AMC跑步入場(chǎng)紓困房企，樓市拐點(diǎn)要到了嗎？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-08-18 07:50

陰云密布的樓市近期迎來(lái)了一些積極信號(hào)。最近一周，多家全國(guó)性和地方性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）宣布與受困房地產(chǎn)企業(yè)的合作。例如，8月5日，中國(guó)華融公告稱，與陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。8月10日，中南建設(shè)(000961)宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署黨建共建暨業(yè)務(wù)合作協(xié)議，設(shè)立20億元發(fā)展基金。

事實(shí)上，從今年3月至今，AMC已經(jīng)通過(guò)盤活出險(xiǎn)房企爛尾樓、債務(wù)重組、與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、與地方政府層面設(shè)立紓困基金等多種方式參與了十多家大型房企的風(fēng)險(xiǎn)化解。

在“保交樓”背景下，AMC跑步進(jìn)場(chǎng)介入出險(xiǎn)房企、發(fā)揮資金和資源整合功能、引入代建方合作對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤活，對(duì)于房企、業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)、地方政府、上下游企業(yè)來(lái)說(shuō)都是好消息，有助于加速問(wèn)題樓盤和問(wèn)題房企的風(fēng)險(xiǎn)化解。

對(duì)于“冰封”了一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，AMC入局能起到多大的作用？能否阻止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“硬著陸”？樓市拐點(diǎn)快到了嗎？

監(jiān)管鼓勵(lì)A(yù)MC參與處置

自去年房企債務(wù)危機(jī)發(fā)生以來(lái)，AMC進(jìn)場(chǎng)馳援房企，便是監(jiān)管開出的風(fēng)險(xiǎn)化解“藥方”之一。

今年1月底，金融監(jiān)管部門曾召集幾家全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司，集中研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。

今年6月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)金融資產(chǎn)管理公司聚焦主業(yè)積極參與中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)金融AMC在化解金融風(fēng)險(xiǎn)方面提出更高期望，大幅放寬了金融AMC的資產(chǎn)收購(gòu)范圍，包括因疫情影響延期還本付息后再次出現(xiàn)逾期的資產(chǎn)或相關(guān)抵債資產(chǎn)等5類。

今年7月，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)揮好并購(gòu)貸款等工具的作用，以及資產(chǎn)管理公司的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，配合有關(guān)方面做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”金融支持相關(guān)工作。未來(lái)要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置。

從AMC的動(dòng)作來(lái)看，全國(guó)四大資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)中國(guó)華融、中國(guó)信達(dá)、長(zhǎng)城資管、東方資管均已出手，河南、江蘇、浙江等地的地方AMC也開始入局。

“救項(xiàng)目”是主流化險(xiǎn)思路

5月，中國(guó)華融與中南集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，華融資產(chǎn)擬和南通市保障房建設(shè)投資有限公司通過(guò)有限合伙、基金等形式設(shè)立合作主體，有關(guān)主體將針對(duì)中南建設(shè)及中南集團(tuán)其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)、社會(huì)與資本合作項(xiàng)目盤活等開展業(yè)務(wù)，共同支持中南集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展。有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過(guò)50億元。

7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)曾“預(yù)告”鄭州地產(chǎn)紓困基金的出臺(tái)，主要由其與鄭州地產(chǎn)集團(tuán)合作設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作。8月5日，鄭州披露了一份地產(chǎn)紓困基金的落地方案，即由中心城市基金下設(shè)100億元紓困專項(xiàng)基金，通過(guò)母子基金運(yùn)作模式，由各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）根據(jù)紓困項(xiàng)目吸引不同類型的社會(huì)資本“撬動(dòng)”多個(gè)子基金，最終實(shí)現(xiàn)一個(gè)子基金紓困一個(gè)項(xiàng)目。

觀察上述AMC對(duì)出險(xiǎn)房企的救助方式可以發(fā)現(xiàn)，“救項(xiàng)目”（而非“救房企”）仍是主流，這也與去年底以來(lái)監(jiān)管層主張的化險(xiǎn)思路一致。

在這之中，“AMC接管+委托代建”的模式也引發(fā)關(guān)注。今年7月，中國(guó)信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正式進(jìn)場(chǎng)交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”。中國(guó)信達(dá)介入方式為，由其深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán)，并由深圳華建提供資金借款，由信達(dá)地產(chǎn)(600657)華南區(qū)域公司進(jìn)場(chǎng)操盤代建，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全封閉管理并收取代建費(fèi)用。這是中國(guó)信達(dá)落實(shí)監(jiān)管部門有關(guān)精神，對(duì)出險(xiǎn)房企進(jìn)行救助的首個(gè)成功落地項(xiàng)目。信達(dá)地產(chǎn)可以直接進(jìn)行操盤代建，這是中國(guó)信達(dá)在問(wèn)題項(xiàng)目紓困過(guò)程中的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。這對(duì)于其他AMC也有著借鑒意義，即由AMC為項(xiàng)目引入資金，再由開發(fā)商或第三方承建方把項(xiàng)目建設(shè)完，從而實(shí)現(xiàn)“盤活”，保證樓房交付。

“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”更受青睞

一直以來(lái)，AMC在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置上都有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。不過(guò)在過(guò)往周期當(dāng)中，四大AMC充當(dāng)?shù)母嗍亲①Y、推動(dòng)債務(wù)展期的角色，而本輪房地產(chǎn)下行周期中，他們參與處置的范圍和深度明顯提升，救助對(duì)象也從中小型房企擴(kuò)圍至規(guī)模房企。然而，并非所有的樓盤項(xiàng)目都能等到“從天而降的英雄”。

首先，監(jiān)管一直以來(lái)鼓勵(lì)的是以市場(chǎng)化、法治化方式對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)承接。以前述“悅伴灣”項(xiàng)目為例，之所以能夠盤活成功，主要在于該項(xiàng)目位于核心區(qū)域、自身商業(yè)價(jià)值可觀。

其次，AMC是市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，需要謹(jǐn)慎評(píng)估項(xiàng)目復(fù)工難度和本金風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先選擇“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”是AMC的行事準(zhǔn)則。

此外，AMC自身也面臨著地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的壓力。8月9日，標(biāo)普宣布將中國(guó)信達(dá)的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。標(biāo)普指出，截至2021年底，涉地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到中國(guó)信達(dá)類貸款敞口的42%，預(yù)計(jì)中國(guó)信達(dá)2022年的資產(chǎn)減值損失將保持高位，甚至可能連帶影響到2023年，受疫情及地產(chǎn)業(yè)敞口拖累，中國(guó)信達(dá)未來(lái)兩年內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力料將承壓。

考慮到四大AMC對(duì)于項(xiàng)目的要求更高、盡調(diào)周期更長(zhǎng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，地方AMC與地方政府和企業(yè)聯(lián)系更為緊密，可能會(huì)在房企紓困行動(dòng)中承擔(dān)更多，這也與政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)的“壓實(shí)地方政府責(zé)任”一致。不過(guò)也有觀點(diǎn)指出，目前來(lái)看，地方上的紓困基金規(guī)模有限，可承接的項(xiàng)目也有限。而中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端能否回暖仍是關(guān)鍵。

經(jīng)歷了6月份的短暫復(fù)蘇后，7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)再度回歸下滑，單月銷售額及銷售面積環(huán)比腰斬。居民中長(zhǎng)期貸款即房貸數(shù)據(jù)也不容樂(lè)觀，7月新增居民中長(zhǎng)期貸款為1486億元，環(huán)比下降64%，同比下降63%。在爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制停貸問(wèn)題尚未解決的情況下，存量房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域還出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象。

近期，不少地區(qū)在上半年房地產(chǎn)調(diào)控放松的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推出降低首付比、放松首套房認(rèn)定條件等政策。同時(shí)，央行于8月15日宣布了超預(yù)期的降息政策，將政策利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由此，本月LPR降低已無(wú)懸念，意在刺激信貸需求及房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

包括AMC在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)入局房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，無(wú)疑將緩解停工停貸等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面沖擊。不過(guò)，風(fēng)險(xiǎn)處置需要過(guò)程，調(diào)控政策對(duì)樓市的刺激效果也仍需觀察。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，仍需更為系統(tǒng)性的頂層設(shè)計(jì)和解決方案。

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（責(zé)任編輯：冀文超）