朱一鳴：上半年部分規(guī)模房企毛利率跌破10%

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-10-12 18:20

中新經(jīng)緯10月12日電題：上半年部分規(guī)模房企毛利率跌破10%

作者朱一鳴克而瑞研究中心研究總監(jiān)

2022年上半年，市場(chǎng)繼續(xù)下行探底，行業(yè)整體營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)也創(chuàng)下歷年新低，部分規(guī)模房企毛利率已跌至10%左右，盈利形勢(shì)嚴(yán)峻。

短期來(lái)看，市場(chǎng)仍處筑底盤整階段，高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)、降價(jià)促銷、資產(chǎn)減值等因素仍將對(duì)行業(yè)盈利施加壓力，但中長(zhǎng)期看，行業(yè)企穩(wěn)回升預(yù)期猶在。

房企盈利水平持續(xù)下探

2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為19359億元，同比下降12.6%；總營(yíng)業(yè)成本為15738億元，同比下降8.5%。數(shù)據(jù)顯示，房企營(yíng)業(yè)成本的下降幅度明顯低于營(yíng)業(yè)收入，導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間進(jìn)一步受擠壓。

上半年，房企的利潤(rùn)規(guī)模降幅更為顯著，整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為3298億元、歸母凈利潤(rùn)為672億元，分別同比下降27.6%、62.5%。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)失速，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)利潤(rùn)規(guī)模的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)也在進(jìn)一步加深。

從利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，2022年上半年，行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)為16.9%，較2021年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利率中位數(shù)為4.4%，同比下降5.0個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率中位數(shù)為2.1%，同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率指標(biāo)總體表現(xiàn)低迷，均已降至2014年以來(lái)最低水平。

房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)收窄，我們認(rèn)為主要有以下幾方面原因：首先，前幾年高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算較為集中；其次，近年來(lái)基于各類負(fù)面因素影響疊加，房企承受較大去化壓力，營(yíng)銷端口普遍采取打折促銷方式加速去化，拉低了盈利表現(xiàn)；再次，重點(diǎn)一二線城市限價(jià)監(jiān)管依舊嚴(yán)格，較高的地價(jià)房?jī)r(jià)比進(jìn)一步壓縮了項(xiàng)目利潤(rùn)空間，毛利率下降已成行業(yè)大勢(shì)。此外，市場(chǎng)下行帶來(lái)的投資物業(yè)、存貨等賬面價(jià)值縮水，也在沖擊企業(yè)的盈利能力。

2022年上半年，在行業(yè)持續(xù)下行期、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算遇阻態(tài)勢(shì)下，超六成的典型上市房企營(yíng)業(yè)收入同比顯現(xiàn)下降。約七成典型上市房企毛利潤(rùn)(剔除稅金及附加)、凈利潤(rùn)同比下降，且降幅較2021年末在進(jìn)一步擴(kuò)大。

整體來(lái)看，房企“減收減利”(即營(yíng)業(yè)收入與毛利潤(rùn)同時(shí)降低)現(xiàn)象較為普遍。

部分規(guī)模房企毛利率跌破10%

2022年上半年，利潤(rùn)率指標(biāo)普降態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，毛利率(A股扣除稅金及附加)同比降低企業(yè)占比超七成，部分規(guī)模房企如禹洲集團(tuán)、中南建設(shè)(000961)、中交地產(chǎn)(000736)等毛利率均跌破了10%。但在行業(yè)下行大勢(shì)下，也有企業(yè)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上漲，如仁恒置地的上半年毛利率為35.6%。

此外，積極尋找“第二增長(zhǎng)曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務(wù)價(jià)值，成為房企發(fā)力的關(guān)鍵。如華潤(rùn)置地上半年毛利率達(dá)到了26.9%，歸母凈利率為14.5%。華潤(rùn)旗下的購(gòu)物中心板塊一直保持較高收益率，盡管受疫情減租影響，2022年上半年顯現(xiàn)小幅下降，但剔除減租部分，毛利率可達(dá)71.8%。

總之，中長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)盈利企穩(wěn)回升仍需具備以下幾點(diǎn)支撐。一方面，集中供地政策下土拍規(guī)則的不斷優(yōu)化，房企拿地溢價(jià)率能得到有效管制，地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間有所預(yù)留，這將在房企未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)上體現(xiàn)出來(lái)。另一方面，投資物業(yè)價(jià)值重估、存貨減值等情況顯現(xiàn)出好轉(zhuǎn)。

更重要的是，新環(huán)境下，房企經(jīng)營(yíng)邏輯正在加速轉(zhuǎn)變，企業(yè)不僅要努力平衡財(cái)務(wù)杠桿，同時(shí)要更多地轉(zhuǎn)為“向管理要效益”，通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)效率、打造產(chǎn)品力等手段來(lái)保證利潤(rùn)空間。(中新經(jīng)緯APP)

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