可研智庫本周重點情報回顧：

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部分房企拿地積極性較高 重點城市土地市場流拍率下降

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專項用于“保交樓” 2000億元全國性紓困基金啟動

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華潤置地擬發(fā)行不超過30億元公司債券

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美的置業(yè)：絕對不會出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的甩貨行為

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北京：違反住房租賃條例或最高處50萬元罰款

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濟南：大專以上學歷購房者 累計繳滿社保3個月可在限購區(qū)購房

【一、部分房企拿地積極性較高 重點城市土地市場流拍率下降】

近期，多家房企競得大宗地塊，部分房企以聯(lián)合體形式拿地。同時，房企拿地態(tài)度進一步分化，部分房企銷售情況向好，拿地積極性較高。有的房企銷售金額同比下滑較為明顯，且近期沒有拿地。業(yè)內人士表示，隨著房企銷售端逐步企穩(wěn)，四季度土地市場有望進一步回暖。

拿地態(tài)度不一

近日，華潤置地旗下深圳昆瑞商務信息有限公司以79.69億元底價競得龍華民治街道A806-0401宗地。出讓文件顯示，該地塊為商業(yè)用地與二類居住用地的混合用地，土地面積約5.7萬平方米，建筑面積45.83萬平方米，普通商品住房平均銷售價格不高于7.24萬元/平方米。該地塊掛牌起始價為79.69億元，最高限價為91.64億元。

部分房企以聯(lián)合體的形式拿地。招商蛇口(001979)+象嶼聯(lián)合體以總價約32.23億元底價摘得上海閔行區(qū)1宗地塊，樓面價為2.83萬元/平方米。

不少上市房企7月份銷售情況向好，拿地積極性較高，但有的房企前7個月銷售金額同比下滑幅度較大，且7月份沒有拿地。

流拍率下降

近期，重點城市土地市場流拍率出現(xiàn)明顯下降。

2021年12月，百城土地市場流拍率達到21.7%。2022年以來，土地市場流拍率出現(xiàn)下降。其中，8月以來，重點城市土地市場流拍率進一步降低。

業(yè)內人士表示，流拍率下降主要得益于地塊質量進一步提高和土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化。今年以來，北京、南京、成都、長沙等地對土拍規(guī)則進行了優(yōu)化，通過降地價、提限價、取消配建等方式，為參與企業(yè)留出了更多利潤空間。

從區(qū)域布局看，2022年以來，房地產企業(yè)普遍熱衷于在長三角拿地。杭州、上海和成都位列房企拿地面積前三城市。近期，上海、南京、廣州、無錫、成都、長沙、重慶等熱點城市進行了第二批集中供地，房企拿地投資力度保持平穩(wěn)。

【二、專項用于“保交樓” 2000億元全國性紓困基金啟動】

據報道，專項用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金啟動，中央財政將根據實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。

保交樓紓困基金有利于穩(wěn)定居民對期房和房價的預期。7月上旬停貸風波以來，各地不斷爆出地產項目資金短缺、竣工困難、購房者主動停貸的情況。預計伴隨這2000億紓困基金的啟動，對已經停貸的項目，有望得到緩解，竣工有望修復。另一方面對新房銷售有望起到穩(wěn)定預期的作用，交付或將更有保障。同時觀察到，部分優(yōu)質民企和混合所有制企業(yè)獲中債增信擔保，順利發(fā)行中票。前期由于美元債價格下跌引致的再融資凍結情況有望改善，對于這些企業(yè)的股、債有助于形成邊際利好。

對于產業(yè)鏈而言，邊際上，竣工增加，有望改善竣工端相關行業(yè)需求，包括防水、管材、五金等行業(yè)。但也需要關注紓困基金實際推動和落地情況，對于建材行業(yè)更需要關注實際業(yè)績改善情況。

【三、華潤置地擬發(fā)行不超過30億元公司債券】

8月25日，華潤置地控股有限公司發(fā)布2022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第五期）發(fā)行公告。

本期債券分為2個品種，品種一簡稱為“22潤置08”，品種二簡稱為“22潤置09”。本期債券發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣30億元(含30億元)，品種一為3年期，品種二為5年期。

本期債券品種一的詢價區(qū)間為2.2%-3.2%，品種二的詢價區(qū)間為2.7%-3.7%，發(fā)行人和主承銷商將于2022年8月26日(T-1日)向投資者利率詢價，并根據利率詢價情況確定本期債券的最終票面利率。

【四、美的置業(yè)：絕對不會出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的甩貨行為】

8月29日，美的置業(yè)控股有限公司召開2022年中期業(yè)績會，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂，執(zhí)行董事兼副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財務官林戈出席會議。

作為被監(jiān)管層選中的“示范房企”，美的置業(yè)財務成色如何？據披露，該公司上半年的合約銷售額為400.3億元，合約銷售面積為327萬平方米，營業(yè)收入為317億元，毛利率為17.9%，核心凈利潤為27億元。其中，二線及以上城市貢獻近8成業(yè)績，銷售均價增長2%至12233元/平米，業(yè)績核心指標健康良性。

財務杠桿及在手現(xiàn)金方面，截至今年年中，美的置業(yè)的凈負債率已降至44.9%，扣預資產負債率降至70.3%，加權平均融資成本降至4.60%，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比則升至1.73，安全墊進一步增厚。當前，美的置業(yè)共持有現(xiàn)金總量305億元，銀行授信額度1533億元，尚未動用的銀行授信額度1056億元，現(xiàn)金及金融資源充裕。

據披露，繼2月成為首家成功發(fā)行中票的內房股民企后，美的置業(yè)再接連與招商銀行(600036)、交通銀行(601328)、建設銀行(601939)以及農業(yè)銀行(601288)達成了戰(zhàn)略合作關系，獲得共計390億元地產并購貸及保障性租賃住房貸款，和360億元個人住房按揭貸款專項額度。5月，美的置業(yè)成功發(fā)行10億公司債，成為首批創(chuàng)設信用保護合約發(fā)債示范房企。

業(yè)績會中，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈在被問及公司維持高信用評級的舉措時表示，企業(yè)良好信用的形成不能一蹴而就，而需要持之以恒的打造。雖然在房地產行業(yè)的大躍進時代，美的置業(yè)也曾跟進了一波，但在市場發(fā)生風向轉換時，美的置業(yè)進行了較快的調整，也非常成功。在這背后，離不開美的置業(yè)一直注重管控債務結構、資產質量等做法。

越是在行業(yè)大調整的時候，現(xiàn)金流的管理就顯得越重要，林弋稱。過去多年，美的置業(yè)一直將資金鏈安全的壓力測試和預算控制在12個月的安全區(qū)間。去年行業(yè)變動之時，美的置業(yè)將這一指標調至了18個月，今年又調至了24個月。我們始終堅信，充裕的現(xiàn)金流，將使得公司更為從容的發(fā)展。

他指出，“三道紅線”的要求與美的置業(yè)的發(fā)展風格十分契合，它的出臺也為美的置業(yè)提供了降杠桿的方向指引。美的置業(yè)一直在有序降負債、降杠桿，我們不走極端的路子。

“多元化要做大、做強”

談及當下市場情況，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂指出，當前行業(yè)內有很多企業(yè)出現(xiàn)了違約，因此目前的市場環(huán)境仍是比較嚴峻的。市場銷售端的實質性恢復，才算行業(yè)的真正恢復，但是我們也認為當前的行業(yè)已經處于相對的底部，接下來會是一個逐步筑底回升的過程。

【五、北京：違反住房租賃條例或最高處50萬元罰款】

8月29日，北京市住建委發(fā)布《關于印發(fā)北京市住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)<北京市住房租賃條例>行政處罰裁量基準的通知（征求意見稿）》，明確了《北京市住房租賃條例》中相關行政處罰的裁量基準。

其中，《征求意見稿》提出，對租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源將最高處20萬元以上30萬元以下罰款。

對出租存在建筑安全隱患住房的行為，最高處罰裁量基準為，改正前停止出租，并對個人處4萬元以上5萬元以下罰款，對單位處40萬元以上50萬元以下罰款，對從事租房租賃業(yè)務的企業(yè)、房地產經紀機構可以責令停業(yè)整頓。

【六、濟南：大專以上學歷購房者 累計繳滿社保3個月可在限購區(qū)購房】

8月26日消息，為進一步支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化非濟南市戶籍家庭購房條件，山東省濟南市將“非本市戶籍家庭需在我市繳納個人所得稅或社會保險近2年內連續(xù)1年，大學學歷以上購房者，繳納社保滿3個月購房”調整為“非本市戶籍家庭在限購區(qū)域內購房的，需滿足在本市累計繳納6個月個人所得稅或社會保險的條件；大專(高職)及以上學歷購房者，需累計繳納社保滿3個月”，自8月29日起執(zhí)行。

在此之前，濟南曾官宣調整限購、限售、上調公積金貸款額度等政策。

據山東省濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局5月22日消息，濟南對樓市調控政策進行適度調整。

具體而言，包括：不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍；將上市交易的限售條件，由取得不動產權證滿2年調整為限購區(qū)域內住房網簽滿2年可持證交易；在濟南市行政區(qū)域內購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由30萬元提高至35萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬元提高至70萬元。

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