做產(chǎn)業(yè)不折騰就是最好的戰(zhàn)略

來源：智能家居時間：2022-03-08 19:40

這是產(chǎn)城觀察網(wǎng)公眾號的第1358篇原創(chuàng)內(nèi)容

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撰文 | 黃新云編輯 | 王曉鳳

今天和各位聊一個話題，這個話題叫“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不折騰就是最好的戰(zhàn)略”。

這段時間拜訪了不少企業(yè)，特別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略部門，當中也有些地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略部門，他們當中很多企業(yè)在發(fā)展的過程中，特別是在地產(chǎn)比較難做的市場環(huán)境之下，企業(yè)處于轉(zhuǎn)型階段，我們就會跟企業(yè)聊說：

——你們今年的戰(zhàn)略發(fā)展方向，或者是整個大的戰(zhàn)略思路是什么？

我們得到了很多答案，但最多的答案就是我們今年沒有戰(zhàn)略，或者說我們今年戰(zhàn)略一直定不下來。

——那我們說什么時候能定下來呢？

企業(yè)告訴我們，到今年年底都不一定能定得下來。就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)來談，原因可以總結(jié)為“四變”：

第一，行業(yè)之變。行業(yè)出現(xiàn)了快速的轉(zhuǎn)變。比如，我們今年和聯(lián)東做了一些交流，聯(lián)東告訴我們今年對于他們來說是一個市場的大年，很多之前推不動的項目，現(xiàn)在都可以推動，很多政府對于產(chǎn)業(yè)的訴求都非常強。這背后的原因其實是政府領(lǐng)導班子的更換，特別是今年2月份，很多區(qū)域的省長和省委書記都產(chǎn)生了更換，更換之后自然會產(chǎn)生一些動作和相應(yīng)的增量。第二，很多企業(yè)都還是在等二十大，特別是年中各省市的二十大和三季度我國的二十大，整個政策方向都可能發(fā)生改變，所以很多企業(yè)在等。

第二，政策之變。一些落地的具體的政策發(fā)生了比較大的改變。一是現(xiàn)在很多區(qū)域?qū)τ诠I(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房，嚴格執(zhí)行了分割出售和稅收對賭等條件。部分區(qū)域如東莞，已經(jīng)明確不希望二級園區(qū)平臺公司再去東莞做一些相應(yīng)的項目，這是很多區(qū)域在具體政策上的變化。

二是今年的《政府工作報告》中，國家對于產(chǎn)業(yè)企業(yè)的補貼在增強，特別是1.5萬億的退稅中，包括對中小企業(yè)的大量補貼，對小規(guī)模納稅人的巨大的稅收優(yōu)惠，以及對部分企業(yè)增值稅的返還政策，這些都有利于推動企業(yè)購買固定資產(chǎn)謀求進一步的發(fā)展、投入研發(fā)等。

三是今年北交所炒得非常熱，很多地方政府在工作報告也好，在具體的任務(wù)指標分配也好，都提到了北交所的概念，甚至很多區(qū)域直接把多少多少家企業(yè)今年要上北交所形成了一個任務(wù)指標。上北交所的很多工業(yè)企業(yè)背后還是要持有資產(chǎn)，這其實也催生了對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求。

四是REITs進一步推進。需要特別要重視的是， REITs資金退出之后，政府對于資金的用途監(jiān)管是非常嚴格的，嚴格要求再一次投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)當中。所以這批資金其實也是在尋找優(yōu)質(zhì)的項目，也能產(chǎn)生相應(yīng)的增量。

這是在整個政策層面，有比較多的新的點在影響著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

第三，市場之變。億翰在行業(yè)當中會去整理工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拿地的數(shù)據(jù)，我們一般把數(shù)據(jù)比較粗糙地分為三類：一類是實體企業(yè)，一類是政府平臺公司，一類是民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。通過數(shù)據(jù)的比較，我們發(fā)現(xiàn)2021年較2017年-2020年很明顯的變化就是政府平臺公司工業(yè)土地的拿地數(shù)量在變多。我們深度分析這背后的原因，認為是很多區(qū)域在規(guī)劃上要求發(fā)展，它的發(fā)展是一種政治任務(wù)，但在區(qū)域的土地準入上，審核又非常嚴格的，最后只能由國資頂上，形成一個循環(huán)。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地塊其實是一個國進民退的過程，很多民營企業(yè)現(xiàn)在是越做越外圍，優(yōu)質(zhì)的地塊拿不到。像上海的市場也算相對比較好，很多民營企業(yè)還能被認定成園區(qū)平臺，能做50%的可售的動作，但北京、廣州、深圳等一些區(qū)域整個政策方向?qū)γ駹I企業(yè)并不是非常地友好。這是市場的變化。

第四，企業(yè)之變。在整個市場變，政策變的環(huán)境下，企業(yè)也不得不變。

一是傳統(tǒng)的銷售模式?jīng)]有辦法持續(xù)了。在政府要求自持，一系列對價的條件下銷售模式很難再去做像以前一樣的操作。很多都已經(jīng)把存量的收并購，乃至于開始把法拍獲地作為一種業(yè)務(wù)模式來形成自身的打法。

二是很多企業(yè)新模式層出不窮，但其實他們自己心里也在打鼓，在存疑?，F(xiàn)在經(jīng)常有朋友跟我們聊說，我們看到今年誰誰誰在哪兒做了一個項目，用一個什么樣的模式，今年掙到了錢，誰誰誰又在哪兒，用什么樣的模式掙到了錢，有些項目我們不知道，也就聽過，有些我們知道。其實行業(yè)當中，大家也都是為了掙錢，有些時候確實是以訛傳訛。但有些情況，我們其實非常了解，一些項目其實沒有掙到什么錢，但看似是一種全新的獲取土地發(fā)展的模式，所以大家都覺得好像是一個新模式，是不是值得去學習？但其實并不是這樣，很多企業(yè)自己的模式都不知道可不可持續(xù)，又看到一些新模式出來，今天又聽說誰掙到錢了，明天又聽說誰拿到地了，這個時候自己自然心里面會亂。

三是在這個過程當中，大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模其實都還是相對有限的，自身風險承擔能力不強，資源非常有限，很多時候是想做但不敢做。說起這個還有一個案例就不得不聊一下。之前聽說過一家地產(chǎn)公司，18年做房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時候，招了很多做產(chǎn)業(yè)研究的人，聽說是要搞大龍頭大龍尾，做了一個很復雜的將近百人的研究體系，到最后整個體系不了了之，全部砍掉。所有的行業(yè)機會一定是從變化當中來的，無論是上升還是下降，上升自然帶來普遍性機會，下降其實是為龍頭未來的發(fā)展帶來機會，只要在變化，就一定有機會。但在機會當中如何去做精準的把握，都是需要長期探討的命題。

行業(yè)快速地變，企業(yè)不得不變，但行業(yè)是主動地在變，企業(yè)是或主動或被動地在變。所以，回到一開始聊的戰(zhàn)略，企業(yè)的戰(zhàn)略就必然進入了混沌期。在混沌期當中，企業(yè)是沒有明確的戰(zhàn)略的，或者說在這個時候，它的戰(zhàn)略是以季度，甚至是月度為單位變化的。這些情況很像什么呢？我給大家舉幾個例子，有些是順境，有些是逆境。

一是2006年的華為。深度研究過華為的同事們其實也知道，華為在非常長的一段時間里是沒有戰(zhàn)略的，沒有戰(zhàn)略并不代表華為沒有戰(zhàn)略的理念，隨意地發(fā)展，而是說在市場快速發(fā)展和變化的過程中，它始終沒有用文字去定義自己的戰(zhàn)略主線。

同樣，2010年的騰訊、阿里，2016年的字節(jié)跳動其實都是這樣的狀態(tài)。在市場快速發(fā)展的過程中，很多企業(yè)都做過錯誤的探索，但哪些企業(yè)能夠最終在這個模式下跑出來呢？我們認為，跑出來的一定是活下來的團隊，就像當年的字節(jié)跳動，字節(jié)跳動幾個核心產(chǎn)品：抖音、今日頭條，當初都是十幾個項目同時上馬，最后一個跑出來。在一個大的方向之下，讓所有的企業(yè)去賽馬，這就是它的戰(zhàn)略，不存在像我們傳統(tǒng)地產(chǎn)規(guī)劃當中的一些概念表達。

而且可以發(fā)現(xiàn)不管是阿里、騰訊、字節(jié)跳動，還是華為，他們的典型特點，就是內(nèi)部的溝通成本非常小。我們之前和阿里的菜鳥也做過交流，他們告訴我們，阿里內(nèi)部的文化非常輕，你也不知道對方職級是什么，只要我說我有個idea，我想找一下你聊一下，就可以跟直接和對方去做相應(yīng)的交流，這是最符合這個時代的發(fā)散式的創(chuàng)新。在發(fā)散式創(chuàng)新的情況下，戰(zhàn)略是不能用文字或者語言去度量的，但一定會有一根戰(zhàn)略主軸串聯(lián)整個體系。

如果說長遠一些的話，中國1979年到如今的改革開放，我們叫“摸著石頭過河”。在改革開放過程當中其實也有很多困頓，面對于惡劣的國際環(huán)境，惡劣的世界政經(jīng)環(huán)境，我們也做過很多錯誤的探索，但我們也最終走了過來。靠靠的就是我們對于戰(zhàn)略兩個字的核心認知。在發(fā)展的過程當中，在未來前景并不是很明朗，在行業(yè)在快速地變，企業(yè)不得不變的環(huán)境下，混沌本身就是戰(zhàn)略，但在混沌當中一定要找到戰(zhàn)略的主軸。

在混沌當中，考驗的其實不是整個企業(yè)的團隊，考驗的更多的是企業(yè)家自身的心性。很多企業(yè)家在戰(zhàn)略的混沌中，自己就亂了，亂了的過程中提出了很多想法、概念，抓了很多原來并不是很關(guān)注的一些點。在內(nèi)卷的過程當中，團隊只有自己扛著，核心是看企業(yè)家卷的程度和團隊到底能扛多久。

這也是字節(jié)跳動在戰(zhàn)略規(guī)劃當中最核心的一句話：如非必要，勿增管理。在這個過程當中，如果企業(yè)家亂了，那所有的內(nèi)卷就是由團隊去扛，就看團隊的硬度，能不能通過自己優(yōu)秀的執(zhí)行、堅決的貫徹，最后在可能不是很清晰的道路上走出一條路。如果企業(yè)家自己不亂，那我們相信對于團隊來說，其實是非常好的發(fā)展契機，但非常重要的條件是企業(yè)自身有能力。這時候我們就不得不聊一下聯(lián)東，聯(lián)東劉老板在整個戰(zhàn)略部署的過程當中，由于他自身對于企業(yè)管理的認識，很多戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變問題其實只要召集一些領(lǐng)導通過開個會的形式就可以解決，而不是像很多企業(yè)從外部機構(gòu)去做論證，一輪一輪地去做分析，反而造成了非常高昂的內(nèi)部的溝通和交流的成本。

遙想當年鄧公，“對內(nèi)不折騰，對外有謀略”，這其實是在如今市場環(huán)境之下最好的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

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