【市場所向】

盡快修訂《個人住房貸款管理辦法》，對于借款人購房貸款以房產(chǎn)價值為限，不再追究無限責(zé)任；嚴(yán)格住房貸款抵押房產(chǎn)的保險制度，保障購房人的財(cái)產(chǎn)和商業(yè)銀行的貸款安全；為因疫情、地震等特殊情況減免住房貸款利息留出通道。

李向峰

2022年5月20日，中國人民銀行公布降低五年期LPR利率15個BP，被市場稱為大幅非對稱降息，加之元月降息5BP,最新調(diào)整后五年期LPR為4.45%，結(jié)合5月15日下調(diào)首套普通住房貸款利率下限20BP，理論上新購房者可享受最低房貸利率為4.25%。此項(xiàng)政策的效果還有待市場檢驗(yàn)，在最敏感的資本市場上房地產(chǎn)行業(yè)股票價格并未因此在5月20日之后大幅上漲。

有商業(yè)銀行通過客戶服務(wù)號已提示客戶注意：（1）不是所有城市都會執(zhí)行到全國標(biāo)準(zhǔn)的利率加點(diǎn)下限；（2）不是所有客戶都能享受到當(dāng)?shù)氐睦始狱c(diǎn)下限；（3）存量房貸客戶在合同中約定好的利率加點(diǎn)值在合同期間是不變的。簡單地說：存量房貸客戶可以享受到的房貸利率優(yōu)惠有限。本文對此做了深入分析，追根溯源發(fā)現(xiàn)在新階段增強(qiáng)我國個人住房貸款政策的普惠性質(zhì)正當(dāng)其時。

逐步引導(dǎo)降低

存量住房貸款利率

根據(jù)央行利率政策，自2020年3月起，存量房貸客戶轉(zhuǎn)為“LPR+加點(diǎn)”浮動利率，即將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

2022年1月20日，央行公布5年期以上LPR降為4.6%，降幅為5BP，這是房貸定價方式調(diào)整后首次下調(diào)，降息后五年期LPR與一年期LPR差額擴(kuò)大為90BP。

在實(shí)際應(yīng)用中，各類企業(yè)貸款一般都是1-3年的流動資金貸款，即使房地產(chǎn)開發(fā)貸款也均在五年以內(nèi)，所以一般的企業(yè)貸款都適用一年期LPR定價，而一般個人住房貸款合同期限都在10年以上，適用五年期LPR定價。

本質(zhì)上，一年期LPR和五年期LPR的差額體現(xiàn)的是貨幣的時間價值，即五年期貸款定價包含了一年期貸款價格和五年的期限溢價，但期限溢價不是一成不變的。

從實(shí)際執(zhí)行情況來看，目前個人住房貸款的實(shí)際執(zhí)行利率遠(yuǎn)高于一般企業(yè)貸款。從央行《2021年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》來看：2021年12月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為 4.57%，同比下降0.04個百分點(diǎn)；個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.63%，同比上升0.29個百分點(diǎn)，高于企業(yè)貸款1.06個百分點(diǎn)。也就是說，目前居民購房貸款實(shí)際執(zhí)行利率要高于企業(yè)貸款利率106BP，這種現(xiàn)象不應(yīng)該成為一種常態(tài)。

查閱央行歷年貨幣政策報(bào)告：2012年12月，新發(fā)放一般貸款加權(quán)平均利率為7.07%，個人住房貸款為6.22%，個人住房貸款利率低于一般貸款利率85 BP。2017年12月，一般貸款加權(quán)平均利率為5.80%，個人住房貸款為5.26%，個人住房貸款利率低于一般貸款利率54BP。直至2020年12月，一般貸款加權(quán)平均利率為5.30%（其中企業(yè)貸款利率4.61%），個人住房貸款為5.34%，個人住房貸款高于一般貸款利率4個BP，高于企業(yè)貸款利率73BP。

按照存量房貸客戶轉(zhuǎn)為“LPR+加點(diǎn)”浮動利率定價規(guī)則，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。2021年12月住房貸款加權(quán)利率為5.63%，平均加點(diǎn)幅度為98BP，2022年5月5年期LPR報(bào)價4.45%，假設(shè)今年不再調(diào)整LPR利率，2023年1月1日重定價時，存量住房貸款加權(quán)平均利率為5.43% ，比2022年降低20BP，雖然大幅降息，但是仍高于企業(yè)貸款利率86BP。

據(jù)歐洲央行2018年9月公布的《歐元區(qū)房屋貸款利率最低的國家排名》數(shù)據(jù)顯示，第一名是芬蘭，房屋貸款利率為0.88%，第二名為葡萄牙(1.35%)，第三名為法國(1.53%)。而在歐元區(qū)國家中，房屋貸款利率最高的國家為希臘(3.04%)，其次是愛爾蘭(3.02%)和馬耳他(2.69%)。特別是2019年8月，丹麥的日德蘭銀行推出了世界上首例負(fù)利率按揭貸款，利率為-0.5%。

個人住房貸款以房產(chǎn)做抵押，具有風(fēng)險小、資本占用低、貸款期限長等優(yōu)勢，是各家商業(yè)銀行激烈競爭的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)。在獲取長期穩(wěn)定收益的同時，商業(yè)銀行還可以利用長期的借貸關(guān)系開展信用卡、理財(cái)?shù)染C合業(yè)務(wù)營銷，從房貸客戶上獲取更大的綜合收益。

各類企業(yè)尤其是大中型企業(yè)，融資渠道多，可以通過發(fā)行債券、票據(jù)以及在資本市場上直接融資，如AAA 的企業(yè)發(fā)行的一年期短期融資券目前平均利率為3.07%，融資成本較低；國家對小微企業(yè)的信貸支持已經(jīng)納入商業(yè)銀行考核，將逐步引導(dǎo)小微企業(yè)貸款利率降低。但是對個人住房貸款，尤其是存量住房貸款利率一直未引起關(guān)注。

建議央行在引導(dǎo)商業(yè)銀行降低增量住房貸款利率的同時，重視并研究政策措施逐步引導(dǎo)降低存量個人住房貸款實(shí)際執(zhí)行利率。按照差別化的住房信貸政策要求，在制定具體措施時，要對首套、二套住房貸款區(qū)別對待，重點(diǎn)引導(dǎo)首套普通住房存量貸款利率下行。

建立特殊情況下減免

住房貸款利息的機(jī)制

新冠肺炎疫情至今歷時三年有余，受新一輪疫情、國際局勢變化的超預(yù)期影響，我國經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大。在民生方面尤為突出，特別是在旅游、餐飲、娛樂等行業(yè)，受疫情影響大、從業(yè)人數(shù)多，連續(xù)三年的疫情導(dǎo)致許多家庭收入銳減，或有可能形成新的社會問題，產(chǎn)生不穩(wěn)定的因素。

國家不斷出臺各項(xiàng)政策措施，支持恢復(fù)生產(chǎn)扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。5月23日國務(wù)院出臺六方面33條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，5月25日國務(wù)院召開穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議，政策落地刻不容緩。與此同時，全社會各個行業(yè)的個人尚難直接感受到政府各項(xiàng)支持政策。一些旅游、餐飲、娛樂等行業(yè)的從業(yè)者難以統(tǒng)計(jì)失業(yè)、收入減少狀況，普通居民特別是中小微企業(yè)主及從業(yè)者面臨雙重壓力，一方面是疫情中的收入銳減，另一方面基本生活費(fèi)、房貸“月供”等剛性支出需要保障。家庭收入彈性與生活支出剛性之間的矛盾，亟待從政策支持措施上加以研究解決。

在政府各項(xiàng)醫(yī)療、民生保障下，群眾基本生活困難比較好解決，而一旦沒有收入來源，最容易發(fā)生問題的就是房貸“月供”。例如：一筆30年期100萬元住房貸款，按照平均利率5.63%測算，累計(jì)需要償還本息合計(jì)207萬元，其中利息總額為107萬元，每月月供為5759.72元。

此時，如果有特殊情況下減免住房貸款利息的機(jī)制，將會大大減輕群眾負(fù)擔(dān)。如某借款人在疫情期間是還款的第60個月，則當(dāng)月的月供5759.72元中利息為4351.96元，即減免一個月住房貸款利息可為該借款人減少4351.96元“月供”。按目前全國38萬億元住房貸款測算，全部減免一個月房貸利息，約為1797億元，是全國2022年退稅總量2.64萬億元的6.75%。國家有關(guān)部門可考慮通過商業(yè)銀行對受疫情影響“封城”“靜默”地域的住房貸款客戶，按照實(shí)際天數(shù)減免一定比例的住房貸款利息。

與現(xiàn)有發(fā)放消費(fèi)券、留抵退稅等方式相比，直接減免房貸利息更具優(yōu)勢，主要考慮：

一是數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。銀行貸款數(shù)據(jù)完整準(zhǔn)確、疫情防控?cái)?shù)據(jù)簡單透明，便于統(tǒng)計(jì)執(zhí)行，防止造假作弊。

二是作用直接高效。我國常用的扶持政策基本上都是針對企業(yè)，很少將補(bǔ)貼發(fā)放到個人，但是給企業(yè)的各項(xiàng)政策轉(zhuǎn)化為消費(fèi)存在一定效率損失，減免房貸利息將減少一些商業(yè)銀行的利潤增速，卻可以直接惠及千家萬戶，真正解決群眾的急難愁盼問題。

三是免息普惠廣泛。購房是中國老百姓(603883)一生最大的財(cái)務(wù)支出，一筆住房貸款涉及一個家庭甚至包括夫妻雙方父母的三個家庭財(cái)富，關(guān)乎老中青三代人。通過房貸直接免息的做法，可以最大限度緩沖群眾對疫情防控政策的不理解，激勵購房者的消費(fèi)意愿。特別是在黨的二十大召開之際，有利于營造良好的社會氛圍。

在百年未有之大變局下，國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)充滿不確定性。建立特殊情況下減免住房貸款利息的機(jī)制，增加住房貸款政策的普惠性質(zhì)，有助于穩(wěn)定民心構(gòu)建和諧社會。

完善落實(shí)抵押房產(chǎn)的

保險政策

住房制度改革以來，房產(chǎn)已經(jīng)成為居民家庭財(cái)富最大的部分，特別是在北京上海等一線城市，家庭財(cái)富更集中于所購房產(chǎn)。然而在我國，針對住房財(cái)產(chǎn)損失的家庭財(cái)產(chǎn)保險滲透率極低，人們普遍缺乏對家庭最大資產(chǎn)的保險意識，即使貸款所購房產(chǎn)也沒有投保任何保險。試想一下，一般家庭買汽車都會買多種保險，但是在家庭最大的資產(chǎn)——住房方面還缺乏風(fēng)險意識，這無異于讓最主要的家庭財(cái)產(chǎn)“裸奔”。

2020年9月瑞士再保險研究院（以下簡稱瑞再）發(fā)布研究報(bào)告指出，中國的住房保險滲透率約為0.01%，大大低于國外市場的平均水平，例如日本為0.18%，美國更是達(dá)到0.48%。如此巨大的保障缺口，與我們快速發(fā)展的住房市場極不相稱。

商業(yè)住房保險缺位和不健全，使城鎮(zhèn)住房在火災(zāi)、爆炸、自然災(zāi)害等威脅之下面臨風(fēng)險保障缺口。我國曾經(jīng)有多個案例表明，由于許多事故無責(zé)任主體或責(zé)任主體無償付能力，索賠難度極大，居民實(shí)際損失只能由政府代為補(bǔ)償。這一方面會造成政府財(cái)政壓力增大，另一方面僅依賴政府有限補(bǔ)助，亦無法充分補(bǔ)償居民災(zāi)后實(shí)際損失。

那么，如何填補(bǔ)該保障缺口？瑞再研究院指出，可以借鑒國外成功范式，鼓勵銀行加強(qiáng)和規(guī)范住房抵押貸款保險。據(jù)悉，國外部分銀行出于風(fēng)險管控的考慮，會強(qiáng)制要求貸款人在申請房貸時為其抵押房產(chǎn)投保防范財(cái)產(chǎn)損失的住房保險，這成為發(fā)達(dá)國家市場住房保險高滲透率的主要推力。

1998年人民銀行發(fā)布的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)?！睋?jù)筆者了解，此項(xiàng)規(guī)定在商業(yè)銀行執(zhí)行過一段時間，后來考慮到保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、防止銀行捆綁銷售等因素，商業(yè)銀行免除了個人住房貸款的強(qiáng)制性房屋財(cái)產(chǎn)保險要求。

在實(shí)際執(zhí)行中，自愿對所購房屋投保財(cái)產(chǎn)險的購房者極少，而且對于“地震或地震次生原因”所造成保險財(cái)產(chǎn)的損失，我國保險公司一般不承擔(dān)賠償責(zé)任，除非投保人辦理了專門的地震保險。2008年汶川大地震時，就出現(xiàn)了“房倒人不死，按揭就得還”的悲劇。其后，經(jīng)監(jiān)管部門、政府專項(xiàng)下發(fā)文件解決了一時的問題，但是在根本政策制度上一直還存在空白。因此，有必要建立落實(shí)住房貸款抵押房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險制度，逐步加以引導(dǎo)完善。

一是將貸款定價和購買保險結(jié)合。商業(yè)銀行可以將個人住房貸款的產(chǎn)品定價和保險產(chǎn)品的營銷結(jié)合起來，通過價格引導(dǎo)客戶購買保險。即對于購買按揭保險的客戶，可執(zhí)行較低的個人住房貸款優(yōu)惠利率，反之則提高個人住房貸款利率，以防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。

二是要求保險公司給與一定讓利。銀行在為保險公司提供豐富按揭貸款客戶資源時，可以要求保險公司對批量客戶做出保費(fèi)優(yōu)惠定價，達(dá)到三者互利共贏。

三是聯(lián)合保險公司研究設(shè)計(jì)專門的產(chǎn)品。如聯(lián)合保險公司，針對在貸款存續(xù)期間，房屋因地震、爆炸、火災(zāi)等原因?qū)е聹缡У模胝》勘Ｕ腺Y金進(jìn)行保費(fèi)補(bǔ)貼，以保證上述情況發(fā)生時，由保險公司代替購房者向銀行歸還貸款本息，一方面防范按揭貸款風(fēng)險，一方面可以為購房者提供一定的保障。

減輕貸款購房者的

法律責(zé)任

我國目前的個人住房貸款是基于對借款人的信用發(fā)放，購房貸款借款人承擔(dān)的是無限責(zé)任，個人購房者要承擔(dān)房價大幅下降導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)的巨大風(fēng)險。

如某人在銀行貸款70萬元，購房價格100萬元，首付30%。如果市場出現(xiàn)較大波動房價下跌至60萬元，該借款人又失業(yè)無力還款的情況下，不僅要損失首付款30萬元，房產(chǎn)處置60萬元償還銀行貸款之后，該借款人還需要另外清償剩余的銀行貸款10萬元以及期間的貸款利息、訴訟費(fèi)用等。據(jù)悉，近年來，在北京燕郊等地已經(jīng)出現(xiàn)房價大幅下跌，購房者“斷供”“棄房”的情況發(fā)生。

在創(chuàng)新按揭貸款這一金融產(chǎn)品的美國，借款人實(shí)際承擔(dān)的是有限責(zé)任，在所購房產(chǎn)變賣清償貸款后，借款人對未清償貸款不再承擔(dān)償還責(zé)任。

在經(jīng)濟(jì)形勢不好時，房價大幅下跌和失業(yè)者增多往往是同時發(fā)生。購房者“棄房”，一般都是在面臨失業(yè)困境或收入銳減的情況下萬不得已而為之，此時不僅會損失已經(jīng)繳給開發(fā)商的首付資金，還讓購房者承擔(dān)對于購房貸款的無限責(zé)任，無疑將是雪上加霜。

還有另一種風(fēng)險，如果貸款所購房屋因開發(fā)商資金鏈斷裂等原因未建成，或者因火災(zāi)、地震等原因房屋滅失，在我國普遍缺乏房屋保險的情況下，借款人依然對銀行貸款負(fù)有無限責(zé)任。如借款人無法繼續(xù)按期歸還貸款，將會列入失信名單，面臨無法乘坐飛機(jī)高鐵無法再次貸款等生活問題。

將購房者貸款的法律責(zé)任限定在一定范圍之內(nèi)，無疑會擴(kuò)大發(fā)放貸款的商業(yè)銀行的風(fēng)險。但由商業(yè)銀行作為專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)房價大幅下跌極端情況下的風(fēng)險，比讓個人購房者承擔(dān)更為合理。

和無限責(zé)任相比，有限責(zé)任是法律為現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)設(shè)的一條保護(hù)性措施，將我國個人購房者從無限責(zé)任中解脫出來，可以說是一種社會進(jìn)步。

修訂完善《個人住房貸款管理辦法》

在1998年我國正式啟動住房制度改革之前，我國分別引入源自新加坡的住房公積金制度、源自德國的住房儲蓄制度以及源自美國的住房按揭貸款制度。這三種住房金融制度經(jīng)過二十年來的實(shí)踐發(fā)展已經(jīng)分化：當(dāng)前住房儲蓄制度僅在中德住房儲蓄銀行存留少量業(yè)務(wù)，2020年末該行個人住房儲蓄類貸款余額107億元；全國住房公積金2020年度報(bào)告顯示，住房公積金個人住房貸款余額62314億元；與此同時，經(jīng)過二十多年來的發(fā)展，商業(yè)性個人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到38萬億元，成為我國房地產(chǎn)市場最重要的一項(xiàng)住房金融制度，也是當(dāng)前居民購房普遍采取的一種方式。

住房金融制度具有很強(qiáng)的政策性，與住房公積金、住房儲蓄制度相比，住房抵押貸款市場化程度更高。近年來我國房地產(chǎn)市場堅(jiān)決貫徹黨中央“房住不炒”的總方針，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，基本實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。目前商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款90%以上都是購房家庭的首套房貸款，每戶居民的第一套房應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸叩拇罅χС?。但是與國外的一些住房貸款政策相比，我國個人住房貸款政策更為市場化，保障性、普惠性存在不足。如美國對住房貸款利息實(shí)行抵繳個人所得稅政策、英國對銀行發(fā)放住房貸款減免利息，而我國在住房貸款政策制度方面還缺乏普惠性。

現(xiàn)行的《個人住房貸款管理辦法》于1998年房改之初發(fā)布并實(shí)施，后續(xù)一些住房貸款利率等方面的改革都是在此基礎(chǔ)上“打補(bǔ)丁”。

邁進(jìn)新時代，我國各項(xiàng)改革事業(yè)取得輝煌成就，個人住房貸款余額占比已經(jīng)達(dá)到GDP的33%，在國內(nèi)外復(fù)雜多變的大環(huán)境下，需要重新審視個人住房貸款有關(guān)制度的合理性，盡快修訂《個人住房貸款管理辦法》，特別是在辦法中研究增加普惠的原則和條款：對于借款人購房貸款以房產(chǎn)價值為限，不再追究無限責(zé)任；嚴(yán)格住房貸款抵押房產(chǎn)的保險制度，保障購房人的財(cái)產(chǎn)和商業(yè)銀行的貸款安全；為因疫情、地震等特殊情況減免住房貸款利息留出通道。

38萬億元的個人住房貸款，大約涉及一億個家庭。研究并完善具有普惠性質(zhì)的個人住房貸款政策制度，對于健全我國住房金融制度意義深遠(yuǎn)。在我國財(cái)政收入、商業(yè)銀行利潤保持10%以上增長的情況下，在保障商業(yè)銀行基本利益的前提下，“讓利于民”適當(dāng)減輕購房者的貸款負(fù)擔(dān)，一方面對我國房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展會大有裨益，另一方面可以切實(shí)減輕疫情的影響，精準(zhǔn)快速啟動消費(fèi)，在惠及民生同時穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)。

為此，望政府相關(guān)主管單位心懷“國之大者”，堅(jiān)持“以人為本”，重新審視住房金融的基礎(chǔ)制度，采取直接有效的手段真正普惠民生，著眼長遠(yuǎn)保經(jīng)濟(jì)增長保民生穩(wěn)定，實(shí)施普惠的個人住房貸款政策正當(dāng)其時。

（本文觀點(diǎn)不代表所在機(jī)構(gòu)。作者系建行研修中心住房金融研修院研究人士）

在本專欄版發(fā)表的言論，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不代表證券時報(bào)立場。

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