房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇 “好學(xué)生”穩(wěn)步謀有為

來源：智能家居時間：2022-03-25 06:40

張達/制表陳錦興/制圖

證券時報記者張達

隨著樓市的深度調(diào)整，房企間的分化更加明顯。近期，在部分資金困難房企忙著保交樓、還債、跟債權(quán)人溝通展期、延期發(fā)布業(yè)績的同時，部分優(yōu)質(zhì)房企——樓市的“好學(xué)生”陸續(xù)發(fā)布了亮眼的2021年全年業(yè)績報告。證券時報記者梳理多家房企業(yè)績發(fā)布會信息來看，“好學(xué)生”們對當前及未來行業(yè)發(fā)展仍充滿信心。

業(yè)績：多家優(yōu)質(zhì)房企實現(xiàn)兩位數(shù)增長

去年，在行業(yè)整體增速放緩的背景下，多個“好學(xué)生”的年度銷售額依然實現(xiàn)了兩位數(shù)增長，遠超行業(yè)增速4.8%的平均水平。如綠城中國2021年實現(xiàn)合同銷售總額3509億元，同比提升21%，在TOP10房企中增速第一，全年目標達成率113%；招商蛇口(001979)去年實現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，行業(yè)排名升至第7；越秀地產(chǎn)2021年合同銷售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，完成全年目標的102.6%。

從財務(wù)狀況來看，優(yōu)質(zhì)房企財務(wù)穩(wěn)健，平均借貸成本均不到5%。其中，截至2021年12月31日，招商蛇口“三道紅線”監(jiān)測指標全部綠檔，全年綜合資金成本為4.48%；越秀地產(chǎn)“三道紅線”也均保持“綠檔”達標，2021年平均借貸成本僅為4.26%，同比下降36個基點；旭輝控股2021年也正式進入了“三道紅線”綠檔。另外，綠城中國“三道紅線”的三個關(guān)鍵指標都進一步向好，公司管理層表示，要確保2023年能夠進入綠檔，同時根據(jù)今年的內(nèi)外部環(huán)境情況，做好了提前進入綠檔的準備。

與這些財務(wù)穩(wěn)健的“好學(xué)生”相比，個別目前陷入資金困局的房企推遲了“交卷”時間，如中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團、融信中國、佳兆業(yè)、新力控股等。其中，中國恒大公告稱，無法按期完成審計程序，延遲刊發(fā)2021年業(yè)績，近期還在與債權(quán)人溝通重組方案。而融創(chuàng)中國則在發(fā)布利潤大幅下滑的盈利警告公告后，也公告將延期發(fā)布年報；同時，融創(chuàng)中國近日也在尋求境內(nèi)債券“20融創(chuàng)01”展期兩年，并對展期方案增加了實控人孫宏斌無限連帶責(zé)任擔保等增信措施，融創(chuàng)將在近期與債券持有人召開溝通會，商討該筆債權(quán)的展期方案。

并購：積極尋找

慎重出手

當前，作為房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段，房企間的項目并購得到金融監(jiān)管部門的大力政策支持。

證券時報記者注意到，已發(fā)年報的“好學(xué)生”中，招商蛇口今年率先發(fā)行了并購債，旭輝控股也獲得了銀行授予的并購專項額度，綠城中國也擬發(fā)行并購債，募集資金擬全部用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)，緩解流動性壓力。并購計劃也成為房企業(yè)績發(fā)布會上的熱點問題，不過，優(yōu)質(zhì)房企們對于并購項目的選擇相當謹慎。

招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，并購的項目復(fù)雜很多，主要看它資產(chǎn)的質(zhì)量、風(fēng)險是不是可控、對應(yīng)的價格是不是合理。公司會以積極的態(tài)度推進收并購，積極尋找、謹慎決策、慎重出手，同時又會把收并購的項目跟現(xiàn)在一些城市招拍掛的項目進行比較，哪里的商業(yè)回報好，公司就會去哪里做。

談及并購計劃，越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠也表示：“錢不是問題，差的是好項目。如果標的項目合適，符合要求，但和越秀地產(chǎn)城市重疊度偏離的，我們也不一定會考慮。”

旭輝控股是民營企業(yè)中少數(shù)幾家獲得并購融資支持的房企。旭輝執(zhí)行董事、控股CFO 楊欣表示，后續(xù)還會跟其他主要合作銀行簽訂并購額度，因為這些并購額度得到了管理層的呵護，既不計算在金融機構(gòu)“兩集中”的紅線之內(nèi)，也不計入房企的“三道紅線”中新增有息負債的額度之內(nèi)。旭輝會非常謹慎地篩選項目、使用并購貸。

展望：穩(wěn)是關(guān)鍵詞

市場即將見底

對于今年市場的判斷，綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強認為，上半年市場將筑底盤整，下半年開始市場會逐步復(fù)蘇趨穩(wěn)。判斷依據(jù)有三：一是政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，有利于房地產(chǎn)市場的恢復(fù)；市場需求出現(xiàn)了復(fù)蘇的信號；三是基于周期性的判斷?！翱偟膩碚f，我們對2022年全年目標達成以及行業(yè)的中長期發(fā)展還是非常有信心的?！?/p>

“2022年跟2021年不一樣，去年是前高后低，今年是前低后高，市場在逐步復(fù)蘇，政策見底，市場即將見底，我們期待5、6月份有個小陽春，因為受疫情影響，本來3、4月的小陽春不明顯，但從旭輝自己數(shù)據(jù)來看，3月比2月銷售增加了40~50%?！毙褫x控股董事局主席林中說。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的整體判斷，綠城中國董事會主席張亞東表示，簡單用三句話概況就是,行業(yè)總體穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整、長期趨向健康?！氨M管現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)認為商品房銷售額18萬億已經(jīng)到頂了，但是我們認為整個行業(yè)總體基本穩(wěn)定，雖然我們也認為行業(yè)數(shù)據(jù)會逐步下降，但未來5~10年還會保持在15萬億元以上水平，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，還是大有可為的行業(yè)?！?/p>

林中也認為，房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)、永續(xù)行業(yè)、周期性行業(yè)，周期性就意味著它有春夏秋冬，現(xiàn)在只是冬天，不是末日?！拔覀兿嘈哦炜旖Y(jié)束了，春天也就不遠了?！?/p>

招商蛇口董事長許永軍還表示，當前的環(huán)境和后續(xù)5年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，如果只講房地產(chǎn)，實際上就是一個字“穩(wěn)”，把握住“穩(wěn)”字，就把握了現(xiàn)在及未來5年甚至更長時間房地產(chǎn)行業(yè)的脈絡(luò)。

（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）