智通財經(jīng)APP注意到，可能因抵押貸款利率上升和創(chuàng)紀(jì)錄價格打壓首次購房者和在樓市尋找入門級房產(chǎn)的購房者，美國4月新獨棟房屋銷售跌至兩年低點。

美國商務(wù)部周二公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，美國4月新屋銷售總數(shù)年化為59.1萬戶，低于預(yù)期的75萬。該數(shù)據(jù)連續(xù)第四個月下滑，加上上周公布的數(shù)據(jù)，顯示4月獨棟房屋建造許可大幅下降，且成屋銷售持續(xù)疲弱，暗示樓市需求正在降溫。

但房地產(chǎn)市場的放緩可能會受到創(chuàng)紀(jì)錄低位庫存的限制。作為經(jīng)濟(jì)中對利率最敏感的部分。美聯(lián)儲正在提高借貸成本，以抑制美國國內(nèi)需求和抑制通脹。

摩根大通分析師Daniel Silver稱，“近幾個月來，隨著抵押貸款利率大幅上升，樓市活動顯著降溫?！薄氨M管利率上升可能令銷售承壓，但可用庫存的限制和高房價也可能抑制經(jīng)濟(jì)活動。”

上個月，新房銷量驟降16.6%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后折合成年率為59.1萬套，為2020年4月以來的最低水平。3月份銷量從此前公布的76.3萬輛下調(diào)至70.9萬輛。東北部銷售下降5.9%，中西部下降15.1%。人口密集的南部和西部的失業(yè)率分別下降了19.8%和13.8%。

接受調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前預(yù)計，占美國房屋銷售9.5%的新屋銷售將降至75萬套。4月份銷售額同比下降26.9%。2021年1月達(dá)到了99.3萬套，這是自2006年末以來的最高值。

盡管新屋銷售每月都有波動，但由于新屋銷售是在合同簽訂時計算的，因此它是房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先指標(biāo)。

購房者負(fù)擔(dān)能力降低

抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，30年期固定利率抵押貸款自2011年2月以來首次突破5%。在截至5月19日的一周，30年期固定利率抵押貸款大幅飆升，平均漲至5.25%。

自3月以來，美聯(lián)儲已將政策利率上調(diào)75個基點。市場預(yù)計美聯(lián)儲將在6月和7月的下兩次政策會議上都會將利率提高0.5個百分點。

上周數(shù)據(jù)顯示，4月成屋銷售降至兩年低點，獨棟房屋建造許可降至去年10月以來最低。5月份，獨棟房屋建筑商信心接近兩年來的低點。

盡管房地產(chǎn)市場走軟可能拖累本季度經(jīng)濟(jì)增長，但分析師認(rèn)為經(jīng)濟(jì)衰退還未到來。

LPL Financial首席分析師Jeffrey Roach表示，“樓市現(xiàn)在已回到疫情爆發(fā)前的水平，因此4月銷售的大規(guī)模降低不應(yīng)被視為泡沫破裂?！?/p>

銷售增長放緩可能會增加供應(yīng)，減緩房價兩位數(shù)的價格增長。四月份新房價格中值同比飆升19.6%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的450,600美元。平均房價上漲了31.2%，至570,300美元，漲幅要快得多，這表明較低端住宅的價格漲幅更大。

紐約FHN Financial首席分析師Chris Low表示，“再加上融資成本大幅上升，以及初建屋市場價格敏感性上升，看來營建商將成本轉(zhuǎn)嫁給消費者是銷售下滑的重要因素，可能與抵押貸款利率上升同樣重要?！?/p>

上個月售出的房子幾乎都在20萬美元以上。截至4月底，市場上有44.4萬套新房待售，高于3月份的41萬套。在建房屋約占庫存房屋的65%，待建房屋約占27%。

已批準(zhǔn)建設(shè)但尚未開工的房屋積壓數(shù)量達(dá)到了歷史最高水平，建筑商正艱難應(yīng)對框架用木材、櫥柜、車庫門、臺面和電器等原材料的短缺和價格上漲。

按照4月的銷售速度，需要9個月才能消化市場上的房屋供應(yīng)，高于3月的6.9個月。

標(biāo)普全球周二公布的美國5月制造業(yè)和服務(wù)業(yè)綜合PMI預(yù)覽值從4月的56.0降至53.8，也顯示出經(jīng)濟(jì)活動放緩的跡象。

這是4個月來最慢的增長速度，原因是“通脹壓力加大、供應(yīng)商交貨時間進(jìn)一步惡化以及需求增長放緩”。該指數(shù)高于50表明私營部門處于擴(kuò)張狀態(tài)。

花旗分析師Veronica Clark表示，“要判斷最近的下降是否只是反映了疫情前的模式，還是經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)一步放緩，可能還為時過早。”

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