來對(duì)房地產(chǎn)的資金緊縮，在開發(fā)商層面表現(xiàn)得很明顯。于是，我們看到，上半年新開工增速已經(jīng)從一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%。盡管有基數(shù)效應(yīng)影響，但開發(fā)商減緩新開工的趨勢(shì)顯現(xiàn)。

　　單月來看，新開工增速連續(xù)3個(gè)月下降，住宅新開工降幅從5月份的-2.9%擴(kuò)大至-3.4%，土地購(gòu)置面積連續(xù)4個(gè)月下降。不過，由于2018-2020年商品房銷售一直在高位運(yùn)行，2020年商品房銷售創(chuàng)年度新高，今年也是竣工高峰期。因此，開發(fā)投資增速的韌勁比較足。

　　下半年及未來，房地產(chǎn)竣工高峰期持續(xù)，建筑工程、安裝工程保持旺盛態(tài)勢(shì)，抵充了新開工和拿地增速收窄的影響。預(yù)計(jì)，全年開發(fā)投資可能將繼續(xù)回落，但仍有望保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會(huì)放松的重要原因之一。當(dāng)然，當(dāng)前各地財(cái)政收入增速降至近年來低點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)和“擴(kuò)內(nèi)需”在基建投資和公共服務(wù)上的支出較大，對(duì)樓市穩(wěn)定的訴求強(qiáng)烈。

　　近期，央行全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，客觀上有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金面過度緊縮的局面。近期，地產(chǎn)上中下環(huán)節(jié)都呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢(shì)。而且，近期房貸投放急速放緩、額度管控嚴(yán)格、利率明顯攀升，熱點(diǎn)城市二手住房貸款周期基本都超過了100天，從而影響到了“賣一買一”的改善型住房需求的釋放。

　　因此，本次降準(zhǔn)，目的之一也是為了緩解銀行惜貸情緒。而且，降準(zhǔn)后釋放無成本資金，激勵(lì)銀行發(fā)放低利率的中小微貸款。在貸款集中度管理模式下，中小微貸款增加，高利率的房貸釋放出了空間。因此，降準(zhǔn)也是為貫徹落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。當(dāng)樓市緊縮性的調(diào)控目標(biāo)達(dá)到后，考慮到各地方的客觀訴求，需要將調(diào)控和“三穩(wěn)”結(jié)合起來?；诖耍径葮鞘欣^續(xù)回落，但四季度有望保持穩(wěn)定，從而助推上下游變量在高位平衡。