揭秘！百強內(nèi)房企整體利潤降兩成，上海證大恒盛地產(chǎn)歸母凈利率居尾

來源：智能家居時間：2022-04-30 22:00

港股百強內(nèi)房企2021年整體歸母凈利潤縮水近20.5%，歸母凈利率為7.06%；22家內(nèi)房企2021年出現(xiàn)虧損，歸母凈利率為負(fù)；與2020年相比，七成公司的歸母凈利率呈下降趨勢

《投資時報》研究員周運尋

4月24日，住建部召開會議，重點圍繞城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性住房建設(shè)、地下管網(wǎng)建設(shè)和改造等，研究采取更大力度的政策舉措，推動釋放內(nèi)需潛力。

同時，為滿足購房者合理住房需求，多城相繼調(diào)整房地產(chǎn)政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)已有超80城發(fā)布了相關(guān)政策。僅4月份以來，就有30余個城市因城施策。

整體上看，各地樓市調(diào)控政策堅持“一城一策”“因城施策”，呈現(xiàn)出較為明顯的“控一線、穩(wěn)二線、拉三四線”的特點，且政策靈活性、豐富性也進(jìn)一步提高。

在此背景下，各大業(yè)績承壓的房地產(chǎn)公司也有望迎來機(jī)會。

近日，根據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)，標(biāo)點財經(jīng)研究院聯(lián)合《投資時報》，對港股內(nèi)房企中2021年營業(yè)收入前一百名公司的歸母凈利潤、歸母凈利率（根據(jù)歸母凈利潤及營業(yè)收入計算）進(jìn)行了研究，并根據(jù)2021年歸母凈利率由高至低排名，推出《港股百強內(nèi)房企2021年歸母凈利率排行榜》。

研究結(jié)果顯示，港股百強內(nèi)房企2021年整體歸母凈利潤縮水近20.5%，歸母凈利率為7.06%。其中，7家公司的歸母凈利率在30%以上，略高于2020年的6家；同時，22家內(nèi)房企2021年出現(xiàn)虧損，歸母凈利率為負(fù)。與2020年相比，七成公司的歸母凈利率呈下降趨勢。

與上年不同，截至2022年4月25日，尚有超30家港股內(nèi)房企還未公布2021年度業(yè)績數(shù)據(jù)，其中不乏融創(chuàng)、世茂、恒大等頭部公司。

需要說明的是，本文港股內(nèi)房企來自Wind分類，是指注冊地在內(nèi)地而在香港上市的房地產(chǎn)公司，或者房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要開展地區(qū)為內(nèi)地的公司。在計算過程中，以港元披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為人民幣。

利潤合計同比減少20.5%

據(jù)Wind數(shù)據(jù)計算，2021年港股百強內(nèi)房企營業(yè)收入合計3.88萬億元，同比增長17%；歸母凈利潤合計2735.72億元，同比減少20.5%。

其中，有6家公司的歸母凈利潤超過百億元，分別為中國海外發(fā)展（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）、碧桂園（2007.HK）、龍湖集團(tuán)（0960.HK）、萬科企業(yè)（2202.HK）、長實集團(tuán)（1113.HK）。

其中，中國海外發(fā)展是唯一歸母凈利潤超過400億元的公司，2021年該公司歸母凈利潤為401.55億元。華潤置地則以324.01億元位居第二位。碧桂園、龍湖集團(tuán)、萬科企業(yè)歸母凈利潤均超200億元，分別為267.97億元、238.54億元、225.24億元。長實集團(tuán)2021年凈利潤為173.67億元。

盡管利潤規(guī)模較大，但與2020年相比，前述6家公司中僅有2家公司歸母凈利潤實現(xiàn)增長。其中，華潤置地增長8.69%，龍湖集團(tuán)增長19.26%。而整體來看，百強內(nèi)房企中2021年歸母凈利潤實現(xiàn)正向增長的公司僅有38%，占比不足四成。

歸母凈利潤在50億—100億元之間的公司有8家。其中龍光集團(tuán)（3380.HK）、新城發(fā)展（1030.HK）、嘉里建設(shè)（0683.HK）歸母凈利潤均超80億元，分別為98.63億元、85.91億元、84.69億元。

合生創(chuàng)展集團(tuán)（0754.HK）、旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）、雅居樂集團(tuán)（3383.HK）、寶龍地產(chǎn)（1238.HK）、中國海外宏洋集團(tuán)（0081.HK）分別為79.79億元、76.13億元、67.12億元、59.92億元、50.51億元。

在上述14家公司錄得50億元以上盈利額的同時，有22家公司2021年歸母凈利潤出現(xiàn)虧損。

其中，易居企業(yè)控股（2048.HK）、富力地產(chǎn)（2777.HK）歸母凈利潤均出現(xiàn)超80億元的虧損。前者虧損額為88.93億元，而上年該公司歸母凈利潤為3.04億元。后者虧損額為88.48億元，2020年盈利為90.05億元。

《投資時報》研究員注意到，2020年港股百強內(nèi)房企中凈利潤虧損的公司為14個，2019年為9個。此外，與2020年相比，2021年港股百強內(nèi)房企中有62家公司歸母凈利潤出現(xiàn)下降，2020年為52家。可以看到多數(shù)內(nèi)房企利潤空間趨窄，經(jīng)營壓力逐步加大。

7家公司歸母凈利率超30%

在對不同公司的盈利水平進(jìn)行比較時，相較于歸母凈利潤絕對值，歸母凈利率更為直觀與科學(xué)。歸母凈利率指標(biāo)是指每單位營收產(chǎn)生歸母凈利潤的額度，對于規(guī)模不同甚至相差較大的公司而言，這一指標(biāo)更具可比性。

《投資時報》研究員統(tǒng)計分析注意到，2020年，港股百強內(nèi)房企整體歸母凈利率為7.06%（該指標(biāo)2019年為12.84%，2020年為10.39%）。其中歸母凈利率超過30%的公司有7家，分別為九龍建業(yè)（0034.HK）、嘉里建設(shè)（0683.HK）、天安（0028.HK）、恒隆地產(chǎn)（0101.HK）、湯臣集團(tuán)（0258.HK）、長實集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)（0754.HK），略高于2020年的6家。

而在榜單的另一端，受歸母凈利潤虧損影響，22家公司的歸母凈利率為負(fù)值。其中，上海證大（0755.HK）以-279.37%的歸母凈利率排在最末位。

Wind資料顯示，上海證大是證大集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司。該公司于1994年開始涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，十幾年來，已經(jīng)發(fā)展成為以上海為核心，足跡遍及浙江、江蘇、四川、東北等地的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)。

不過近年來，該公司業(yè)績不佳，2019年至2021年，上海證大營收分別為12.15億元、38.74億元、6.18億元，上下波動較大，歸母凈利潤均為虧損狀態(tài)，分別為-9.48億元、-9.69億元、-16.93億元。同時該公司期末現(xiàn)金余額也逐年減少。

除上海證大外，恒盛地產(chǎn)（0845.HK）、金輪天地控股（1232.HK）、易居企業(yè)控股歸母凈利率也為負(fù)值，分別為-123.15%、-111.11%、-100.55%。這些企業(yè)也遭遇了較大的壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，恒盛地產(chǎn)專注于在上海地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)和東北地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)城市之黃金地段發(fā)展大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。不過，上市12年并曾斥資百億拿地的恒盛地產(chǎn)，2021年業(yè)績卻是增收不增利。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，恒盛地產(chǎn)錄得33.18億元綜合銷售收入，較2020年的28.08億元上升18.2%；但公司擁有人應(yīng)占虧損為40.86億元，公司毛利率為-29.4%，2020年同期其綜合毛利為11.49億元。

對于凈利潤虧損的情況，恒盛地產(chǎn)提示了多項原因，其中主要為二、三線城市項目銷售占比提升，集團(tuán)加大各地物業(yè)促銷力度所致。

而金輪天地控股有限公司則是一家主要從事房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的中國投資控股公司。公司通過兩個業(yè)務(wù)分部進(jìn)行運營。房地產(chǎn)開發(fā)分部從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，包括住宅物業(yè)、辦公及商用物業(yè)銷售。物業(yè)租賃分部從事物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，包括自有物業(yè)和租賃物業(yè)的租賃。公司也通過其子公司從事房地產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)。

4月24日，金輪天地控股發(fā)布2021財年年報，期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入17.82億元，同比增長28.32%，歸屬母公司凈虧損19.80億元，同比止盈轉(zhuǎn)虧，基本每股收益為-1.10元?！　?/p>

作為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)交易服務(wù)提供商，易居企業(yè)控股則正在遭遇信用危機(jī)。

今年4月18日，易居企業(yè)控股公告稱，于2022年到期的7.625%優(yōu)先票據(jù)未能在到期日償還，已構(gòu)成2022年票據(jù)契約項下的違約事件。該事件進(jìn)而觸發(fā)2023年票據(jù)契約項下的交叉違約。

二級市場上，易居企業(yè)控股股價創(chuàng)歷史新低。截至4月25日收盤易居企業(yè)控股每股為0.7港元。相較2018年11月每股14.881港元最高點，股價縮水約95.3%。

七成公司歸母凈利率下滑

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間被壓縮，還體現(xiàn)在歸母凈利率的變動上。

與2020年相比，港股百強內(nèi)房企整體歸母凈利率下降近3.33個百分點，其中有72家公司歸母凈利率出現(xiàn)下降。

除前述提到的上海證大、恒盛地產(chǎn)、金輪天地控股、易居企業(yè)控股之外，華僑城(亞洲)（3366.HK）、中國新城市(300778)（1321.HK）、綠景中國地產(chǎn)（0095.HK）、珠光控股（1176.HK）、SOHO中國（0410.HK）、深圳控股（0604.HK）歸母凈利率的變動幅度亦頗大。

其中，華僑城（亞洲）2021年歸母凈利潤虧損增加，導(dǎo)致公司歸母凈利率大幅下滑，由2020年的-16.76%降至2021年的-75.44%，大幅下降58.69個百分點。

華僑城（亞洲）2021年報顯示，公司實現(xiàn)年收入約14.74億元，同比增加12.83%，公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損約8.83億元，上年同期公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利6375.7萬元，每股基本虧損1.49元。

SOHO中國2021年歸母凈利率則出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，由上年的24.45%下滑至今年的-7.52%。

數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國2021年首虧1.31億元，上年同期盈利5.36億元，由盈轉(zhuǎn)虧，同比大幅下挫124.76%；營業(yè)總收入則實現(xiàn)20.76億元，同比減少17.0%。

另有38家企業(yè)的歸母凈利率出現(xiàn)不同程度的上升，包括恒隆地產(chǎn)（0101.HK）、麗豐控股（1125.HK）、九龍建業(yè)（0034.HK）、上置集團(tuán)（1207.HK）等。其中，麗豐控股歸母凈利率由2020年的-83.75%增至2021年的-16.86%，提升了66.89個百分點。

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）