郁亮：非開發(fā)業(yè)務(wù)今年將有正向貢獻(xiàn),保證安全情況下留意收并購機(jī)會(huì)

來源：智能家居時(shí)間：2022-04-01 16:19

地產(chǎn)圈矚目的萬科企業(yè)股份有限公司2021年度線上業(yè)績(jī)推介會(huì)終于于3月31日召開，萬科董事會(huì)主席郁亮，萬科總裁祝九勝，開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海，物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，執(zhí)行副總裁劉肖，董事會(huì)秘書朱旭等管理層出席。

面對(duì)萬科凈利潤(rùn)13年以來首次出現(xiàn)大幅下降的情況，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上正面回應(yīng)，并提到“業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，向52萬名股東表示誠(chéng)摯歉意”。

按照萬科披露的年報(bào)數(shù)據(jù)，2021年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8％；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7％。

回應(yīng)凈利潤(rùn)下降，反思管理存在的問題

按照萬科公布的年報(bào)數(shù)據(jù)，萬科經(jīng)歷過三次凈利潤(rùn)下滑，分別是1995年、2008年和2021年，郁亮稱，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問題就會(huì)以凈利潤(rùn)下滑的方式敲響警鐘。

郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，萬科在管理方面存在離散度大的問題。他表示，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的機(jī)制，這在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，有單一公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，會(huì)表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現(xiàn)。

此外，郁亮在發(fā)布會(huì)上稱，多賽道同時(shí)探索所付出的成本比預(yù)想更大，對(duì)過往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

他表示，2014年，萬科開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索時(shí)，嘗試的賽道比較多，因?yàn)橐匀f科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續(xù)發(fā)展。但多賽道同時(shí)探索所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)估。過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但市場(chǎng)環(huán)境變化之后，這些學(xué)費(fèi)對(duì)業(yè)績(jī)的影響就顯露了出來。

面對(duì)當(dāng)前的處境，郁亮稱，萬科將采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。

同時(shí)，其提到，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施在不斷出臺(tái)，中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)，萬科對(duì)政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是萬科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。此外，房地產(chǎn)是規(guī)模超十萬億的巨大市場(chǎng)，常做常有、常做常新。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場(chǎng)，規(guī)模肯定超過十萬億元量級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)，這門生意未來仍會(huì)常做常有。

非開發(fā)業(yè)務(wù)今年將有正向貢獻(xiàn)

郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上提到，開發(fā)業(yè)務(wù)仍是萬科最主要的業(yè)務(wù)，但是如果沒有經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，就無法支持萬科未來更好發(fā)展。郁亮認(rèn)為，衡量經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)是否成功的標(biāo)志之一就是每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市，“我們內(nèi)部說，能不能長(zhǎng)大成人，成家立業(yè)，到外面去闖蕩。”

郁亮稱，萬科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)是持續(xù)向好的，物業(yè)收入過去十年復(fù)合增速超過30％，物流近三年達(dá)到52％，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40％，印力近五年為20％，2021年萬科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億元。

同時(shí)，郁亮表示，探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完了。萬科一直追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，因此采取成本法對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)量，折舊攤銷在成本費(fèi)用里進(jìn)行列支，去年合并報(bào)表范圍內(nèi)這部分費(fèi)用已達(dá)80億元，客觀上對(duì)報(bào)表利潤(rùn)存在影響。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻(xiàn)。

按照萬科披露的數(shù)據(jù)，開發(fā)業(yè)務(wù)上，2021年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4％和10.8％。

非開發(fā)業(yè)務(wù)上，物業(yè)服務(wù)方面，萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入）240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1％。萬科旗下租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.9億元，同比增長(zhǎng)13.9％。報(bào)告期內(nèi)，泊寓新獲取房間2.76萬間，凈新增開業(yè)1.71萬間。印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入52.3億元，同比增長(zhǎng)23.9％，同店同比收入增長(zhǎng)12.1％，整體出租率95.3％。

保證自身安全下留意相關(guān)機(jī)會(huì)

針對(duì)發(fā)布會(huì)上關(guān)于拿地市場(chǎng)以及行業(yè)集中度提高等問題時(shí)，郁亮稱，無論是進(jìn)還是退，都是根據(jù)一個(gè)原則，就是誰用了新的發(fā)展模式就能進(jìn)，誰用原來傳統(tǒng)的增長(zhǎng)方式就要退。原來傳統(tǒng)的方式特點(diǎn)是以速度規(guī)模為加法，以高金融杠桿為乘法的發(fā)展模式，凡是沿著過去方式走下去的可能都會(huì)退。只要不簡(jiǎn)單沿用舊模式其實(shí)都能活下來，進(jìn)退取決于是否穩(wěn)健，是否轉(zhuǎn)換到新的發(fā)展模式的要求上。

郁亮認(rèn)為，行業(yè)集中度可能會(huì)提高，但是由于地產(chǎn)行業(yè)本地化特征特別明顯，因此頭部企業(yè)的集中度會(huì)提高一些，但市場(chǎng)上仍然會(huì)有眾多發(fā)展商在里面。萬科仍然希望自己是頭部力量，仍是第一陣營(yíng)，這是萬科對(duì)自己的定位要求。對(duì)于是否會(huì)利用一些企業(yè)出現(xiàn)問題進(jìn)行收并購，萬科把握兩個(gè)原則：首先保證自己的安全，不給行業(yè)添麻煩；在這個(gè)要求下，盡我們所能做對(duì)行業(yè)良性循環(huán)有益的事情，會(huì)留意相關(guān)機(jī)會(huì)。

在拿地投資策略上，萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海表示，2021年無論是住房銷售還是投資公開市場(chǎng)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，給投資帶來更大的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是要受到現(xiàn)實(shí)環(huán)境約束；二是要有前瞻判斷。萬科結(jié)合業(yè)績(jī)結(jié)果對(duì)投資進(jìn)行復(fù)盤，有些投的好達(dá)到了預(yù)期，有些沒投好未達(dá)預(yù)期。以前是按照每個(gè)區(qū)域的回款做可投金額，大家都希望在自己的區(qū)域多投資。去年開始，這樣的投資方法不做了，投資額度不再分大餅，投資更加集中在市場(chǎng)穩(wěn)定、項(xiàng)目安全、操盤能力強(qiáng)的地區(qū)。除此以外我們對(duì)新項(xiàng)目的投資評(píng)議也做了改變，重點(diǎn)是對(duì)直接影響投后結(jié)果關(guān)鍵因素的判斷和把控。