2022年7月25日，根據(jù)“華夏時報”的報道：“有關部門即將成立紓困基金和棚改專項債”的消息在市場上流傳，可能是地產(chǎn)股股價拉升的主要原因。

在“華夏時報”的這篇報道中，包含了兩個“重磅房地產(chǎn)救市傳聞”：

第一個：首批3000億房地產(chǎn)基金設立計劃獲批準，這筆資金將用于支持12家出險房企和部分地方新近選定的其他房企。 第二個：有關部門也在考慮出臺一項關于發(fā)行棚改專項債的全國性政策。

“華夏時報”還引入了業(yè)內人士的說法：有關部門將設立房地產(chǎn)紓困基金和棚改專項債這一傳聞的真實性很高，因為在目前樓市“預期不振”的背景下，確實需要更強的“救市措施”。

如果“棚改專項債的全國性政策”真的實施，我們認為這意味著“國內棚改2.0版”可能即將亮相了，這將會徹底扭轉樓市的“預期轉弱”趨勢。

中國的“棚戶區(qū)改造”開始于2005年，并開始在2009年在全國范圍內推廣，但是在2010年-2014年卻“困難重重”，每年都無法完成既定棚改目標。

原因很簡單：就是“缺錢”，“棚改”需要天量的資金投入，僅僅依靠地方財政來推動，根本很難“搞下去”。

于是為了推動“棚改”能夠快速搞起來，2014年我們獨創(chuàng)了一種“貨幣工具”，它的名字叫做“PSL-棚改補充抵押貸款”，簡稱“棚改貸”。

“棚改貸”的邏輯就是：通過央行“印鈔撒錢”給政策性銀行，再由政策性銀行貸款給地方政府，地方政府拿到貸款以后，就可以大規(guī)模啟動“棚改項目”了。

于是從2015年開始，地方政府紛紛設立“棚改項目”，通過這個項目就可以申請向政策性銀行“貸款”拿錢，錢下來后立刻發(fā)給拆遷戶去買房。

結果就是各地商品房房價出現(xiàn)“瘋漲”。

最后從本質上講，其實都是“央行印鈔”來買單。

“棚改貸”可以說是中國的“棚改1.0版本”，發(fā)放貸款規(guī)模最高的時候達到了3.5萬億的規(guī)模，并在2020年“徹底退出市場”，規(guī)模逐漸下降。

也就是說，2020年是中國“棚改1.0版”的結束時間，2020年以后新的“棚改項目”已經(jīng)不再審批了。

可以說中國的“棚改1.0版”幾乎等同于直接向樓市里大水猛灌，是公認的救市終極殺手锏，沒有之一。

甚至我們認為，“棚改貸”的本質就是央行直接給居民發(fā)錢買房，你不是說你沒錢買嗎，嫌房價貴嗎，那就直接給你發(fā)錢，買買買。

但是隨著2020年“棚改1.0版”的結束，中國樓市最瘋狂的時代結束了，尤其是隨著“出生人口”的下降，三四線城市，甚至是部分二線城市，樓市開始逐漸出現(xiàn)“嚴重的問題”。

需求沒了！

再疊加2021年下半年樓市政策的“猛烈打擊”，2022年樓市直接“一頭向下”，房企紛紛爆雷，爛尾樓開始抬頭，樓市成交腰斬，土地財政猛跌。

樓市“危機”開始從原來的三四線城市向一二線城市“蔓延”，房地產(chǎn)開始有了“硬著陸”的風險，在這種背景下開始重提“棚改”是非常容易理解的。

那么，什么是“棚改專項債”？

2018年4月財政部曾經(jīng)發(fā)布了《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》，當時就想啟動“棚改專項債”用來取代“PSL棚改補充抵押貸款”，讓地方的棚戶區(qū)改造的資金更加透明化。

但是這個方案到了2019年就被“上面叫停”了。

2019年9月“國務院常務會議”要求“地方暫停叫停土地儲備、棚改等專項債申報”，所以“棚改專項債”其實一直都沒有正式被啟動。

所以雖然2020年-2022年每年的“新增專項債”規(guī)模都在3-4萬億，但是基本上都屬于“基建專項債”，用于棚改的“棚改專項債”幾乎是零。

所以當“基建”已經(jīng)搞得差不多的背景下，又面臨“房地產(chǎn)市場”的預期太差，適時啟動“大規(guī)模的棚改專項債”，是十分有必要的。

這就意味著中國的“棚改2.0版”即將要亮相了，它的核心變化就是“1.0版本的棚改貸”變成了“2.0版本的棚改債”。

變化的是“資金來源”，不變的是“棚改又要大規(guī)模搞起來了”。

而且這一輪的“棚改2.0版本”將主要集中在“一二線城市”。

原因很簡單，但“棚改貸”變成了“棚改債”，財政實力偏弱的三四線城市已經(jīng)很難“發(fā)債”了，而財政實力雄厚的“一二線城市”才是最大贏家。

比如鄭州、武漢、南京、濟南、重慶等城市，都已經(jīng)決定要重啟“棚改貨幣化安置”，甚至部分城市已經(jīng)開始實施“棚改房票化安置”。

而在北京，北京城市副中心的“老城棚戶區(qū)改造”依然是如火如荼，上海更是制定了“龐大的舊城棚戶區(qū)改造計劃”。

而這些“棚改”都需要大量的資金投入，當“棚改貸”逐漸退出市場的時候，“棚改債”的亮相是“正當其時”。

甚至如果“棚改專項債”能夠大規(guī)模實施，北京的“城區(qū)改造”可能將會加速，城里的“次新房”和“新房”的房價將會再上一個臺階。

從棚改的發(fā)展歷史看，一二線的“城市棚改”主要集中在中心城區(qū)的“老房子”集中區(qū)，一旦實施“棚改2.0版”，那么大量的“城區(qū)棚改戶”將會出現(xiàn)。

他們拿到“棚改補償金”后，將會遷出城區(qū)，而大量買入“新城區(qū)”，因為城里改善新房太少，而且價格太高，棚改戶已經(jīng)買不起。

所以一旦“棚改2.0版”正式啟動，那么一二線城市將會迎來最大規(guī)模的“新城化”發(fā)展浪潮，近郊新城的房價將會迅速上升。

而且這些“棚改戶”不是“炒房客和投資客”，而是一二線城市里“真正的剛需”和“改善客戶”，他們將成為新一輪的“樓市接盤俠”。

綜上所述，我們認為歷經(jīng)3年后，中國的“大規(guī)模棚戶區(qū)改造”可能真的又要重新啟動了，而這一次最大變化來自于兩個方面：

第一個是“棚改債”將會取代“棚改貸”，成為棚改的最大資金來源。

第二個是從“三四線城市”逐漸轉向“一二線城市”，一二線城市，尤其是強二線城市，有可能將會成為“棚改2.0版本”的最大贏家。

“2.0版的中國棚改”將會成為本輪中國房地產(chǎn)“救市”的終極大招！

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