快評 | 金融政策強心劑已至，房地產(chǎn)有望見底復蘇

來源：智能家居時間：2022-11-13 21:40

行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標引導市場“軟著陸”。

◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧

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近日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調(diào)整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項政策措施。

我們認為行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標引導市場“軟著陸”。鑒于全國性強力政策已經(jīng)到來，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場或將見底復蘇，各線城市或將輪動修復。房企供給側改革已漸進尾聲，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸恢復穩(wěn)態(tài)，問題房企還將有序出清。

行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏

最終目標引導市場“軟著陸”

延長房地產(chǎn)貨款集中度管理政策過渡期安排。對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，人民銀行、銀保監(jiān)會或人民銀行分支機構、銀保監(jiān)會派出機構根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關規(guī)定，基于實際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長其過渡期。

點評：

我們認為未來房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的主基調(diào)未變，嚴防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，但將適度控制去杠桿節(jié)奏，最終目標讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”。

具體而言，銀行業(yè)金融機構可以合理延長房地產(chǎn)貨款集中度管理政策過渡期，意味著房地產(chǎn)貸款投放或將邊際改善，居民端支持剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)銷售或將逐漸回穩(wěn)；企業(yè)端支持合理融資需求，企業(yè)爆雷潮或將按下“暫停鍵”。

提升專項借款、配套融資支持保交樓

缺失的信心底有望出現(xiàn)

支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項售款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

鼓勵金融機構提供配套融資支持，在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按合格借款主體管理，對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

點評：

2022年以來，房地產(chǎn)市場陷入深度調(diào)整期，現(xiàn)階段仍未真正見底，市場信心缺失乃是重要因素，集中體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，房企爆雷頻繁，隨著償債高峰期到來，不少優(yōu)質(zhì)民企同樣出現(xiàn)債務違約等問題，購房者普遍擔憂出險企業(yè)項目能否順利交付。其二，受疫情影響，居民就業(yè)及收入預期下滑，預防性儲蓄需求大幅上升，按揭貸款需求始終羸弱。

盡管政策性銀行啟動2000億元保交樓專項借款，南寧、湖北等多省市設立房地產(chǎn)紓困基金，但相較于顯在及潛在問題項目龐大的資產(chǎn)規(guī)模，當下保交樓依舊面臨嚴峻的資金困境。

我們認為未來保交樓紓困資金或將全面開閘，既支持政策性銀行提供保交樓專項借款，又鼓勵金融機構提供配套融資支持，甚至對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責，極大程度上將提升金融機構放貸積極性，實質(zhì)性緩解保交樓資金困境。

可以期許的是，在全面落實保交樓政策底線的情況下，缺失的信心底有望出現(xiàn)，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或將陸續(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐漸回歸穩(wěn)定。

按揭首付及利率下限因城市、銀行調(diào)整

市場或將見底復蘇城市輪動修復

支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優(yōu)化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解狳的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進行延期展期等調(diào)整，相關方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。在此過程中，金融機構要做好客戶服務工作，加強溝通，依法保障金融消費者合法權益同時按相關規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對于惡意逃廢金融債務的行為，依法依規(guī)予以處理，維護良好市場秩序。

點評：

對于個人住房按揭貸款需求，重點支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體，按揭首付比例及房貸利率或將因城市、銀行優(yōu)化調(diào)整。

聯(lián)系到9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

我們認為未來住房信貸政策或將進一步放松，體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，提升城市自主權，城市范圍將不再局限于天津、石家莊等23城，政策措施除了下調(diào)房貸利率下限，首付比例下限同樣可以下調(diào)。理論上壓力城市均可在全國政策基礎上，適度下調(diào)當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。

其二，提升金融機構自主權，鼓勵金融機構增加個人住房貸款授信額度，并適度降低購房首付比例及貸款利率。理論上那些信貸額度較為充裕的銀行均在城市政策下限基礎上，進一步下調(diào)個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

與此同時，定向紓困暫時失去收入的困難群體，可以與金融機構協(xié)商進行延期展期等調(diào)整住房貸款，防患購房者因暫時失去收入而產(chǎn)生的信貸違約風險，在一定程度上有助于提振市場信心，讓那些未來收入預期存在較大不確定的置業(yè)客群也能放心購房消費。

可以期許的是，在住房信貸政策暖風的作用下，年底房地產(chǎn)市場有望真正見底，市場復蘇行情也將正式開啟。各線城市市場大概率將輪動修復，核心一、二線城市或將率先企穩(wěn)，年底隨著供應放量，成交或將明顯回升；弱二線及三四線城市也將輪動回穩(wěn)，年底成交跌幅或將明顯收窄。

房企供給側改革已漸進尾聲

融資“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能

穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅持“兩個毫不動擺"，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，款勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機構要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批發(fā)放，收回全流程管理，切實保障資金安全。

支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期 1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險，支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設等提供金融支持。

做好房地產(chǎn)項目并購金融支持。鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題金融債券。

點評：

近期，房企融資利好新政相繼落地，優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境確有改善跡象，涉及意向民企可向中債增公司提出增信需求，龍湖200億元儲架式注冊發(fā)行獲受理等。

我們認為未來房企整體融資環(huán)境有望進一步改善，體現(xiàn)在以下三個方面：

其一，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)融資一視同仁，意味著除了具備融資優(yōu)勢的央國企之外，優(yōu)質(zhì)民企融資有望實質(zhì)性改善。與此同時，合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，即便是出險企業(yè)，優(yōu)質(zhì)項目同樣能得到融資支持。

其二，債券、信托等多渠道支持企業(yè)合理融資需求，加快“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實質(zhì)性扭轉房企融資困境。具體而言，為財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。

其三，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，緩解企業(yè)短期償債風險，幫扶企業(yè)通過自身努力改善經(jīng)營困境。具體而言，未來半年內(nèi)到期的開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規(guī)定多展期 1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

可以期許的是，隨著房企整體融資環(huán)境進一步改善，優(yōu)質(zhì)民企或將明顯受益，短期融資“輸血”將有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復經(jīng)營“造血”功能。預計房企供給側改革已漸進尾聲，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸回歸正軌，問題房企仍將有序出清。而在此過程中，行業(yè)內(nèi)的兼并收購發(fā)生將愈加頻繁，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望收獲業(yè)績份額持續(xù)提升的良機。

政策紅利支持下租賃市場規(guī)模將繼續(xù)擴容

企業(yè)可擇機布局第二增長曲線

優(yōu)化住房租賃信貸服務。引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業(yè)務邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保律性租賃住房認定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。

拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債養(yǎng)和擔保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款和經(jīng)營性貸款投放，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。

點評：

“二十大”會議繼續(xù)重申：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。我們認為住房租賃市場有望迎來新一輪的政策紅利，涉及保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)REITs試點等。

受此影響，住房租賃市場規(guī)?；驅⒗^續(xù)擴容，未來有望與住房銷售市場形成分庭抗禮之勢，尤其是那些人口持續(xù)凈流入的大中城市，租賃市場前景更值得期許。對于房企而言，在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)陷入增長瓶頸的大環(huán)境下，擇機布局住房租賃市場未嘗不是好的戰(zhàn)略選擇，依據(jù)自身實際情況，積極參與租賃市場的投資、代建、運營等諸多領域，或許能找到第二增長曲線。

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（責任編輯：冀文超）