5月市場已筑底，6月將檢驗城市和企業(yè)成色

來源：智能家居時間：2022-06-01 11:25

??2022年5月，上海疫情尚未平息，北京疫情新起，全國多個城市疫情散點爆發(fā)，部分地區(qū)實施臨時管控措施。

??受其影響，長三角地區(qū)整體市場低迷，京津冀地區(qū)再現沉寂，大灣區(qū)市場雖然在復蘇，但深圳供需依舊低迷，外圍區(qū)域面臨較大的去化壓力。

??CRIC重點監(jiān)測的30個城市商品住宅成交面積5月出現環(huán)比小幅增長，約4%，同比仍下降59%。百強房企5月單月業(yè)績與市場持平，環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%，累計來看，業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進一步擴大。

??百強房企1-5月業(yè)績降幅進一步擴大

??2022年5月，全國穩(wěn)住經濟大盤會議釋放強烈的撐地產信號：

??其一，房地產行業(yè)從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”。適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節(jié)，支持財務可持續(xù)的企業(yè)適當加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩(wěn)杠桿，支持金融機構對受疫情嚴重影響的個人住房與消費貸款。

??其二，全面落實政治局會議的兩個“支持”。支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??截至目前，已有20城放松限購，25城放松限貸，14城放松限售，16城減免房地產交易稅費，22城落地購房補貼，26省市放松預售資金監(jiān)管，71省市放松公積金貸款。

??得益于此，加之“五一”假期房企推盤及營銷積極性提升，在供應放量下市場成交略有復蘇。行業(yè)TOP100房企5月實現銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比微增5.6%。

??但目前中國房地產行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復，市場信心不足、整體表現仍相對低迷。

??具體來看，5月百強房企單月業(yè)績同比降低59.4%，較2020年疫情期間業(yè)績降低52.1%，近3年來看，業(yè)績降幅保持在較高水平。

??從百強房企累計業(yè)績表現來看，2022年1-5月百強房企實現銷售操盤金額23235億元，同比下降52.3%，較2020年1-5月業(yè)績相比下降27.8%。實現全口徑銷售金額26395.5億元，同比下降52.7%，較2020年1-5月業(yè)績相比下降27.9%.

??由此看來，今年1-5月，無論是從單月還是累計來看，銷售業(yè)績都不及2020年疫情期間，整體市場壓力遠勝2年前。

??部分房企難以完成業(yè)績目標

??2022年至今，整體行業(yè)壓力巨大、市場低迷、企業(yè)去化表現不佳，規(guī)模房企對全年的業(yè)績規(guī)模的預期也顯得更為謹慎，大部分房企不披露目標，或是已經主動調降了銷售目標。截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。

??具體來看，在未披露年度目標的規(guī)模上市房企中，一部分是出于自身經營原因尚未披露年報及召開業(yè)績會。另一部分企業(yè)近年來首次選擇不公開披露年度業(yè)績目標，如華潤置地、新城、旭輝、金地、金科、中梁等。

??從已經公開披露全年業(yè)績目標的房企來看，2022年業(yè)績目標較2021年實際完成業(yè)績的增幅的中位數僅為2%，較往年降幅明顯。大部分企業(yè)的業(yè)績目標均有不同程度的調降。

??即使是在這樣的情況下，截止至5月末，在公開披露業(yè)績目標的規(guī)模上市房企中，多數企業(yè)的目標完成率不足30%，有近半數企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。

??由此看來，即使隨著近期政策面有所緩和、好轉，規(guī)模房企在6月盡可能加緊貨量供應，同時積極營銷以提高去化率水平，部分房企依然難以完成業(yè)績目標。

5月市場筑底，6月檢驗城市成色

??從CRIC重點監(jiān)測的30個城市的市場情況來看，2022年5月，房地產市場筑底，成交跌幅沒有進一步擴大。30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。

??一線城市供應縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴至50%。26個二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長9%，同比跌幅收窄至60%。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)上海受疫情影響，樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場繼續(xù)下行，成交同比跌幅皆超60%，不少項目去化率低于10%。蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復蘇，例如徐州，新盤平均去化率升至41%，環(huán)比增加19個百分點，主城區(qū)部分高性價比樓盤近乎“日光”。

??京津冀地區(qū)，北京市場受疫情影響，市場復蘇進程被打斷，房企普遍放緩供貨節(jié)奏，核心區(qū)域的流量盤集體缺席，遠郊區(qū)域成交依舊慘淡，去化率普遍低于20%。天津、河北市場下行壓力加劇。

??大灣區(qū)市場，深圳供需依舊低迷，新盤平均去化率33%，政策放松下，廣州、佛山、東莞等成交低位回升，例如廣州，中高端市場堅挺，主城區(qū)到訪量明顯回升，部分項目周均到訪量超400組，轉化率同樣達到10%以上。剛需市場依舊冷清。

??中西部地區(qū)市場仍未擺脫頹勢。武漢、重慶、鄭州等市場依舊羸弱，成交同比跌幅皆超60%。

??2022年5月25日，全國穩(wěn)住經濟大盤電視電話會議召開，央行行長在發(fā)言中再次重點提及房地產，督促金融機構堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護房地產市場的平穩(wěn)運行；適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節(jié)，支持財務可持續(xù)的企業(yè)適當加杠桿，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。

??我們認為，在全國穩(wěn)住經濟大盤會議釋放強烈的撐地產信號下，6月房地產市場有望逐漸復蘇，但城市分化也將加劇，6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點，并給下半年市場定調。

??展望未來，房地產金融政策有望實行逆周期調節(jié)，支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產融資平穩(wěn)有序，幫扶企業(yè)經營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企，也要給出實質性的解決方案，以便提振市場信心。全面放松居民按揭貸款政策，支持剛性和改善性住房需求，引導房地產交易盡快回歸正常化。地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售等限制性政策。

??預計兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應放量，成交必將明顯回升。其二，放松政策力度較大，包括太原、無錫、南通等，短期或將刺激居民購房消費，成交有望企穩(wěn)回升。

??附：2022年5月中國房地產企業(yè)銷售排行榜TOP50