徐州出臺(tái)“十八條”激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛需急需被喚醒！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-05-06 11:20

在剛剛過(guò)去的五一假期中，多地調(diào)整了房地產(chǎn)政策，其中素有“五省通衢”之稱的徐州，這個(gè)房?jī)r(jià)曾在過(guò)去6年內(nèi)快速上漲的城市，這次出臺(tái)的樓市“18條”備受關(guān)注。

5月3日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布近日召開(kāi)的徐州市房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會(huì)議相關(guān)內(nèi)容。徐州相關(guān)部門提出十八條具體措施，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、放松限售、延續(xù)人才購(gòu)房補(bǔ)貼、降低土拍保證金等，以盡快激活市場(chǎng)。

因城施策，徐州樓市18條來(lái)了

抱著解決問(wèn)題的目的，此次徐州房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會(huì)議就激活市場(chǎng)出臺(tái)多項(xiàng)舉措，具體而言，主要有以下幾方面內(nèi)容：

一、土地供應(yīng)方面，徐州將根據(jù)市場(chǎng)變化精準(zhǔn)投放住宅用地，對(duì)去化周期較長(zhǎng)的區(qū)域控制供地規(guī)模；掛牌出讓地塊競(jìng)買保證金按土地掛牌起始價(jià)由原來(lái)的100%調(diào)整為50%繳納，剩余出讓金在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前繳清，最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月；在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，以整宗地抵押的，必須注銷本批次預(yù)售部分房屋對(duì)應(yīng)的土地抵押權(quán)，由抵押權(quán)人、抵押人進(jìn)行共同約定，并向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提出申請(qǐng)；登記部門依照雙方申請(qǐng)將約定的內(nèi)容備注于相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，注銷預(yù)售部分土地使用權(quán)的抵押權(quán)。以在建工程抵押的，必須以批次為單位注銷需辦理預(yù)售許可的不動(dòng)產(chǎn)，剩余部分辦理在建工程抵押權(quán)變更登記。

二、在加大信貸支持方面，徐州引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房及有房無(wú)貸的二套住房降低首付比例；加大二手房交易貸款支持力度，滿足房屋交易資金需求，拓寬改善性住房融資渠道。

三、在支持合理住房需求方面，新購(gòu)商品住宅144平方米以上的不限制轉(zhuǎn)讓；人才購(gòu)房補(bǔ)助政策延續(xù)《徐州市“555”引才工程實(shí)施方案》規(guī)定。

四、在調(diào)整住房公積金使用政策方面，在全市范圍開(kāi)辦靈活就業(yè)人員（個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、自由職業(yè)者和新市民）公積金繳存工作，按規(guī)定享受住房公積金貸款利率；簡(jiǎn)化淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)職工在徐購(gòu)房使用公積金貸款流程，支持購(gòu)房者通過(guò)“跨省通辦”平臺(tái)在公積金繳存地異地辦理。

五、在對(duì)房企的紓困政策、優(yōu)化市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境方面，加大項(xiàng)目貸款和并購(gòu)貸款支持力度，對(duì)受困企業(yè)貸款積極進(jìn)行展期、續(xù)貸，有效緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力；優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點(diǎn)，由原來(lái)的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點(diǎn)監(jiān)管資金。試點(diǎn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用銀行保函的方式。

當(dāng)?shù)胤科笕耸空J(rèn)為，徐州此次對(duì)樓市政策的優(yōu)化與調(diào)整比較常規(guī)。一名去年剛進(jìn)入徐州市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商更表示，當(dāng)下的樓市應(yīng)直接在需求端發(fā)力，徐州是一個(gè)剛需為主的市場(chǎng)，需要提升信心。

業(yè)內(nèi)研究人士則指出，徐州紓困政策對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極的作用，而小微企業(yè)主和個(gè)體工商戶群體是目前主力購(gòu)房群體。通過(guò)稅負(fù)減免以及相關(guān)政策支持，可以幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，避免出現(xiàn)過(guò)多失業(yè)情況。同時(shí)，對(duì)個(gè)體來(lái)講，工作的穩(wěn)定是購(gòu)房預(yù)期的重要保證，也是購(gòu)房信心的重要支撐。隨著房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)融資端、土地端以及購(gòu)房端還會(huì)有相關(guān)支持政策出臺(tái)，這對(duì)進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極影響。

曾經(jīng)市場(chǎng)快速上揚(yáng)，如今急需喚醒剛需

據(jù)徐州當(dāng)?shù)氐谌綑C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，徐州樓市三環(huán)內(nèi)的新房售價(jià)在6000元/平方米左右，如今徐州三環(huán)內(nèi)的新房房?jī)r(jià)在1.3萬(wàn)/平方米到1.5萬(wàn)元/平方米之間，最貴的樓盤達(dá)到3萬(wàn)元/平方米左右。一名房企人士表示，機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有夸張，據(jù)他觀察，徐州市區(qū)現(xiàn)在均價(jià)12000元/平方米，轄區(qū)縣城大概均價(jià)7000元/平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露，自2016年以來(lái)，徐州的新房?jī)r(jià)格連漲57個(gè)月，直到2020年11月，徐州新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)0.1%的下滑，就此打斷長(zhǎng)達(dá)近5年的連續(xù)上漲。

此前由于房?jī)r(jià)翻倍的邊際效應(yīng)，徐州的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)較為火熱。

2020年，徐州成功出讓262幅土地，成交金額436億，同比上漲5.6%。在成交的住宅地塊中，有16幅土地的樓面價(jià)超過(guò)7000元/平方米。其中，南京頤居置業(yè)拿下的2020-15號(hào)原華東機(jī)械廠D地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)16906.7元/平方米。

2021年6月，由中梁地產(chǎn)原總裁李和栗擔(dān)任董事長(zhǎng)的蘇州元里置業(yè)通過(guò)旗下子公司拿下邳州后沙兩幅宅地出讓，其中一幅地塊樓板價(jià)2820元/平方米（517.16萬(wàn)元/畝）。但這并非邳州地價(jià)天花板，據(jù)了解，邳州后續(xù)出讓的土地沒(méi)有低于560萬(wàn)/畝的。

然而，伴隨著去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，徐州樓市的考驗(yàn)也一同到來(lái)。

2021年，徐州累計(jì)成交44幅宅地，出讓總建面積437.92萬(wàn)平方米，同比下降20.11%；整體成交樓面價(jià)8696元/平方米，同比上漲55.4%，溢價(jià)率45.05%。萬(wàn)科、美的置業(yè)、中海地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)等房企繼續(xù)深耕徐州；首次進(jìn)入徐州投資的房企也有，中天美好集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)地產(chǎn)等首次進(jìn)入徐州市區(qū)拿地。

2022年一季度，徐州樓市表現(xiàn)低迷。某研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，徐州樓市商品住宅供應(yīng)66.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53.34%，同比下降3.73%；成交54.76萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48.44%，同比下降58.78%。從庫(kù)存去化周期來(lái)看，按照近一年去化速度，2021年2月去化周期為4.4月，而2022年2月去化周期上升為10.1月，去化周期明顯拉長(zhǎng)。

截至2022年2月底，銅山區(qū)庫(kù)存量最大，為138.13萬(wàn)平方米；鼓樓區(qū)去化周期最長(zhǎng)，為15個(gè)月；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)去化周期均在9個(gè)月內(nèi)。

2022年3-4月，徐州房地產(chǎn)銷售是去年同期的30%左右。

供需不旺，加之購(gòu)房者信心不足，政策上的優(yōu)化調(diào)整顯得較為重要。前述房企人士指出，信心激活最重要的是，相關(guān)政策完善，人、物流動(dòng)起來(lái)；地產(chǎn)政策更加明確，應(yīng)在需求端發(fā)力。

有研究人士指出，新一輪政策優(yōu)化的核心或者是關(guān)鍵在于需求端。比如鄭州、蘭州、昆明等城市取消“認(rèn)房認(rèn)貸”就很直接很有效，其預(yù)測(cè)接下來(lái)不少城市也會(huì)考慮完善限貸政策。