樓市筑底進行時

來源：智能家居時間：2022-06-17 14:20

　　作者丨孔海麗

　　編輯丨包芳鳴

　　圖源丨圖蟲

　　5月，樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢逐漸清晰。

　　積極的變化反映在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月單月，房地產(chǎn)投資和銷售均出現(xiàn)明顯的環(huán)比增長；進一步觀察房價數(shù)據(jù)，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降勢趨緩，新房市場的邊際改善較為明顯，房價環(huán)比跌幅收窄、下跌城市個數(shù)減少。

　　熱點城市則正在醞釀回穩(wěn)曲線，一線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；部分典型城市的供需改善，也帶動了當?shù)胤績r的變化。

　　沉寂多時的房地產(chǎn)市場蓄力復蘇，與密集出臺的穩(wěn)樓市政策密不可分，監(jiān)管層與各地合力打出的“組合拳”有力支持了合理購房需求，不斷為市場注入信心。供給端也利好頻出，房企融資熬過了至暗時刻，案場的到訪量與銷售環(huán)比均有回升，土地市場整體亦有回溫跡象。

　　但復蘇的路徑并不穩(wěn)定，更能真實反映市場的二手房數(shù)據(jù)，短期內(nèi)仍未出現(xiàn)明顯恢復，從二手房到新房的轉(zhuǎn)化傳導還未進入良性循環(huán)。疫情對交易的阻斷可能還會有所影響，購房者消費預期與信心扭轉(zhuǎn)仍然需要時間。

　　深度調(diào)整之下，6月或?qū)⒊蔀橐粋€重要節(jié)點，一定程度上預示著下半年的樓市走向。

　　邊際改善釋放積極意義

　　受信貸收緊影響，房地產(chǎn)交易的降溫在去年下半年開始出現(xiàn)，四季度市場下行相對明顯。到了今年4月份，70城中新房和二手房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量分別增加了9個和5個，達到47個和50個，市場亟盼回穩(wěn)。

　　進入5月，房價環(huán)比總體延續(xù)降勢，但降勢趨緩，新房銷售價格環(huán)比下降城市有43個，比上月減少4個。

　　價格的改善是成交量改善的結(jié)果。5月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額年內(nèi)首次環(huán)比增長，投資和新開工也均環(huán)比增長，銷售和投資端的積極變化帶來價格環(huán)比跌幅收窄。

　　與此同時，新房市場體現(xiàn)在一線、三線城市的價格也均有改善。深圳新房價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴大，這帶動了一線城市新房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；三線城市的新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個百分點。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂指出，對整體市場而言，三線城市新房價格環(huán)比跌幅收窄釋放的積極意義更大，也是房地產(chǎn)有趨穩(wěn)的一個重要佐證。

　　新房市場的積極變化，得益于5月份密集的穩(wěn)樓市舉措。

　　這其中，監(jiān)管層自上而下地釋放了堅定信號，實施住房公積金階段性支持政策、保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長等為市場注入信心，信貸方面，更是給出了重大利好。

　　5月15日，央行、銀保監(jiān)會明確首套房貸利率下限可在LPR基礎上最高下浮20個基點，最低可達4.4%；5月20日，央行對樓市定向降息，將5年期LPR下調(diào)了15個基點，疊加之下，首套房貸利率最低可降至4.25%。此后多個城市紛紛執(zhí)行最低房貸利率，有效減輕了購房人的資金負擔。

　　各地也從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，優(yōu)化樓市調(diào)控舉措的鼓點空前密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，5月單月有百余城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，刷新了歷史紀錄。

　　其中也出現(xiàn)了不少熱點城市的身影，如廣州、蘇州、青島等。政策內(nèi)容應有盡有，主要涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方面。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，限購、限售等政策的優(yōu)化主要集中于新房市場，多重利好疊加對提振市場信心起到了重要作用，房價端由此出現(xiàn)積極變化。

　　熱點城市如成都，則演繹了這種變化。5月成都新房、二手房價格漲幅均為0.9%，延續(xù)上月的雙榜冠軍，再次領跑大中城市。政策方面，成都在5月16日和5月31日共發(fā)布了兩次新政，其中放寬限購家庭認定條件的舉措，有效增加了購房需求，供需關系的變化帶動整體價格浮動。

　　新房的邊際改善，一定程度上讓市場看到了曙光。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，5月新房市場開始觸底，預計將在未來2個月出現(xiàn)回升趨勢。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則認為，最為艱難的時刻已經(jīng)過去，“一二線熱點城市的交易市場在政策刺激下正迎來新一輪復蘇，部分三四線城市雖然還處于市場底部，但在全國整體回暖的趨勢帶動下，后續(xù)也有望逐步分批迎來反彈?！睆埐ǚQ。

　　市場主體獲得暖意

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)在力量也在積蓄。作為最能感受一線冷暖的市場主體，房企已經(jīng)開始反饋正向變化。

　　資金是房企的重要命脈，融資端和銷售端在5月均有起色。5月以來，龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股(601155)等民營房企采用信用保護工具，共發(fā)行4筆債券，實現(xiàn)融資30億元，同時有多家民營房企表示開始籌備發(fā)行工作。據(jù)中指研究院監(jiān)測，受政策鼓勵影響，地產(chǎn)信用債進入初夏，5月同、環(huán)比均有顯著上升，這也是自2021年四季度行業(yè)融資環(huán)境收緊以來，信用債首次同、環(huán)比均呈增長態(tài)勢。

　　一家總部位于長三角的全國性房企相關負責人透露，五一之后，明顯感受到市場的恢復苗頭，公司旗下樓盤的5月來訪量比4月提升了18%左右?！爱斎唬瑥膩碓L到去化還需要2-3個月的時間，但我們還是充滿信心的，預計全國主要城市的銷售回暖應該在三季度可以看到?！痹撊耸勘硎尽?

　　另一家2021年銷售額位于全國TOP20的房企負責人也表示，隨著下調(diào)房貸利率、降低首付比、釋放限購等相關支持政策的逐步釋放，5月銷售額環(huán)比4月有了明顯提升，預計整個5月的銷售量會有不錯的環(huán)比上升表現(xiàn)。

　　與此同時，房企可支配的預售監(jiān)管資金也迎來了利好。據(jù)一家全國性房企高管透露，已經(jīng)有21個省市開始積極響應優(yōu)化資金監(jiān)管的政策，用于幫助開發(fā)商提高預售資金的使用效率，提升房企資金的流動性?！案咝庞玫燃壍拿駹I房企，總體受益比較顯著。”該人士補充說。

　　多位房企人士在21世紀經(jīng)濟報道的調(diào)研中表示：“目前政策已經(jīng)見底，疊加疫情陸續(xù)基本得到控制，未來幾個月銷售應該會陸續(xù)企穩(wěn)，甚至贏得一定的增長?！?

　　土地市場方面，5月份有19個城市完成了首輪集中供地出讓，整體有回溫跡象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，底價成交地塊合計占比61%，較去年二、三批次明顯降低，另外，溢價成交地塊和觸頂成交地塊占比較去年二三批次明顯增多。

　　隨著房企融資和銷售恢復，業(yè)內(nèi)人士分析，在“量入為出”的原則下，各民營房企的拿地節(jié)奏也會得到恢復，未來拿地數(shù)量會有比較明顯的提升，促進樓市進入良性循環(huán)。

　　整體市場仍待復蘇

　　值得注意的是，二手房價格與新房價格變化并不同步，更能真實反映市場的二手房數(shù)據(jù)，短期內(nèi)仍未出現(xiàn)明顯恢復。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70城二手房價指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比4月份擴大0.1個百分點，二手房價格環(huán)比下降城市有53個，比上月增加3個。

　　李宇嘉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，二手房價跌幅超過新房，一方面是二手房掛牌量增加所致，3-5月份掛牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增長10%；另一方面，新房繼續(xù)降價促銷，在價格上有優(yōu)勢，二手房交易成本比較大，也有一定影響。

　　“這對于從二手房到新房的復蘇路徑來說，并不是好消息，‘賣一買一’的改善需求受到?jīng)_擊，對新房市場也或?qū)⑿纬赏侠?。”李宇嘉指出：“近期，二手房掛牌增加，對二手房價繼續(xù)形成制約，并可能會傳導至新房。因此，復蘇的路徑并不穩(wěn)定?！?

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，二手房市場仍在尋底，購房者信心低迷，市場期待更多的積極政策?！跋啾韧?，樓市調(diào)整博弈期很長，當下樓市面臨的問題也跟疫情之下的市場預期高度相關，需要樓市出臺更多更積極的穩(wěn)樓市政策，二手房置業(yè)群體的貸款利率也應該有一定優(yōu)惠?！彼f。

　　展望后市，6月以來地方政策支持力度仍在加強，各地對于穩(wěn)樓市的努力仍未停止。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，截至6月13日，本月已經(jīng)有超過60個城市發(fā)布了樓市調(diào)控舉措70多條，而且部分城市在短期內(nèi)已經(jīng)多次追加穩(wěn)樓市政策。

　　許小樂告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，6月上半月貝殼研究院監(jiān)測的50個城市二手房日均成交量較5月日均水平上漲超20%?！邦A計后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環(huán)比改善，帶動價格環(huán)比跌幅收窄?！痹S小樂說。

　　6月以來熱點城市市場情緒得到進一步改善，中指數(shù)據(jù)顯示，蘇州、成都等重點城市商品住宅周度成交面積整體呈上行態(tài)勢。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，隨著政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，熱點城市市場有望率先進入恢復通道，對全國市場情緒的修復亦將帶來積極效應，但對于大多數(shù)城市來說，市場信心的扭轉(zhuǎn)仍需要時間，市場企穩(wěn)或在下半年。

　　本期編輯劉雪瑩實習生林曦瑩

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（責任編輯：李顯杰）