中指沙龍 | 房地產(chǎn)新發(fā)展模式新在哪？

來源：智能家居時(shí)間：2022-03-18 20:40

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2022年3月18日，中指研究院主辦了“房地產(chǎn)新發(fā)展模式探討”：2022線上主題沙龍，活動(dòng)以線上研討的形式成功召開。

2021年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”、今年3月份國務(wù)院《政府工作報(bào)告》均強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“探索新的發(fā)展模式”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議，指出“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。政府在倡導(dǎo)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，在業(yè)務(wù)方向轉(zhuǎn)型升級方面積極探索。房地產(chǎn)企業(yè)如何探索新發(fā)展模式？新發(fā)展模式有何特征？今天，我們邀請相關(guān)專家進(jìn)行分享講解，希望能夠幫助大家對后續(xù)發(fā)展有更清晰的認(rèn)識(shí)。

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多部委發(fā)聲：新增貸款要保持適度增長，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)

【中指觀點(diǎn)】

楊驍

中指研究院企業(yè)事業(yè)部

分析師

在當(dāng)前國內(nèi)企業(yè)在面對行業(yè)下行壓力、經(jīng)營行為陷入負(fù)反饋困局的情況下，也應(yīng)對過去“高利潤、高杠桿”的舊發(fā)展模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。在房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)弱周期性的背景下，研究組通過對成熟市場頭部企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)階段的轉(zhuǎn)型辦法為國內(nèi)房企提供案例依據(jù)。結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀研究組將其為分為美國的專注開發(fā)模式、日本的轉(zhuǎn)型綜合開發(fā)模式，以及新加坡的資產(chǎn)管理模式。

專注開發(fā)模式是指堅(jiān)定以住宅開發(fā)作為業(yè)務(wù)核心，極少涉及多元化業(yè)務(wù)，通過市場空間布局和產(chǎn)品變革創(chuàng)新提升自身競爭力，以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品意識(shí)成為房企經(jīng)營的戰(zhàn)略重心，這一模式的特點(diǎn)是：專業(yè)化、低杠桿、高周轉(zhuǎn)。綜合開發(fā)模式是指圍繞開發(fā)的代建、銷售、租賃、管理的輕資產(chǎn)綜合商務(wù)模式，打通“投資建設(shè)、運(yùn)營管理、投資退出”整條產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用外界資源，減少自身投入，從而提高盈利能力，這一模式的特點(diǎn)是：全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋、存量房業(yè)務(wù)。新加坡的資產(chǎn)管理模式是指從資本退出的收益率要求出發(fā)，計(jì)算資產(chǎn)獲取的內(nèi)在價(jià)值和運(yùn)營要求，同時(shí)參與項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營和退出環(huán)節(jié)，并獲取物業(yè)開發(fā)利潤、運(yùn)營增值收益、基金管理費(fèi)用和租金收益等，這一模式的特點(diǎn)是：雙基金模式、運(yùn)營管理能力。

綜合來看，專注開發(fā)模式更加適合國內(nèi)仍以傳統(tǒng)通開發(fā)為主、目標(biāo)客戶群體以中低端客戶為主的區(qū)域型中小型房企，通過打造產(chǎn)品力為客戶提供差異化服務(wù)、聚焦開發(fā)流程降低成本提升品牌力從而提升企業(yè)的整體競爭力。

綜合開發(fā)模式適合國內(nèi)傳統(tǒng)開發(fā)領(lǐng)域具有一定的區(qū)域競爭力，且以地產(chǎn)為中心輻射部分細(xì)分領(lǐng)域展開多元化業(yè)務(wù)的多區(qū)域或綜合型中型房地產(chǎn)企業(yè)，傳統(tǒng)開發(fā)通過部分轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)降低成本抵抗行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，多元化業(yè)務(wù)通過多種業(yè)態(tài)多種服務(wù)的疊加實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同。

資產(chǎn)管理模式適合國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈布局完善、資源獲取能力較高的綜合性大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過“基金+REITs”等方式進(jìn)行穩(wěn)健、合理的資產(chǎn)運(yùn)營和管理，為項(xiàng)目帶來更多高附加值業(yè)務(wù)，依托資產(chǎn)管理分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)建立持續(xù)發(fā)展能力，提升品牌價(jià)值。

【嘉賓觀點(diǎn)】

劉寅

綠城房地產(chǎn)咨詢集團(tuán)

副總經(jīng)理

當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)品同質(zhì)化、管理精細(xì)化的現(xiàn)狀，也意味著市場從土地紅利正逐步過渡到服務(wù)（運(yùn)營）紅利階段，因此“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”并舉是房產(chǎn)行業(yè)的趨勢。

從政策角度出發(fā)，未來社區(qū)的核心思想是以“人”為中心，建設(shè)人本化導(dǎo)向和人文精神內(nèi)核的社區(qū)，而當(dāng)下物業(yè)服務(wù)也正向圍繞著人的全服務(wù)、全生命周期開展。社區(qū)核心思想和服務(wù)核心思想相匹配。從社會(huì)角度出發(fā)，未來社區(qū)的核心思想是以“人”為中心，建設(shè)人本化導(dǎo)向和人文精神內(nèi)核的社區(qū)，而當(dāng)下物業(yè)服務(wù)也正向圍繞著人的全服務(wù)、全生命周期開展。社區(qū)核心思想和服務(wù)核心思想相匹配。綜合來看，“拿地-開發(fā)-銷售” 傳統(tǒng)開發(fā)模式將會(huì)被“拿地-開發(fā)-銷售-運(yùn)營-服務(wù)”所取代。從企業(yè)角度出發(fā)，平穩(wěn)增長期土地供給有限的市場需要，多元多業(yè)態(tài)創(chuàng)收模式的經(jīng)營需求，智能化運(yùn)營體系的科技助力將是推動(dòng)運(yùn)營發(fā)展的主要力量。

“用戶思維”是綠城咨詢?nèi)芷诜?wù)的基石，旨在從重“營銷”的“客戶思維”到重“服務(wù)”的“用戶思維”的轉(zhuǎn)型。一方面服務(wù)覆蓋業(yè)主全生活服務(wù)場景，從生活、教育、健康醫(yī)療多多維度覆蓋用戶從幼年到老年。另一方面通過基于全過程咨詢、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、衍生服務(wù)咨詢、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，社群運(yùn)營，商業(yè)運(yùn)營等的全過程開發(fā)管理產(chǎn)品貫穿于房地產(chǎn)全生命周期。

創(chuàng)新一：布局未來社區(qū)：采用平臺(tái)化模式聯(lián)合多方介入確保33項(xiàng)指標(biāo)全盤落地，在設(shè)計(jì)和建設(shè)階段的“運(yùn)營和服務(wù)思想”得以充分前置，在建成投入使用后，各場景的運(yùn)營和服務(wù)亦能高效協(xié)同，解決企業(yè)與政府面臨雙向考驗(yàn)的痛點(diǎn)。

創(chuàng)新二：研究小鎮(zhèn)生活場景營造：從園區(qū)后期運(yùn)營管理角度，從業(yè)主需求、使用角度，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初便充分規(guī)劃符合本小區(qū)的場景搭建規(guī)劃與落地運(yùn)營策略。同時(shí)，基于“共建、分享”的文化理念，結(jié)合園區(qū)服務(wù)體系，發(fā)揮自身優(yōu)勢，以服務(wù)為載體，建立營造基于共同愛好的居民社區(qū)活動(dòng)團(tuán)體，促進(jìn)居民互助資源共享。

創(chuàng)新三：聚焦客戶風(fēng)險(xiǎn)管控：在拿地階段、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程營造、營銷推廣、交付介入、服務(wù)運(yùn)用六個(gè)階段設(shè)計(jì)28項(xiàng)服務(wù)方案，聚焦項(xiàng)目過程中任何方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，監(jiān)測全流程營運(yùn)體系。

李智強(qiáng)

海倫堡中國控股有限公司

副院長

城市更新從早期的以民生為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈哔|(zhì)量發(fā)展兼顧民生，未來需要以政府為中心，做政府要做的項(xiàng)目。

1.城市更新發(fā)展趨勢：強(qiáng)化政企聯(lián)動(dòng)

項(xiàng)目是以政企村全周期正向良性博弈為基礎(chǔ)，目前國企代表政府介入，國企介入的目的在于統(tǒng)籌，民營開發(fā)商介入前期服務(wù)本質(zhì)未發(fā)生改變。

2. 城市更新發(fā)展趨勢：注重公共利益優(yōu)先

城市更新項(xiàng)目承接政府新基建任務(wù)，注重公共利益優(yōu)先，城市更新協(xié)同新基建項(xiàng)目將優(yōu)先推進(jìn)。

3. 城市更新發(fā)展趨勢：注重產(chǎn)城融合

大灣區(qū)強(qiáng)調(diào)核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及運(yùn)營能力，產(chǎn)城融合類項(xiàng)目匹配政府發(fā)展訴求，將獲得優(yōu)先推進(jìn)權(quán)。

綜合來看，以“市長思維”提供城市更新服務(wù)是城市更新的未來必由之路。

海倫堡城市更新作為專業(yè)產(chǎn)城更新綜合服務(wù)商，積極助力城市高質(zhì)量發(fā)展，為城市發(fā)展和美好生活賦能。

結(jié)語

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)新發(fā)展模式配套措施將出臺(tái)，新發(fā)展模式將受政策支持，將在金融、稅收等方面對房企探索新發(fā)展模式給予優(yōu)惠和鼓勵(lì)。通過對成熟市場的研究，房地產(chǎn)代建、租賃、城市更新、輕資產(chǎn)運(yùn)營、資產(chǎn)管理等將是新發(fā)展模式的重要方向，這些領(lǐng)域?qū)⑹切掳l(fā)展模式配套措施支持的重點(diǎn)。

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（責(zé)任編輯： HN666）