北京房?jī)r(jià)的“疏解型上漲“:東西城20萬(wàn),四環(huán)里15萬(wàn),城區(qū)組團(tuán)10萬(wàn),新城8萬(wàn)!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-04-19 10:03

2022年4月16日，中國(guó)官方正式宣布：北京首批四所高校和北京協(xié)和醫(yī)院國(guó)家醫(yī)學(xué)中心正式外遷“雄安新區(qū)”。這四所高校包括“北京交通大學(xué)、中國(guó)地址大學(xué)、北京科技大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)”，值得注意的是，這四所大學(xué)都是“本校搬遷”，而不是開(kāi)“分校”。屬于典型的“北京疏解型項(xiàng)目”。

值得注意的是，這僅僅是“首批疏解大學(xué)”，后面可能還會(huì)有“第二批”。隨著這一次大學(xué)疏解名單的“官宣”，估計(jì)央企總部“疏解”的名單也很快就會(huì)宣布，北京一大堆“能源型央企總部”和“三大通訊央企總部”估計(jì)會(huì)在首批央企總部疏解名單之內(nèi)。北京為什么要做如此“大規(guī)模的疏解”？我們的判斷是：一個(gè)方面是“為了協(xié)助雄安新區(qū)的發(fā)展”，而更重要的是“北京的人口疏解壓力太大”。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是北京的常住人口規(guī)模“很難減下去”，“常住人口不愿意離開(kāi)北京”，尤其是這兩年北京的常住人口有“回流跡象”。首先我們拉看一下“北京的常住人口數(shù)據(jù)”：從數(shù)據(jù)上看，目前的北京常住人口規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了“五連降”：從最高峰的2016年的2195萬(wàn)人連續(xù)下降到了2021年2188萬(wàn)人。五年減少了7萬(wàn)人，平均每年僅僅減少了1.4萬(wàn)人，而且“減少的規(guī)模”在每年“遞減”：

2018年減少了3萬(wàn)人。

2019年減少了1.6萬(wàn)人。

2020年減少了1.1人。

2021年僅僅減少4000人。

由此可見(jiàn)，北京的常住人口“太難降下去”了。

而且最關(guān)鍵的是，其實(shí)2020年以后北京的常住人口有“明顯回升跡象”：因?yàn)?020年北京出生人口出現(xiàn)了“暴跌”。根據(jù)北京衛(wèi)健委的數(shù)據(jù)，2020年北京戶籍出生人口至少減少了3.2萬(wàn)人，但是常住人口僅僅減少了9000人，這說(shuō)明什么？說(shuō)明外來(lái)人口至少增加了2萬(wàn)人以上。實(shí)際情況可能增加的更多。看清楚這一點(diǎn)，我們就不難理解為什么北京的房?jī)r(jià)“連續(xù)出現(xiàn)4連漲”了。未來(lái)的北京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“接著漲”？答案是肯定的。因?yàn)楸本┱趯?shí)施“大規(guī)模的內(nèi)部人口結(jié)構(gòu)調(diào)整”，未來(lái)5-10年可能會(huì)出現(xiàn)“疏解型房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)”。

第一，東西城核心區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“漲到20萬(wàn)／平米”？

作為全國(guó)教育資源“最牛”的板塊，東西城這幾年一直都在努力“疏解常住人口”，很多人以為這里的房?jī)r(jià)可能要跌。

其實(shí)這是一種“幻覺(jué)”。

因?yàn)楸本〇|西城疏解人口的手段就是：暫停拆遷，暫停新房供應(yīng)，直接“禁住”，對(duì)新房供應(yīng)直接“斷供”。

這就意味著北京東西城未來(lái)10年，將不可能再新增“1平米住宅”，但外區(qū)和東西城之間的人口流動(dòng)卻沒(méi)有“禁止”。

于是大家一窩蜂涌進(jìn)“東西城”買(mǎi)房：絕版地段，頂級(jí)資源。

按照這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去，北京東西城的“次新房和新房”房?jī)r(jià)突破20萬(wàn)／平米，絕對(duì)不是夢(mèng)。

東西城的房?jī)r(jià)要想“穩(wěn)住”，只能“鎖區(qū)”，就像副中心一樣，否則房?jī)r(jià)不想漲，實(shí)力都不允許。

第二，北京“四環(huán)里”的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“漲到15萬(wàn)／平米”？

如果說(shuō)“東西城核心區(qū)”是直接“禁住”，禁止新供地。

那么北京“四環(huán)里”就是“限住”了，所謂限住就是“限制四環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為住宅商品房”。

所以北京“四環(huán)以內(nèi)”的房子也是非常“稀缺的”，基本上買(mǎi)一套就沒(méi)有一套，所以你能買(mǎi)就買(mǎi)，不能買(mǎi)估計(jì)也就清光了。

目前北京“四環(huán)內(nèi)”的次新和新房房?jī)r(jià)在10萬(wàn)／平米-12萬(wàn)／平米，未來(lái)直接干到15萬(wàn)／平米，絲毫沒(méi)有壓力。

稀缺性＋配套成熟＋資源強(qiáng)勢(shì)，我們判斷北京四環(huán)里的房?jī)r(jià)天花板是15萬(wàn)／平米，“老破小”除外。

因?yàn)?strong>老破小“不稀缺”，遍地都是。

第三，城區(qū)“12大邊緣組團(tuán)”＋“副中心”，房?jī)r(jià)有望突破10萬(wàn)＋。

有些人可能會(huì)問(wèn)：北京4-5環(huán)之間怎樣？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)同樣是15萬(wàn)的“天花板”？

其實(shí)除了“北四環(huán)-北五環(huán)”，一旦除了四環(huán)，北京的發(fā)展重心開(kāi)始轉(zhuǎn)向“城區(qū)12大邊緣組團(tuán)”和“副中心”了。

所以導(dǎo)致北京四環(huán)-五環(huán)的很多片區(qū)，房?jī)r(jià)甚至不如五環(huán)外高。

比如北五環(huán)外的“清河上地”，號(hào)稱“后廠村”，房?jī)r(jià)早就已經(jīng)突破10萬(wàn)＋了。

還有東五環(huán)外的“東壩”，南五環(huán)外的“亦莊”，房?jī)r(jià)水平都可以“秒殺”很多四環(huán)-五環(huán)片區(qū)。

所以買(mǎi)房，要么就直接“4環(huán)里”，要么就直接“邊緣組團(tuán)”，別再相信什么狗屁“4-5環(huán)”的概念。

這個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)上漲的基本邏輯是：隨著四環(huán)里房?jī)r(jià)的暴漲和住宅的稀缺，城市核心改善群體大規(guī)模外溢。

未來(lái)會(huì)有一大批“四環(huán)里的老破小”會(huì)改善到這個(gè)片區(qū)，房?jī)r(jià)水平看漲到10萬(wàn)＋左右。

第四，北京五大新城房?jī)r(jià)有望達(dá)到了“8萬(wàn)＋”水平。

北京的五大新城主要包括“順義、昌平、亦莊、大興和房山”這五大板塊，新城的發(fā)展是北京未來(lái)的“重點(diǎn)”，甚至是“重中之重”。

有一些人說(shuō)北京的“新城”不值得投資。

每當(dāng)聽(tīng)到這個(gè)話，我都恨不得把它拖出去活活打暈，這種“論調(diào)”就是典型的“誤人子弟”而“不知足”。

未來(lái)北京至少會(huì)有60％以上的人口會(huì)居住在“新城區(qū)”，你敢說(shuō)北京新城區(qū)沒(méi)有“投資價(jià)值”？

我的判斷是北京五大新城區(qū)未來(lái)的房?jī)r(jià)天花板都是“8萬(wàn)＋”。

目前“亦莊新城”的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)突破8萬(wàn)＋，比如亦莊核心區(qū)的部分項(xiàng)目目前已經(jīng)賣到10萬(wàn)／平米。

目前的昌平和順義都是“6萬(wàn)＋”。

昌平部分板塊已經(jīng)達(dá)到8萬(wàn)＋，比如融澤嘉園附近的“金域華府”已經(jīng)達(dá)到8萬(wàn)均價(jià)，回龍觀東大街的“首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐”也已經(jīng)7萬(wàn)均價(jià)，平西府的“公園悅府”也已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)均價(jià)。

順義的房?jī)r(jià)要稍微慢一點(diǎn)，除了新房“和光瑞府”能夠賣到6萬(wàn)以上，其他的次新二手房都在5萬(wàn)＋。

在未來(lái)五年，順義的房?jī)r(jià)要想做到8萬(wàn)＋基本不可能，但是6萬(wàn)＋應(yīng)該沒(méi)有太大問(wèn)題。

目前的大興基本上是5萬(wàn)＋的水平，未來(lái)五年做到6萬(wàn)＋也問(wèn)題不大，要想做到8萬(wàn)＋，預(yù)計(jì)要到2030年前后了。

房山目前大多數(shù)都是4萬(wàn)＋，五年內(nèi)我的判斷是“房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊”可以做到6萬(wàn)＋，大學(xué)城板塊5萬(wàn)＋，2030年前后也可以做到8萬(wàn)＋。

北京新城房?jī)r(jià)上漲邏輯很清晰：人口大疏解＋配套完善學(xué)區(qū)完善＋產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐漸推高北京新城的房?jī)r(jià)。

寫(xiě)到這里，可能很多人就會(huì)想，那應(yīng)該大規(guī)模投資北京才對(duì)啊。想多了，真的是想多了。北京“資產(chǎn)財(cái)富”僅供少數(shù)人。第一，北京是嚴(yán)格限購(gòu)的，外地戶籍只能“買(mǎi)一套”，北京戶籍也只能“買(mǎi)兩套”，壓根就不可能讓你多買(mǎi)。北京用公司購(gòu)買(mǎi)“不限購(gòu)”，但需要“全款支付”，沒(méi)有杠桿的撬動(dòng)，財(cái)富效益“銳減”，投資意義變得不太大了。第二，北京的投資門(mén)檻“非常高”，普通人已經(jīng)不適合投資北京。北京四環(huán)里的“房?jī)r(jià)天花板很高”，但是總價(jià)1000萬(wàn)的項(xiàng)目就要“瘋搶”，2000萬(wàn)級(jí)的項(xiàng)目還要分“優(yōu)先級(jí)搖號(hào)”，你買(mǎi)個(gè)屁啊。北京城區(qū)邊緣組團(tuán)，再爛的項(xiàng)目也要700-800萬(wàn)起步，沒(méi)有500萬(wàn)現(xiàn)金壓根就“買(mǎi)不到”，也“買(mǎi)不起”。北京的新城區(qū)，稍微好點(diǎn)的位置就是500萬(wàn)總價(jià)，至少需要300萬(wàn)的現(xiàn)金放在這里，你才敢開(kāi)口說(shuō)你能買(mǎi)。至于300萬(wàn)的總價(jià)，在北京只能投資“別人剩下的”，而且還只是“鳳毛麟角”，能上車就盡快上車吧。北京的資產(chǎn)，說(shuō)了多少遍了，“僅供有錢(qián)的少數(shù)人”，務(wù)必要把北京房票用光殆盡。而對(duì)于大多數(shù)的普通人來(lái)說(shuō)，投資還是選擇“新一線”或者“環(huán)一線”吧。