智通財(cái)經(jīng)APP注意到，可能因抵押貸款利率上升和創(chuàng)紀(jì)錄價(jià)格打壓首次購(gòu)房者和在樓市尋找入門(mén)級(jí)房產(chǎn)的購(gòu)房者，美國(guó)4月新獨(dú)棟房屋銷售跌至兩年低點(diǎn)。

美國(guó)商務(wù)部周二公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)4月新屋銷售總數(shù)年化為59.1萬(wàn)戶，低于預(yù)期的75萬(wàn)。該數(shù)據(jù)連續(xù)第四個(gè)月下滑，加上上周公布的數(shù)據(jù)，顯示4月獨(dú)棟房屋建造許可大幅下降，且成屋銷售持續(xù)疲弱，暗示樓市需求正在降溫。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)的放緩可能會(huì)受到創(chuàng)紀(jì)錄低位庫(kù)存的限制。作為經(jīng)濟(jì)中對(duì)利率最敏感的部分。美聯(lián)儲(chǔ)正在提高借貸成本，以抑制美國(guó)國(guó)內(nèi)需求和抑制通脹。

摩根大通分析師Daniel Silver稱，“近幾個(gè)月來(lái)，隨著抵押貸款利率大幅上升，樓市活動(dòng)顯著降溫?！薄氨M管利率上升可能令銷售承壓，但可用庫(kù)存的限制和高房?jī)r(jià)也可能抑制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。”

上個(gè)月，新房銷量驟降16.6%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后折合成年率為59.1萬(wàn)套，為2020年4月以來(lái)的最低水平。3月份銷量從此前公布的76.3萬(wàn)輛下調(diào)至70.9萬(wàn)輛。東北部銷售下降5.9%，中西部下降15.1%。人口密集的南部和西部的失業(yè)率分別下降了19.8%和13.8%。

接受調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前預(yù)計(jì)，占美國(guó)房屋銷售9.5%的新屋銷售將降至75萬(wàn)套。4月份銷售額同比下降26.9%。2021年1月達(dá)到了99.3萬(wàn)套，這是自2006年末以來(lái)的最高值。

盡管新屋銷售每月都有波動(dòng)，但由于新屋銷售是在合同簽訂時(shí)計(jì)算的，因此它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)。

購(gòu)房者負(fù)擔(dān)能力降低

抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，30年期固定利率抵押貸款自2011年2月以來(lái)首次突破5%。在截至5月19日的一周，30年期固定利率抵押貸款大幅飆升，平均漲至5.25%。

自3月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已將政策利率上調(diào)75個(gè)基點(diǎn)。市場(chǎng)預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在6月和7月的下兩次政策會(huì)議上都會(huì)將利率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

上周數(shù)據(jù)顯示，4月成屋銷售降至兩年低點(diǎn)，獨(dú)棟房屋建造許可降至去年10月以來(lái)最低。5月份，獨(dú)棟房屋建筑商信心接近兩年來(lái)的低點(diǎn)。

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)走軟可能拖累本季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但分析師認(rèn)為經(jīng)濟(jì)衰退還未到來(lái)。

LPL Financial首席分析師Jeffrey Roach表示，“樓市現(xiàn)在已回到疫情爆發(fā)前的水平，因此4月銷售的大規(guī)模降低不應(yīng)被視為泡沫破裂?！?/p>

銷售增長(zhǎng)放緩可能會(huì)增加供應(yīng)，減緩房?jī)r(jià)兩位數(shù)的價(jià)格增長(zhǎng)。四月份新房?jī)r(jià)格中值同比飆升19.6%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的450,600美元。平均房?jī)r(jià)上漲了31.2%，至570,300美元，漲幅要快得多，這表明較低端住宅的價(jià)格漲幅更大。

紐約FHN Financial首席分析師Chris Low表示，“再加上融資成本大幅上升，以及初建屋市場(chǎng)價(jià)格敏感性上升，看來(lái)營(yíng)建商將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者是銷售下滑的重要因素，可能與抵押貸款利率上升同樣重要?！?/p>

上個(gè)月售出的房子幾乎都在20萬(wàn)美元以上。截至4月底，市場(chǎng)上有44.4萬(wàn)套新房待售，高于3月份的41萬(wàn)套。在建房屋約占庫(kù)存房屋的65%，待建房屋約占27%。

已批準(zhǔn)建設(shè)但尚未開(kāi)工的房屋積壓數(shù)量達(dá)到了歷史最高水平，建筑商正艱難應(yīng)對(duì)框架用木材、櫥柜、車(chē)庫(kù)門(mén)、臺(tái)面和電器等原材料的短缺和價(jià)格上漲。

按照4月的銷售速度，需要9個(gè)月才能消化市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)，高于3月的6.9個(gè)月。

標(biāo)普全球周二公布的美國(guó)5月制造業(yè)和服務(wù)業(yè)綜合PMI預(yù)覽值從4月的56.0降至53.8，也顯示出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩的跡象。

這是4個(gè)月來(lái)最慢的增長(zhǎng)速度，原因是“通脹壓力加大、供應(yīng)商交貨時(shí)間進(jìn)一步惡化以及需求增長(zhǎng)放緩”。該指數(shù)高于50表明私營(yíng)部門(mén)處于擴(kuò)張狀態(tài)。

花旗分析師Veronica Clark表示，“要判斷最近的下降是否只是反映了疫情前的模式，還是經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)一步放緩，可能還為時(shí)過(guò)早。”

相關(guān)知識(shí)

新房銷售量跌至冰點(diǎn) 美國(guó)樓市風(fēng)光不再
重慶二手房掛牌量太多曾上熱搜 如今成交量跌至兩年來(lái)新低
十城房?jī)r(jià)跌幅超5%:投資退潮、本地需求不足
十城房?jī)r(jià)跌幅超5%:肇慶跌得最多,投資退潮、本地需求不足
太原新房?jī)r(jià)連跌9個(gè)月后回正 庫(kù)存去化周期超20個(gè)月
美國(guó)樓市庫(kù)存跌至歷史新低，房?jī)r(jià)、房租漲不停
一季度北京二手房量?jī)r(jià)齊跌:成交量降四成 八城區(qū)房?jī)r(jià)下跌
百城二手房?jī)r(jià)格年內(nèi)首跌，15城已出臺(tái)“限跌令”
十城房?jī)r(jià)跌幅超5%:肇慶跌得最多 投資退潮本地需求不足
3月北京二手房成交量暴漲創(chuàng)新高？真實(shí)的情況是