9月20日最新LPR報價出爐，1年期和5年期利率均維持不變，分別為3.65%和4.3%。而距離上次調(diào)整也僅僅過去一個月，即使9月沒有繼續(xù)下調(diào)，當(dāng)下的利率，也是歷史新低。

365財經(jīng)根據(jù)公開資料整理近10年房貸利率變化看到，在今年前8個月時間，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已經(jīng)是第三次下調(diào)，總降幅高達(dá)35個基點(diǎn)。下調(diào)力度之大，可以說是一個新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這是2019年房貸利率新政以來回調(diào)力度最大的一年，也是近十年來的歷史新低。

可以算一筆賬，假設(shè)你要在一線城市買一套300萬元的房子，貸款200萬元，30年期，采用每月等額還款方式，按照當(dāng)前5年期利率，月供9897元，最終本息356萬元；如果按照10年前高峰時的利率，月供13038元，最終本息469萬元。也就是說，現(xiàn)在要比10年前省113萬元的現(xiàn)金流。

雖然最新一期LPR報價維持不變，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房貸利率還有下調(diào)空間。雖然房貸利率下調(diào)能刺激樓市回暖，但今時今日從政策到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，預(yù)計2015年~2016年那樣從大幅降息到房價大漲的歷史不會再重演。

01

5年期LPR年內(nèi)已下降35個基點(diǎn)

LPR利率下降，重點(diǎn)是看5年期LPR，因為房貸利率是錨定LPR為加成得來的。根據(jù)公開資料統(tǒng)計顯示，從今年1月以來，8個月時間，5年期以上LPR已經(jīng)是第三次下調(diào)，總降幅高達(dá)35個基點(diǎn)。

這個下降力度是很大的，今年央行5年期LPR在1月下調(diào)5個基點(diǎn)后，5月下調(diào)了15個基點(diǎn)至4.45%，又在8月22日繼續(xù)下調(diào)15個基點(diǎn)，目前維持在4.3%的低位。

而自2019年房貸利率新政到2021年底，央行總共也就下調(diào)過3次5年期以上LPR，這三次總共也就下降了20個基點(diǎn)。然而今年一口氣已經(jīng)下降了35個基點(diǎn)，可見力度之大。

實(shí)際上，貸款利率雖然錨定LPR，但還可以更低。5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》針對房地產(chǎn)貸款減息表示，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這也意味著不僅僅是在樓市調(diào)控上“因城施策”，房貸利率方面同樣也是“因城施策”。而目前各地首套房貸利率最低可以低至4.1%，而這一利率水平可謂是近10年來新低。

從近10年時期表現(xiàn)來看，今年利率下降幅度讓人不禁想起了瘋狂的2015年。

2015年，央行進(jìn)行了極為罕見的“5次降準(zhǔn)”以及伴隨著的“5次降息”，五年以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%，總降幅高達(dá)125個基點(diǎn)，下降幅度高達(dá)20.33%。

2015年這一年利率的下降在近年利率政策中是極為罕見的。從10年為期來看，2012年至2014年三年時間總計也只下降了3次，降幅為65個基點(diǎn)。

而2015年的罕見房貸政策也啟動了隨后2016年房價大漲周期的政策環(huán)境，再疊加各地樓市政策的放松，2016年的房地產(chǎn)市場行情暴漲、部分一二線城市更是幾乎瘋狂萬人排隊搶房。

02

房貸利率還會繼續(xù)下調(diào)嗎？

關(guān)于房貸利率的未來走向，業(yè)內(nèi)預(yù)計今年還有下調(diào)空間。

9月5日，人民銀行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示：下一步要進(jìn)一步發(fā)揮貸款市場報價利率指導(dǎo)性作用和存款利率市場化調(diào)整機(jī)制的作用，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存款利率下降效果傳導(dǎo)到貸款端，降低企業(yè)融資和個人信貸的成本。

資深地產(chǎn)分析師李宏楊分析指出，從央行發(fā)聲定調(diào)了接下來利率肯定還會繼續(xù)下降，根據(jù)以往的利率下行周期調(diào)整來看，這一輪的下降空間還未到底。

而東方金誠的研報更具體的預(yù)測了LPR報價走向，預(yù)計年內(nèi)5年期LPR報價還有15至20個基點(diǎn)的下調(diào)空間。其報告指出，推動樓市回暖正在成為提振信貸需求，改善市場預(yù)期，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的關(guān)鍵。

房貸利率的下調(diào)無疑將會刺激樓市回暖，對于買房人的直接利好就買房成本在下降，月供在降低，會給市場帶來更多成交。

相信擔(dān)心之聲也隨之而來，房地產(chǎn)市場行情會不會像2015年~2016年那樣經(jīng)歷大幅降息至房價瘋狂大漲的老路呢？

李宏楊指出，目前并不會像當(dāng)年那樣的大環(huán)境了，最大的前提就是2016年由中央政治局會議提出的“房住不炒”的基礎(chǔ)已經(jīng)決定了房價不會再出現(xiàn)大漲。

其次，即使今年五年期LPR頻繁的下調(diào)的情況下，目前市場購房的熱情和對房價的預(yù)期并沒有好轉(zhuǎn)，他說，“市場信心還在下降，行情持續(xù)不振，也許北上廣深這樣的超大城市還會有一定的購買力，但是放眼全國不再會像此前那樣的局面了?！?/p>

在李宏楊看來，這幾年疫情影響下，普通人對于未來的不確定性太大了，或許更多人將“活下來”作為主要目標(biāo)了。而房地產(chǎn)行業(yè)還要有更多的政策出現(xiàn)才能扭轉(zhuǎn)，不僅僅是降息等金融政策，以及房地產(chǎn)政策的調(diào)整，還需要更多產(chǎn)業(yè)等更加深度和廣泛的政策相配合，最理想的情況是保持平穩(wěn)健康的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

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