擋不住的“小陽春”

憋了四年的北京樓市,在2021年終于有了“小陽春”,雖然因為全國最嚴(yán)格的經(jīng)營貸調(diào)控,3月下半月沒有繼續(xù)沖高,但整體看,整體數(shù)據(jù)依然刷新了調(diào)控后的歷史高點(diǎn):

昨天二手房網(wǎng)簽單日高達(dá)995套,按照正常的趨勢,30-31日,兩天有望繼續(xù)在單日900套依然,在3月1-29日,北京二手房住宅網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到了19463套,如果再加上2000套左右,打破2020年12月創(chuàng)造的調(diào)控后20944套二手房高點(diǎn)記錄已成為定局。

整體預(yù)計,2021年3月全月,北京二手房住宅成交有望達(dá)到2.14萬套,創(chuàng)造最近48個月的最高。

從季度數(shù)據(jù)看:二手房2021年一季度,有望達(dá)到5.2萬套。在還有月末2天工作日的情況下,網(wǎng)簽累計住宅套數(shù)4.98萬套,整體看,雖然很難超過2020年4季度的5.25萬套,但預(yù)計5.2萬套的成交量,依然是最近幾年最高的一個開年。

而且最近半年數(shù)據(jù)累計二手房網(wǎng)簽住宅高達(dá)10萬套,這也是最高的一次“小陽春”

一季度份整體樓市相對活躍,市場數(shù)據(jù)看,刷新了調(diào)控后的新高,原因很簡單:

1:北京市場屬于全國一二線城市最穩(wěn)定的樓市,購房杠桿難度最大,這種情況下,市場不太可能出現(xiàn)高溫。但全國的信貸供應(yīng)井噴,特別是經(jīng)營貸等購房,在學(xué)區(qū)房等依然有所體現(xiàn)。

2:從調(diào)控政策角度看,2-3月份北京持續(xù)重申一旦市場過熱就會調(diào)控,這也抑制了市場的過熱,當(dāng)下北京樓市處于市場的暖冬,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到小陽春。

3:從北京市場的供應(yīng)看,一季度供應(yīng)相對減少,也是出現(xiàn)成交量環(huán)比下調(diào)的原因,庫存可售住宅數(shù)量,當(dāng)下只有6.7萬套,也是最近一年多的最低點(diǎn)。雖然市場熱度不如上海深圳等城市,但北京也在調(diào)控下調(diào)3年多后基本企穩(wěn)見底。

全國其他城市普遍上漲,而北京已經(jīng)連續(xù)跌了3-4年,性價比出現(xiàn)。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化,不限價項目建設(shè),成交均價逐漸企穩(wěn),大部分地塊不限價,剛需購房者入市,特別是因為出國人數(shù)減少,針對學(xué)區(qū)房需求增加。

除了二手房住宅高位,新建住宅市場成交也明顯活躍:

從市場趨勢看,一季度累計成交新建住宅網(wǎng)簽達(dá)到了1.23萬套,這是最近8年來的最高點(diǎn),而且同比前幾年上漲明顯,基本都翻倍。即使對比調(diào)控前的2016-2015年也明顯高位。

限競房住宅進(jìn)入尾聲,明顯推動了市場的成交活躍。銷冠奧森ONE網(wǎng)簽已經(jīng)高達(dá)58億,嵐山接近30億,另外幸福里21億,華樾國際16億,亦莊橡樹灣15億,在銷冠榜單前十厘米,7個限競房,基本都是熱銷項目,也有包括幸福里、亦莊橡樹灣、東三金茂府幾個不限價住宅項目。

從整個市場看,小陽春下,限競房逐漸去化加速,特別是供應(yīng)非井噴區(qū)域,限競房的性價比越來越高。

2021年一季度北京供應(yīng)限競房2845套,網(wǎng)簽成交6934套,累計看。限競房供應(yīng)已經(jīng)高達(dá)9.5萬套,和整體已經(jīng)入市的限競房住宅土地合計為11-12萬套左右,也就是說限競房如果土地供應(yīng)不明顯增加,限競房未入市庫存只有2萬套左右,另外還有2.6萬套的積壓庫存,限價地合計1200萬平米,大約12萬套,只有大約4.5萬套未售。

限競房已經(jīng)進(jìn)入下半場,其中除了房山青龍湖、順義新城、及其他偏遠(yuǎn)郊區(qū)外,限競房已經(jīng)進(jìn)入快速去化期。

簡單的總結(jié)一下:

北京樓市經(jīng)過持續(xù)4年的低迷,在其他城市大漲的時候,北京在下調(diào),水漲船高,北京市場在全球大放水的環(huán)境下,難免不濕鞋,樓市2021年創(chuàng)調(diào)控后新高,已經(jīng)是必然。

但從經(jīng)營貸嚴(yán)查等政策看,北京市場小陽春趨勢明確,但過渡到盛夏可能性不大,市場整體供應(yīng)量依然非常大,特別是2021年依然有4萬套限競房待售,整體市場預(yù)計見底企穩(wěn)是主流趨勢。

從分區(qū)域看,當(dāng)下市場五環(huán)內(nèi)價格上漲相對明顯,但五環(huán)外,價格戰(zhàn)依然明顯,不論是新房還是二手房,五環(huán)外2021年很難看到上漲,特別是亦莊、順義、房山,市場依然很難。但對于購房者來說,想在北京再見到房價明顯下調(diào),在2021年可能性不大了。最近雖然小陽春熱度有變化,但倒退到倒春寒的可能性也很小。

建議最近有購房想法的,如果是買限競房和剛上市價格定價便宜的不限價商品房,抓緊點(diǎn),水漲船高。想買學(xué)區(qū)房的可以到5月底看看,畢竟經(jīng)營貸查的主要影響這一批人,可選余地多了,但想看到跌,除非開始加息,否則在資金面依然寬松的大環(huán)境下很難。

(責(zé)任編輯:常丹丹 HO016)

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