小陽春有點(diǎn)“不穩(wěn)”，北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)該動(dòng)了！

來源：智能家居時(shí)間：2022-03-29 15:35

北京二手房3月網(wǎng)簽住宅還不錯(cuò)，截止到昨天28號(hào)，成交量有14244套，全月網(wǎng)簽預(yù)計(jì)能到1.6-1.7萬套，2021年3月是22172套，2022年1月是11875套，2021年7月是17855套。也就是說，當(dāng)下市場(chǎng)基本相當(dāng)于2021年小陽春末期的成交量。本來2022年這一輪樓市小陽春原因很簡單，就是房貸釋放量全面恢復(fù)，之前積壓的貸款基本都不用排隊(duì)了。但相比2021年因?yàn)榻?jīng)營貸入樓，以學(xué)區(qū)房為龍頭的深圳、上海房價(jià)大漲的小陽春，2022年這一輪小陽春非常非常微弱。2022年1月后，全國只有上海、杭州、北京等城市選對(duì)活躍。但因?yàn)楸娝苤暮Ｍ鈶?zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致的股市動(dòng)蕩，疫情、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員導(dǎo)致的市場(chǎng)三座大山。當(dāng)下全國樓市可能也只有北京還有一點(diǎn)小陽春的溫度了，但別高興的太早，3月開始市場(chǎng)并不樂觀，特別下半月，整體退燒明顯。而從市場(chǎng)看，相比之前北京限競(jìng)房為主，整體房屋總價(jià)相對(duì)較低，隨著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，當(dāng)下新建住宅市場(chǎng)熱度明顯低于二手房。改善為主的新建住宅，主要收到北京全國最嚴(yán)格的二套房首付影響，另外基本所有新房都可以說是豪宅了！

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最近深圳已經(jīng)開始發(fā)布政策，將微調(diào)二手房限價(jià)政策。

北京最應(yīng)該微調(diào)的政策，“非普通住宅認(rèn)定”！過低的普通住宅線，相當(dāng)于讓全北京基本所有房屋都變成了豪宅，帶來的結(jié)果是想換房的客戶需要首付80%！這已經(jīng)不是第一次新聞報(bào)道北京的豪宅遍地現(xiàn)象，對(duì)于北京樓市來說，作為全國調(diào)控政策最嚴(yán)格的區(qū)域，各種房住不炒的政策，都在全國有示范作用。可以說大部分北京房地產(chǎn)調(diào)控政策都是符合民意的，也事實(shí)上平穩(wěn)了市場(chǎng)，但對(duì)于這個(gè)“非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”已經(jīng)到了必須改的時(shí)候了。簡單的計(jì)算一下，北京100套商品房住宅，其中已經(jīng)有86套房被認(rèn)定為豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不計(jì)算五環(huán)內(nèi)），其中有3700套在六環(huán)外。

整體計(jì)算一下數(shù)據(jù)，北京六環(huán)外已經(jīng)有超過60%的住宅被計(jì)算為豪宅，合計(jì)成交了9235套住宅，其中超過5500套是豪宅。五六環(huán)之間合計(jì)成交16370套住宅，五六環(huán)之間只有885套普通住宅，也就是市場(chǎng)上大部分主要購房的五六環(huán)之間95%是豪宅！

這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)接近5年沒有變化，而對(duì)于市場(chǎng)來說，經(jīng)歷過2015-2016年的房價(jià)上漲后，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況。

這個(gè)政策影響到底多大？

根據(jù)北京現(xiàn)行政策，對(duì)于購買新房的購房者來說，第一次契稅影響不大：

北京首套的契稅和所購買房屋的面積有關(guān)，與普通非普通無關(guān)。90平米（含）以下，是按網(wǎng)簽價(jià)1%繳納，90平米以上是按1.5%繳納。

但對(duì)于部分城市來說，目前依然有執(zhí)行的政策是按照非普通住宅3%計(jì)算的，這就帶來了很大的影響。

按照老標(biāo)準(zhǔn)限競(jìng)房全面成豪宅

從過去5年的北京樓市這一輪調(diào)控政策看，2017年317之后，北京房地產(chǎn)所有政策都領(lǐng)先了全國其他城市幾個(gè)階段。事實(shí)上的效果也肯定是最好。但經(jīng)過嚴(yán)格管控的3年后，北京的部分之前過嚴(yán)政策，應(yīng)該有微調(diào)，才能適應(yīng)市場(chǎng)的正常發(fā)展。

非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該提高，當(dāng)下北京樓市絕大部分購房者都是按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)在首付，而事實(shí)上，目前市場(chǎng)上在銷售的限競(jìng)房應(yīng)該歸類為普通住宅，特別是140平米以內(nèi)的部分。目前市場(chǎng)出現(xiàn)的限競(jìng)房庫存積壓很大原因也是因?yàn)榉瞧兆≌瑯?biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致大部分五六環(huán)之間的普通住宅，只能貸款首套房60%-二套房20%。

最后，簡單的總結(jié)一下，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定非常重要，北京非普標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)政策，已經(jīng)嚴(yán)重影響和制約市場(chǎng)的正常健康發(fā)展了。到了必須調(diào)整一下的時(shí)候了。特別是最近所有新建商品房住宅房源基本都是改善面積段。

北京應(yīng)該針對(duì)賣一買一的真實(shí)改善，有定向的穩(wěn)定政策，否則市場(chǎng)很可能在短暫小陽春后，再次進(jìn)入明顯調(diào)整期。