最低4.4%！首套房商貸利率下限減20個基點(diǎn)，買房能省多少錢?

來源：智能家居時(shí)間：2022-05-15 21:20

中新經(jīng)緯5月15日電 (魏薇)樓市信貸政策又傳來重磅消息。15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(下稱通知)提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個基點(diǎn)。

按照最新(即2022年4月)5年期以上LPR報(bào)價(jià)4.6%計(jì)算，也就是首套房貸款利率不低于4.6%。此次通知后，首套房貸款利率最低可降至4.4%。

而對于廣大存量房貸客戶則不受本次通知影響，但5月20日即將迎來新一輪LPR報(bào)價(jià)，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)5月LPR或降調(diào)降，存量房貸客戶的貸款利率也有望在重定價(jià)日跟隨下降。

100萬貸款30年節(jié)省4萬利息

2019年8月，央行曾發(fā)布公告，要求首套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

根據(jù)上述通知，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個基點(diǎn)。最新一期5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.6%，若調(diào)整為LPR-20個基點(diǎn)，則首套房貸款利率可下調(diào)至4.4%。

中新經(jīng)緯以貸款100萬元、貸款期限30年、等額本息還款估算，若房貸利率為4.6%，則每月月供約5126.44元，利息總額為84.55萬元。下調(diào)至4.4%后，每月月供約5007.61元，利息總額為80.27萬元，總利息節(jié)省4萬多元。

“該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平，2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個重要原因在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)測到本次信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙說道。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對中新經(jīng)緯表示，4月，住戶住房貸款出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長。下調(diào)首套房貸利率具有緊迫性，或?qū)a(chǎn)生三個作用：一是穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求；二是傳遞“穩(wěn)房價(jià)”信號，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。當(dāng)然，這只是首套房貸利率下限的調(diào)整，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同，對“普通自住房”也需要進(jìn)行界定。

浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林認(rèn)為，本次主要是通過打破利率下限的限制，以此促進(jìn)銀行間對首套房按揭競爭的方式，來促進(jìn)首套房按揭利率的下行。這個政策出臺以后，各家銀行會適度調(diào)整自己的首套房利率政策。

二套房貸款利率未變動

需要注意的是，通知還指出，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。即二套房貸款利率仍然為5.2%(即4.6%+60個基點(diǎn))。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱，二套房房利率下限依舊為相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)，表明在房住不炒基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號是重點(diǎn)鼓勵剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。

董希淼指出，4月29日中共中央政治局會議提出，“支持剛性和改善性住房需求”。但目前住房信貸政策調(diào)整，無論是金融管理部門還是商業(yè)銀行，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，比如：放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調(diào)整二套房貸利率下限等。部分三四線城市，還可以探索推出三套房貸政策。

王青判斷，本次首套房房貸利率下調(diào)，將帶動部分城市銀行房貸利率(包括部分二套房利率)更大幅度下調(diào)，進(jìn)而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭，為年中或稍晚時(shí)候樓市企穩(wěn)回暖積蓄動能。

通知還指出，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

“實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求?！蓖跚啾硎尽ＫM(jìn)一步分析稱，各商業(yè)銀行會結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等情況，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

5月LPR報(bào)價(jià)或下調(diào)

本次通知，主要影響的是新增個人住房貸款，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。不少貸款人在貸款時(shí)利率較高，有的甚至達(dá)到6%以上。由于房貸利率由LPR+加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。LPR報(bào)價(jià)下降對存量房貸才是實(shí)實(shí)在在的“利好”。

今年以來，LPR僅在1月份經(jīng)歷了下調(diào)，1年期和5年期以上LPR分別下行10個和5個基點(diǎn)至3.7%、4.6%，此后一直保持不變。本月20日即將迎來新一期LPR，是否會下降呢？

光大證券研報(bào)認(rèn)為，展望來看，內(nèi)外部擾動加劇有效融資需求走弱，寬信用的持續(xù)性需要各類政策全面加碼發(fā)力。供給端，貨幣政策有望通過存量和增量政策工具，加快引導(dǎo)LPR 報(bào)價(jià)利率下行，5 月LPR 有望調(diào)降。

5月9日，央行在發(fā)布的一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告《建立存款利率市場化調(diào)整機(jī)制》專欄中披露，2022年4月，人民銀行指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR為代表的貸款市場利率，合理調(diào)整存款利率水平。根據(jù)央行最新調(diào)研數(shù)據(jù)，4月最后一周(4月25日-5月1日)，全國金融機(jī)構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點(diǎn)。

中信證券分析稱，央行在金融數(shù)據(jù)的答記者問中提到，未來將“充分發(fā)揮貸款市場報(bào)價(jià)利率改革效能，發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機(jī)制作用，推動降低銀行負(fù)債成本，進(jìn)而帶動降低企業(yè)融資成本”?？紤]到央行在4月的存款改革使全國加權(quán)平均存款利率下降10bps，5月LPR利率有望下調(diào)。

董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，本月LPR很快要公布，建議1年期和5年期以上LPR同步下調(diào)5-10個基點(diǎn)。

“下調(diào)5年期以上LPR，這才能降低存量房貸的利率，進(jìn)而減輕大多數(shù)貸款購房者的負(fù)擔(dān)，更好地提振居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力。”董希淼說道。

不過，即便LPR下降，不少貸款人可能暫時(shí)還無法享受這項(xiàng)“利好”。大部分人轉(zhuǎn)換LPR利率時(shí)，將利率重定價(jià)日選擇在每年1月1日，也就是最快要等到明年，利好才能兌現(xiàn)。(中新經(jīng)緯APP)

（責(zé)任編輯：劉海美）