中新經(jīng)緯11月14日電 題：“金融16條”全面助力房地產(chǎn)“軟著陸”

作者 嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)

近日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項(xiàng)政策措施，被稱為“金融支持房地產(chǎn)16條”(以下簡稱“金融16條”)。

當(dāng)前，在穩(wěn)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)膠著的狀態(tài)下，“金融16條”的推出，信息量巨大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來一段時(shí)期的發(fā)展可謂影響至遠(yuǎn)。

總體來看，我們認(rèn)為政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的主基調(diào)未變，但著眼于控制節(jié)奏，最終目標(biāo)是引導(dǎo)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

總基調(diào)：緊扣“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”思想

此次“金融16條”政策緊扣二十大精神和思路，明確了房地產(chǎn)金融，尤其是開發(fā)貸款投放的基本思想和準(zhǔn)則，即堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”。“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”思想源于二十大會(huì)議報(bào)告，即“堅(jiān)持和完善社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/p>

此次“金融16條”新規(guī)是對(duì)新一輪房地產(chǎn)金融工作的系統(tǒng)總結(jié)和定調(diào)，也是二十大以來最清晰和全面的房地產(chǎn)金融制度路線。針對(duì)不動(dòng)搖的思想，政策實(shí)際上批評(píng)了三種歧視性的房地產(chǎn)信貸投放做法，即對(duì)民企的支持力度偏少、對(duì)聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項(xiàng)目暴雷而忽視對(duì)整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的支持。

“金融16條”明確規(guī)定，對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)。此類定調(diào)，有助于對(duì)金融機(jī)構(gòu)工作思路做出糾偏，確保政策落實(shí)路線不偏、執(zhí)行力增強(qiáng)。

個(gè)人房貸：“-30個(gè)基點(diǎn)”操作或?qū)⒃黾?/strong>

此次政策對(duì)個(gè)人房貸投放落實(shí)了更加寬松和自由度高的規(guī)定，主要體現(xiàn)在城市政策、銀行政策和新市民政策三方面。

首先，從地方政策方面來看，后續(xù)要落實(shí)好因城施策內(nèi)容，在全國政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付和貸款利率政策下限。該規(guī)定相比9月份《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》有新內(nèi)容，后續(xù)類似“-30個(gè)基點(diǎn)”的地方操作或?qū)⒃黾樱追坷室灿锌赡艽嬖谙抡{(diào)空間。

其次，金融機(jī)構(gòu)在信貸政策方面，也和城市一樣可以有較大自由度，當(dāng)然要結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件三要素考量。

再次，在新市民政策方面，政策明確要確定新市民首套住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面會(huì)有新政策，預(yù)計(jì)今年年底前各地會(huì)出臺(tái)各類配套新規(guī)。

展期政策：防范房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率增加

此次“金融16條”確立了一個(gè)非常重要的風(fēng)控制度，即展期政策。政策明確，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

從工作優(yōu)化方面，政策提及了兩個(gè)內(nèi)容，即允許展期1年、可不調(diào)整貸款分類。此類規(guī)定意義重大，體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，展期是金融機(jī)構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大。通過展期模式，有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機(jī)構(gòu)和房企關(guān)系惡化，所以是化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常有必要的操作。其次，此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年相關(guān)主體也依然是要大力支持房企“保交樓”工作的。各類金融機(jī)構(gòu)要理解這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的設(shè)置，用足、用好政策，主動(dòng)扶持房地產(chǎn)企業(yè)的“保交樓”工作。

信托機(jī)構(gòu)：迎來了房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)的春天

此次政策在對(duì)房地產(chǎn)信貸、債券等融資給予支持同時(shí)，明確提高了信托這類金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)地位。政策指出，要鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。我認(rèn)為其有三個(gè)重要的信號(hào)意義。

首先，這標(biāo)志著房地產(chǎn)金融工作進(jìn)入到3.0版本，即從傳統(tǒng)信貸、債務(wù)融資進(jìn)入到信托融資形式，體現(xiàn)了金融支持工作進(jìn)入到一個(gè)新階段，也體現(xiàn)了各類金融機(jī)構(gòu)多渠道、多角度、多方位支持房地產(chǎn)。

其次，這也是目前高層對(duì)信托業(yè)務(wù)重要的政策轉(zhuǎn)向和表態(tài)。過去幾年，在實(shí)際情況中，以信托形式支持房地產(chǎn)融資的做法是被打壓的。今年上半年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)略有放松，但主要集中在租賃市場(chǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)，而此次政策對(duì)信托業(yè)務(wù)的“松綁”，可以理解為“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)又一春”。政策釋放出的暖意，這需要信托行業(yè)和從業(yè)人員積極解讀和理解相關(guān)政策。

再次，本次政策對(duì)信托公司其實(shí)提及了“轉(zhuǎn)型”的概念，尤其提及到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購業(yè)務(wù)。換句話說，信托公司要減少對(duì)增量市場(chǎng)的關(guān)注，同時(shí)要在存量市場(chǎng)方面尋找新投資機(jī)會(huì)和業(yè)務(wù)方向。

配套融資：一類新的房地產(chǎn)金融工具

此次政策在既有專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)了一種新的保交樓支持工具，即“配套融資支持”。該表述也是此次“金融16條”新政中，文字表述最多的一項(xiàng)內(nèi)容，足以說明對(duì)其重視程度之高。而此類配套融資支持是后續(xù)理解“保交樓”和理解金融工作需密切關(guān)注的內(nèi)容。

首先，配套融資支持設(shè)立的前提是，專項(xiàng)借款融資已積極到位、樓盤落實(shí)了“一樓一策”、配套融資有明確司法保障。在此基礎(chǔ)上，將由商業(yè)銀行或相關(guān)主體牽頭組建銀團(tuán)進(jìn)行投放。

其次，配套融資支持將作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款的子產(chǎn)品，即商業(yè)銀行會(huì)新設(shè)“專項(xiàng)借款配套融資”子科目并納入管理，最長有3年的資金投放期限，同時(shí)不牽涉房貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和房貸不良率考察等相關(guān)內(nèi)容。

再次，此類資金的償還方面，明確了樓盤后續(xù)銷售款是主要還貸來源。對(duì)于樓盤后續(xù)銷售款數(shù)量不多的，也可以從其他角度明確還款來源?？傮w而言，后續(xù)房地產(chǎn)各地“專項(xiàng)借款+配套融資支持”的體系框架將會(huì)更加健全。

不良資產(chǎn)：資管公司將承擔(dān)更大作用

此次政策明確了對(duì)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的重視程度，尤其是強(qiáng)化了四大資產(chǎn)管理公司在此類領(lǐng)域的重要角色和功能。

首先，金融資產(chǎn)管理在不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)度高，當(dāng)下此類機(jī)構(gòu)明顯受到了鼓勵(lì)，后續(xù)資管、地方政府、銀行和房企四方會(huì)形成比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)化解模式。換言之，雖然資管公司當(dāng)前一直在參與處置問題樓盤項(xiàng)目，但此次“金融16條”再次提高了類似機(jī)構(gòu)在處置方面的領(lǐng)導(dǎo)力和市場(chǎng)地位，包括其后可擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資者人等角色。

其次，對(duì)于資管公司處置不良資產(chǎn)方面，政策提及“提高資產(chǎn)處置效率”一詞，其含義是清晰的，即要求資管公司在后續(xù)工作中加快速度、加快出成果，尤其是要強(qiáng)化和律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的合作。此類表述，對(duì)于資管公司明確政治站位、立足企業(yè)定位、在關(guān)鍵歷史時(shí)期承擔(dān)重任等方面都有積極作用。

征信制度：減少延期還貸的顧慮

此次政策在購房者延期還貸方面，落實(shí)了非常好的保障制度，即個(gè)人征信制度。這說明高層研究了今年此類熱點(diǎn)問題和新情況，從制度角度確保延期還貸工作順利推進(jìn)，是保民生的重要體現(xiàn)。

首先，在延期還貸方面，政策注意到一種新的延期案例，即因購房合同發(fā)生改變解除的個(gè)人住房貸款。此類情況或和“保交樓”工作有關(guān)，即一些樓盤交付出現(xiàn)違約，所以有解除貸款或變更貸款的情況發(fā)生，但這類情況又容易使購房者在征信方面出現(xiàn)問題。

其次，政策提及，個(gè)人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報(bào)送信用記錄。這就說明，一些符合此次政策文件的延期還貸行為，在征信方面不會(huì)有污點(diǎn)。相關(guān)購房者或業(yè)主顧慮可以減少，其征信質(zhì)量也不會(huì)受影響。隨著類似征信方面的異議減少，將從保民生等角度確保購房者的合法權(quán)益。

房貸集中度管理：出現(xiàn)重要轉(zhuǎn)向

另外，此次政策還涉及到一項(xiàng)重要政策調(diào)整，即房貸集中度。政策明確，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。我認(rèn)為該表述信號(hào)意義很大。

首先，2021年1月央行創(chuàng)設(shè)了房貸集中度制度，即銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，目前已執(zhí)行近兩年。該制度對(duì)后續(xù)房貸投放和結(jié)構(gòu)管理等產(chǎn)生了重要影響。但鑒于目前信貸投放工作出現(xiàn)重大的、方向性調(diào)整，所以政策針對(duì)此次政策做出了重要轉(zhuǎn)向，即房貸集中度管理政策過渡期可以延長。這項(xiàng)政策，將減少商業(yè)銀行顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足空間。

其次，這類政策也有一層隱含之意，即房貸集中度管理政策并沒有取消。這對(duì)我們理解商業(yè)銀行未來信貸投放工作有一定啟發(fā)，即要從“階段性”的角度理解信貸投放工作。目前，銀行若有不符合房貸集中度管理要求總體是“允許的”，但后續(xù)是否會(huì)有變動(dòng)和新規(guī)推出，這需要銀行相關(guān)部門隨時(shí)關(guān)注，適時(shí)調(diào)整。(中新經(jīng)緯APP)

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