作 者丨張敏,實習生李佳媛

　　編 輯丨林虹

　　圖 源丨新華社

　　一份“百億紓困基金”方案的出臺，使鄭州成為近期最受關注的城市。

　　據(jù)大河報消息，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案》已由鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)至各開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)縣（市）人民政府及各部門、各有關單位。

　　按照方案內容，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元?；鸢凑铡澳富?子基金-項目”的模式運作，采用四種方式進行項目紓困。

　　8月5日，該基金的首個紓困項目落地。

　　在本輪樓市調整中，鄭州是震蕩幅度最大的城市之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年8月至2022年6月，鄭州新房和二手房價格指數(shù)連續(xù)11個月下滑。在近期的停工停貸風波中，鄭州也因涉及項目最多而受到關注。

　　在出臺樓市紓困政策方面，鄭州同樣走在前列。

　　今年3月1日，鄭州發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中涉及取消“認房又認貸”、給予房企貸款支持等18條多維度、大力度的政策調整。4月和6月，鄭州先后推出“青年人才新政”、棚戶區(qū)改造房票安置方案等政策，對合理需求進行支持。

　　“百億紓困基金”方案的出臺，被認為是又一項實質性的紓困政策，在“保交樓、穩(wěn)民生”的政策背景下，對很多城市有著示范意義。

　　21世紀經(jīng)濟報道了解到，目前該政策尚未全面鋪開，其最終效果也尚待進一步觀察。但剖析鄭州樣本，仍然有助于對當下的樓市現(xiàn)狀和紓困前景有更深刻的理解。

　　從棚改潮到“三條紅線”

　　鄭州樓市的發(fā)展，既與城市化進程和經(jīng)濟增長的大勢有關，又得益于大規(guī)模的棚戶區(qū)改造。

　　“十二五”以來，鄭州市啟動較大規(guī)模的棚戶區(qū)改造。棚改催生的大量需求，帶動鄭州樓市高速增長，房價和地價也不斷攀升。2016年，鄭州土地市場迎來高光時刻，當年共誕生15個“地王”。

　　當年10月，鄭州重啟“限購令”，樓市調控開始升級。至2017年5月，鄭州六次發(fā)文強化調控，將限購、限售等政策的強度和范圍不斷擴大。政策力度空前，鄭州樓市也很快降溫。

　　“十三五”期間，鄭州繼續(xù)保持較大的棚改規(guī)模，但在嚴厲的調控下，市場并未大漲，當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者把2017年至2021年的鄭州樓市稱為“橫盤期”。

　　2020年8月，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策出臺，房地產(chǎn)業(yè)去杠桿的大幕正式拉開。鄭州某資深房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道表示，“三條紅線”出臺后，銀行融資渠道率先收緊，開發(fā)商對信托、基金、美元債等非銀融資渠道的依賴逐漸增強。但到2021年下半年，這些非銀融資渠道也逐漸關閉。如今，鄭州本土開發(fā)商中，除少數(shù)頭部房企外，大部分已很難獲得融資。

　　2022年6月，始于江西景德鎮(zhèn)某項目的停工停貸風波，開始向其他區(qū)域蔓延。根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計，截至7月16日，鄭州是涉及停工停貸案例最多的城市，共涉及32個項目。

　　易居研究院的統(tǒng)計顯示，今年1-7月，包括鄭州市主城區(qū)和八個環(huán)鄭區(qū)域在內的大鄭州市場供應量大幅縮減，同比下滑約64%。今年上半年，鄭州新房成交量同比下滑近半，二手房成交量下滑兩成。

　　并非都是建業(yè)

　　形勢的變化，很快令鄭州房企不堪重負。2021年9月，一份建業(yè)集團向河南省政府發(fā)出的求救信《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，后被當事方確認。建業(yè)集團是河南省最大的房企，其銷售額在鄭州樓市的排名也十分靠前。

　　2022年春節(jié)后，建業(yè)繼續(xù)對組織構架進行調整，五級構架精簡到三級，總部有約一半的人員被分流到一線。5月31日，河南文旅投資集團對“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”和“只有河南·戲劇幻城”項目進行股權投資；7月21日，河南鐵建投集團入股建業(yè)，成為第二大股東。

　　8月8日，借助不動產(chǎn)盤活、股東借款及境內融資，建業(yè)完成2022年到期的5億美元6.875%優(yōu)先票據(jù)償還，公司年內已無待還美元債。至此，建業(yè)的壓力總算有所緩解。

　　其他的河南房地產(chǎn)巨頭中，鑫苑已經(jīng)出現(xiàn)債務違約，正商、永威、康橋都面臨債務壓頂?shù)木置妗?

　　一些中小房企的境遇更加困難。鄭州某中型房企高管向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，去年年末，公司實施了較大規(guī)模的人員優(yōu)化。其中，研發(fā)部門的裁撤比例在一半左右。2022年上半年，該公司又進行了一輪人員優(yōu)化，同時還有普遍的降薪。

　　即便如此，當下的情況還是令他擔憂。“非銀融資已經(jīng)暫停好幾個月了，銀行融資需要有抵押物，但公司沒法拿地，也就沒什么可抵押的?！彼f，公司曾嘗試出售項目，但在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，問津者寥寥，且條件“極為苛刻”。

　　他表示，公司已有一個項目處于停工狀態(tài)，但目前能做的，只能是期待市場回暖，以及政府出手支持。

　　在鄭州，這類房企為數(shù)不少。該人士透露，得益于大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不少鄭州本地房企在近些年應運而生，構成鄭州樓市巨大的“長尾”。在這條“長尾”中，很多企業(yè)的抗風險能力嚴重不足。

　　在市場端，上半年一系列穩(wěn)樓市政策出臺后，鄭州樓市曾一度有所回溫。但停工停貸風波的出現(xiàn)，使購房者的信心再度受挫。

　　今年6月，鄭州市房管局組織部分重點房企座談，在給予安撫、承諾支持的同時，也督促企業(yè)盡快復工。但事件的影響已經(jīng)開始擴散。

　　“救項目、不救企業(yè)”

　　在這種情況下，“百億紓困基金”被寄予厚望。

　　今年7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)消息顯示，鄭州地產(chǎn)集團有限公司與河南資產(chǎn)管理有限公司近日達成共識，將聯(lián)合設立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

　　8月初，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案》披露。具體來說，基金運作模式為“母基金-子基金-項目”，由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本等組建子基金作為實施主體，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%。

　　四種紓困模式也頗受關注，分別是：“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導；資產(chǎn)大于負債的項目，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機構對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項目交付；銷售不暢、建設資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項建設貸款。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這種模式更加明確了城市和區(qū)級政府的責任，且有詳細的分類管理方案，相比其他類型的紓困政策，更有實際意義。

　　他指出，鄭州的保交樓形勢最嚴峻，如果鄭州采取上述紓困模式，能在一定程度上代表其他城市的政策導向，即堅持市場化、法制化，商業(yè)可持續(xù)，絕不讓道德風險發(fā)生。

　　鄭州房地產(chǎn)界的共識在于，該基金主要著眼于項目層面的運作，大原則是“救項目、不救企業(yè)”，這也是監(jiān)管部門“保交樓、穩(wěn)民生”指導思想的體現(xiàn)。至于企業(yè)的生死存亡，仍然需要自我拯救。

　　8月5日，由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團有限公司參與，與河南建業(yè)投資控股有限公司就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。這也是該基金落地的首個項目。據(jù)介紹，后期擬通過建設和運營，在龍湖金融島片區(qū)打造高端金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，助力鄭州市引入智慧產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)升級。

　　與外界的期待相比，該基金首個落地項目既非住宅類項目，母公司又沒有重大資金問題，似乎并不具備典型意義。

　　但有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，這仍能說明一定的問題，即只有資產(chǎn)質量較好、政府信譽高的項目和企業(yè)，才有望率先得到扶持。相比之下，歷史遺留問題多、母公司存在違約風險、本身質量不高的項目，并不是主要的紓困對象。

　　“紓困基金不是萬能的，想要得救，首先要證明自己值得救?！痹撊耸空f。

　　截至記者發(fā)稿時，不少受訪的鄭州房企表示，尚未接到對旗下項目展開盡調評估的通知。

　　啟示

　　鄭州樓市紓困備受關注，皆因其被視為典型二線城市的代表，但實際上，鄭州樓市還有一些獨有的特征。

　　除棚改撬動外，城市外擴也帶動了鄭州樓市的發(fā)展。2016年，鄭州市市域城市建成區(qū)面積為744.77平方公里，2021年增長至1342.11平方公里，5年間近乎翻倍。

　　城市建成區(qū)面積的擴大，使鄭州市的住房供應大幅增加。其中，鄭東新區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)都是近年來新房供應較大的區(qū)域。

　　同期，鄭州的常住人口從972.4萬人增至1274.2萬人，其帶來的新增住房需求，成為維持鄭州近幾年樓市交易的重要力量。

　　但相對于龐大的供應量，樓市去化速度仍然不快。易居克而瑞智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，鄭州市的住宅庫存為760萬平方米，雖然比去年同期略有下降，但按照現(xiàn)有的銷售節(jié)奏，去化周期仍然達到15個月，為近10年以來最長。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，這一情況也說明，鄭州樓市的供需基本面并不好。同時，近年來鄭州的房價漲幅不大，去年以來還出現(xiàn)了下跌。

　　他認為，對于房企而言，激烈的市場競爭和有限的利潤空間，都將是鄭州樓市的長遠挑戰(zhàn)。就這一輪調整來說，即使企業(yè)暫時渡過危機，市場要恢復元氣也尚需時日。

　　蘭德咨詢機構總裁宋延慶則認為，相比一些西部城市，鄭州樓市的危機并不算嚴重。宋延慶對鄭州樓市的長遠發(fā)展較為樂觀，他認為，作為一個人口大省的省會城市，鄭州對省內人口仍有較強的吸引力，樓市發(fā)展?jié)摿σ仓档闷诖?

　　“市場沒有太大問題，是企業(yè)出了問題。”宋延慶向21世紀經(jīng)濟報道表示。根據(jù)他的調研，在這輪調整中，河南有很多房企得以幸免，其中包括一些區(qū)域性房企和小型房企。這些房企的共同特征在于，沒有打開非銀融資渠道，從而并未在“橫盤期”實現(xiàn)快速擴張。

　　“不管是主動選擇，還是試圖嘗試但沒能成功，凡是沒有打開非銀融資渠道的企業(yè)，幾乎都在這一輪調整中幸免了?！彼窝討c說，這也說明，盲目加杠桿已經(jīng)不適合現(xiàn)在這個時代。

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　　本期編輯 黎雨桐 實習生 黃菁珊

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