“在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，供需兩端都有持續(xù)改善的空間，若應(yīng)對(duì)得當(dāng)，樓市有望真正進(jìn)入回暖通道中?！?

編者按

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，外需出口增速在繼續(xù)走高，穩(wěn)增長政策帶動(dòng)基建投資連續(xù)三個(gè)月加快，但是內(nèi)需整體仍待進(jìn)一步提振，房地產(chǎn)是很重要的拖累因素。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在國新辦發(fā)布會(huì)上表示，7月份我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行基本平穩(wěn)。但是也要看到，受多重因素的影響，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的勢(shì)頭邊際放緩，鞏固經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)仍需加力。

近期一系列穩(wěn)樓市政策陸續(xù)出臺(tái)且發(fā)揮效果，但信心的恢復(fù)和交易的升溫仍難一蹴而就。

國家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全國70個(gè)大中城市中，有40個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比下降，51個(gè)城市的二手房價(jià)格環(huán)比下降，數(shù)量比6月略有增加。

今年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金增速等指標(biāo)繼續(xù)保持負(fù)增長。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，達(dá)到6.4%，連續(xù)4個(gè)月位于負(fù)增長區(qū)間。商品房銷售和房企融資等指標(biāo)同樣保持負(fù)增長，但降幅并未繼續(xù)擴(kuò)大。

“總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段。”國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在7月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上總結(jié)道。

盡管部分城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問題，并在一定程度上影響到市場(chǎng)預(yù)期，但付凌暉對(duì)樓市走向感到樂觀。他認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)逐步改善。

“季節(jié)性回落”

作為市場(chǎng)變化最基礎(chǔ)的指標(biāo)，房地產(chǎn)的量、價(jià)走勢(shì)在近期都出現(xiàn)了一定的波動(dòng)。

進(jìn)入2022年，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額保持同比下滑態(tài)勢(shì)。6月，這兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅均有所收窄，一度讓人看到市場(chǎng)觸底反彈的希望。到7月，這兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅并未繼續(xù)擴(kuò)大，但也沒有明顯收窄。其中，全國商品房銷售額同比降幅為28.8%，商品房銷售面積同比降幅為23.1%。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，一方面，7月部分城市期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩；另一方面，房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場(chǎng)銷售季節(jié)性回落。

價(jià)格方面的變化趨勢(shì)較為同步。今年6月，全國70個(gè)大中城市中，有31個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，21個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量均創(chuàng)去年9月以來的新高。

但到7月，新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少一個(gè)，二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少兩個(gè)。同時(shí)，新房價(jià)格和二手房價(jià)格下降的城市數(shù)量分別增加兩個(gè)和三個(gè)。分析人士認(rèn)為，這說明房價(jià)的變化帶有一定的不確定性。

總體上看，一線城市的房價(jià)抗跌能力仍然最強(qiáng)。今年7月，一線城市的新房和二手房平均價(jià)格保持環(huán)比上漲，除深圳外，北上廣三地的房價(jià)均保持上漲。同期，二線城市和三線城市的房價(jià)處于持平和下降的局面。其中，二線城市的分化態(tài)勢(shì)較為明顯，成都、南昌、杭州、合肥等地的新房價(jià)格漲幅居前，南寧、蘭州、天津降幅相對(duì)較大。三線城市房價(jià)以下降為主。

需求端信心恢復(fù)尚待時(shí)日

多數(shù)機(jī)構(gòu)指出，量、價(jià)的波動(dòng)，說明需求端的信心恢復(fù)尚待時(shí)日。在供給端，信心同樣尚未完全恢復(fù)。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，降幅比前6月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)四個(gè)月下降。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積、新開工面積、竣工面積同比均出現(xiàn)負(fù)增長，房屋新開工面積的降幅達(dá)36.1%。

今年前7月，房企拿地面積同比下降48.1%，拿地金額同比下降43%，繼續(xù)保持著較低的拿地強(qiáng)度。今年部分熱點(diǎn)城市的第一輪和第二輪集中供地，競(jìng)買和交易情況均較為冷淡。

許小樂指出，7月銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企償債高峰，房企投資開工動(dòng)力較弱。

這也在一定程度上對(duì)其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)形成拖累。付凌暉表示，今年7月，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降10.8%，降幅比上月擴(kuò)大了3.8個(gè)百分點(diǎn)，下拉服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)1.7個(gè)百分點(diǎn)。

過去多年來，房地產(chǎn)一度是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。但近年來，隨著人口、土地、金融等紅利的減退，以及去杠桿政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)面臨增長乏力的局面，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也在減弱。

好消息是，隨著今年一系列穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)持續(xù)下行的局面正在改善。除了銷售降幅一度收窄外，房企資金鏈也并未持續(xù)惡化。今年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.8萬億元，同比下降25.4%，降幅略低于5月的水平。

付凌暉表示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大、鏈條較長、牽涉面較廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)民生影響較大。今年以來，各地堅(jiān)持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行態(tài)勢(shì)趨緩。

修復(fù)預(yù)期是關(guān)鍵

公開信息顯示，今年以來，已有超過100個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策，內(nèi)容既包含對(duì)合理需求的支持，也包括對(duì)供給端的扶持。這些政策也被認(rèn)為是提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)交易的重要因素。

但由于部分房企現(xiàn)金流緊張，一些在建房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)停工，部分業(yè)主的心態(tài)也出現(xiàn)波動(dòng)。今年7月以來，少數(shù)業(yè)主做出主動(dòng)停貸的決定，并在一定范圍內(nèi)蔓延。該現(xiàn)象對(duì)市場(chǎng)信心再度帶來影響，其中，部分重點(diǎn)城市的新房交易受影響較大。

7月28日，中央政治局召開會(huì)議，提出“因城施策用足用好政策工具箱”，“保交樓、穩(wěn)民生”。隨后，部分金融機(jī)構(gòu)也做出穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的表態(tài)。

針對(duì)這一熱點(diǎn)問題，付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng)稱，“盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的?！?/p>

對(duì)于后市走勢(shì)，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)是關(guān)鍵。只有排除各種不利因素影響，改善市場(chǎng)預(yù)期，各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策才能最大限度地發(fā)揮作用，市場(chǎng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)才能真正確立。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來看，各地因城施策力度有望加大，近期蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購、限售等，未來預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地。

與此同時(shí)，8月15日，央行中期借貸便利(MLF)操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，也有望對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期帶來一定提振。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，供需兩端都有持續(xù)改善的空間，若應(yīng)對(duì)得當(dāng)，樓市有望真正進(jìn)入回暖通道中。但他也提醒，由于拿地、開工等數(shù)據(jù)降幅明顯，有可能對(duì)明年的市場(chǎng)供應(yīng)帶來影響。

（作者：張敏,李佳媛 編輯：包芳鳴）

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