房貸審核松動上海二手房現(xiàn)復(fù)蘇跡象

來源：智能家居時間：2022-03-05 07:50

經(jīng)濟(jì)觀察報記者丁文婷 2月末，一張寫著“中行、郵政不要求查首付款來源、流水不再要求為月供2倍”的截圖在上海各大中介朋友圈中“炸開鍋”，也給本就期待“小陽春”的二手房市場添了一把火。

包括中、農(nóng)、工、建四大行在內(nèi)的多家銀行的個人住房貸款經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)觀察報表示，“不查”是謠傳，但與去年相比，首付資金來源和流水方面的要求確有松動。

一些銀行的流水要求，由原本的“雙倍覆蓋”房貸，降為單倍，而一些銀行則新出臺了一些不需要提供流水的“放寬政策”。

多家銀行貸款從審批到放款的時間，由去年的4-6個月，縮短至1-2個月，大部分銀行全流程均不超過2個月。

此外，去年查得較嚴(yán)的首付款來源也出現(xiàn)不同程度松綁，一名農(nóng)業(yè)銀行(601288)信貸人員表示，如果首付款是從本人名下的一張卡轉(zhuǎn)到用來支付首付款的卡上，不會追查上一張卡的資金來源。

“今年對收入證明和流水的要求，大部分恢復(fù)至2020年時，有些政策甚至還要更加寬松?！币幻拇笮兄械男刨J經(jīng)理透露，去年銀行普遍收緊了住房貸款的審批，無論是放貸對象還是資質(zhì)都在被不斷篩選。比如，過去只和指定中介合作，而現(xiàn)在，在一些銀行，個人直接來銀行申請貸款也是可以的。這也意味著，買賣雙方可以跳過中介直接到銀行辦理貸款?！岸谥?，出于防范虛假交易等考量，許多銀行不接這種‘手拉手業(yè)務(wù)’”。

貸款端的松動也帶動了一部分上海地區(qū)核驗(yàn)價的小幅上升，中介普遍反映帶看量回升。一名接近上海房管局的人士透露，相關(guān)管理部門認(rèn)為市場肯定已經(jīng)“走出來了”，現(xiàn)在作為監(jiān)管方擔(dān)心的是市場走出“L型”還是“V型”，“擔(dān)心也不希望看到“V型”。

批貸放款速度恢復(fù)至2020

去年，受到個人住房貸款余額占比“紅線”影響，從下半年開始，上海多家銀行的二手房貸款審批、放貸速度放緩，一些銀行甚至陷入“停貸”局面?，F(xiàn)在，這一局面明顯改變了。

經(jīng)濟(jì)觀察報走訪滬上多家銀行發(fā)現(xiàn)，從貸款審批到放款的時間，普遍由去年的4-6個月，縮短至1-2個月。

中國銀行一位信貸經(jīng)理表示，目前二手房貸款審批時間在2-3周左右，放款一周，全流程在一至一個半月。建設(shè)銀行(601939)一位信貸經(jīng)理介紹，其所在支行二手房放貸周期從去年下半年的4個月左右，縮短至目前的兩個月內(nèi)，已恢復(fù)到2020年水平。

工商銀行上海某支行的一位信貸經(jīng)理表示，放款速度其實(shí)在今年年初就已經(jīng)恢復(fù)。如果客戶材料、信貸資質(zhì)沒有問題，客戶過戶、完稅后放款是很快的，“今年元旦做的一筆房貸，客戶在1月24號繳完稅，3天后我們就放款了”，審批加上放款全流程在一個月左右。

放款速度加快對置換房屋的購房者友好，工行信貸經(jīng)理補(bǔ)充，去年全流程都需要4個月以上，一買一賣可能就要到第二年了，很多人是等不起的，“而現(xiàn)在如果是置換客戶，買賣在同一家銀行找同一個信貸員辦理最快可以在兩個半月左右完成”。

農(nóng)業(yè)銀行一位信貸人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，放款速度恢復(fù)不僅是因?yàn)橘J款額度的寬松，還與交易量相關(guān)。目前交易量不大，放款不需要“排長隊(duì)”，“但接下來的速度無法預(yù)估，因?yàn)槊總€月情況不一樣”，目前四大行放款速度會比一些小銀行更快一點(diǎn)，因?yàn)樗拇笮腥ツ曩J款額度“壓縮得比較厲害”，今年反而好一點(diǎn)。

上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理也有同感，去年下半年額度緊張時，領(lǐng)導(dǎo)會給每個業(yè)務(wù)員規(guī)定放款的額度界限，每天都不能超額?，F(xiàn)在，其所在支行取消了這一限定，“因?yàn)轭~度充?！?。

額度的寬松也使得合作的準(zhǔn)入門檻有所“恢復(fù)”。上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，去年下半年，其所在支行因?yàn)轭~度緊張，幾乎只與鏈家、我愛我家(000560)、太平洋(601099)、中原地產(chǎn)這四大中介公司合作，最緊張的時候甚至只與鏈家合作。今年開始，也向一些小中介開放合作了。

首付、流水“松綁”

多家銀行信貸人員表示，資質(zhì)審核和首付資金來源方面，今年都有明顯放松。

對首付資金是自有資金的審核也較去年有所變化，上海一大型連鎖中介店長表示，去年下半年，包括中國銀行(601988)、農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行(601398)等，都要求提供支付首付銀行卡的半年內(nèi)流水，要求首付款80%以上資金屬于自有資金，需提供各類活期存款、理財余額等證明。對于有部分款項(xiàng)近半年轉(zhuǎn)入的，要進(jìn)一步核查為合理收入所得。

“去年每一筆錢都核查仔細(xì)，比如賣房子拿了錢，需要遞交賣房的合同等給銀行。對資金來源，有些銀行還要查‘二道’”，也就是說，卡上資金即使是父母轉(zhuǎn)賬過來的，也會核查父母的來源，但今年絕大部分銀行都不查父母的資金來源了。

上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理也表示，客戶可以專門開張卡，用于支付購房首付款。如果資金是從貸款客戶同名賬戶轉(zhuǎn)來的，就不會再追究上一張銀行卡的錢是哪來的，“頂多查一手”。

消費(fèi)貸與個人住房貸款的審核也有所松動。如果有3個月以內(nèi)消費(fèi)貸的都要在購房前償還清楚，否則會影響房貸，但可以等房貸審批通過后再貸，因?yàn)槭赘陡蹲阋院?，房貸審批就不會再查征信了，“除非在放款前，還有較大額首付尾款存在，其他一般都不會再拉征信”，但在去年，這種方式是行不通的，“因?yàn)殂y行會在房貸放款前，甚至放款后再查一遍征信”，上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理介紹。

他同時表示，相比去年，雖然收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，但可以減去公積金數(shù)額，即如果月還款1萬元，公積金月繳額度為2000元，那么收入只需要覆蓋8000元的雙倍，開具稅后16000元的月收入證明即可。

此外，從去年年底開始，如果二套房貸款額度在5成以下，金額不超過300萬元，不需要提供流水，這一政策也恢復(fù)到了2020年時。首套房的貸款人如在大型國企、事業(yè)單位或一些優(yōu)勢行業(yè)，基本上也可以不用流水?！叭ツ曛挥惺杖胱C明沒有流水是不行的”。

另一位農(nóng)業(yè)銀行信貸人員則透露，今年一項(xiàng)新政策是，如果貸款客戶公積金月繳存在800元以上，貸款金額不超過300萬元，哪怕貸款額度超過5成，也不用提供流水?！艾F(xiàn)在的政策比2020年還松”。

對流水的“松綁”也出現(xiàn)在中國銀行，一位信貸經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，目前來說，收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，而流水只需要單倍覆蓋房貸即可。不過，工商銀行、建設(shè)銀行和交通銀行(601328)方面則表示，目前個人流水雙倍覆蓋的政策不變。

各方蠢蠢欲動

貸款征信審核松動的同時，也給了消費(fèi)貸、經(jīng)營貸重新流入樓市的機(jī)會。經(jīng)濟(jì)觀察報走訪發(fā)現(xiàn)，在一些大型連鎖中介里，信用貸、經(jīng)營貸等方式被明確禁止，但在一些小型中介中仍然“暗流涌動”。

一家上海本土小型中介店長表示，去年有客戶來咨詢經(jīng)營貸、消費(fèi)貸，我們都說不能做，因?yàn)槿ツ瓴榈脟?yán)，確實(shí)做不了，但現(xiàn)在“恢復(fù)了”。雖然借信用貸湊首付沒辦法獲批按揭貸款了，但可以“倒著做”，即先從其他地方借款把首付湊齊，等銀行個人住房貸款審批通過后，再去借信用貸來還之前湊的首付，因?yàn)楝F(xiàn)在很多銀行在房貸審批后就不再核查征信情況。

“去年這種‘倒著做’的方式是行不通的”，一名專門負(fù)責(zé)與銀行對接的中介人員表示，因?yàn)樯婕暗椒趴钋昂蟮暮瞬?，“我們?nèi)ツ昝鞔_不做了，而目前恢復(fù)了”。

經(jīng)營貸也在一些小中介中“露頭”。上述中介人員表示，雖然經(jīng)營貸操作起來更復(fù)雜，但是客戶更愿意選擇這種方式，因?yàn)榻?jīng)營貸最長可貸20年，信用貸則為5年，貸款金額上，經(jīng)營貸也遠(yuǎn)高于信用貸。他介紹，目前他手上能做經(jīng)營貸款的銀行有兩家，20年經(jīng)營貸利率，一家為3.7%，一家為4.35%，均低于目前首套房貸的利率。

辦理經(jīng)營貸，需要先湊錢將房屋全款買下來，再把房屋作為抵押物進(jìn)行經(jīng)營貸款，可貸額度目前在房屋總價的6成至6.5成。如果新公司在房產(chǎn)過戶前兩周就辦好，那么等產(chǎn)證拿到手辦理抵押貸款后一個月時間就能放款。整個流程在1個半月左右，購房者需要付出的成本就是購買小微企業(yè)的費(fèi)用和這期間的墊資成本。

上述中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，2020年有不少客戶通過這種方式抵押房產(chǎn)申請經(jīng)營貸購房，去年下半年則幾乎沒有，一方面因?yàn)殂y行監(jiān)管趨嚴(yán)，渠道被卡死，另一方面也因?yàn)樯虾６址渴袌觥氨鶅觥?，客戶觀望情緒嚴(yán)重，也就沒有人會想這樣的辦法來買房。

而今年年后，逐漸有客戶前來咨詢經(jīng)營貸買房的方式，尤其是一些二套客戶，他介紹，三價取低政策出臺后，二套房首付幅度在8成至8.5成之間，加上稅費(fèi)后，意味著一套1000多萬元的房子，需要準(zhǔn)備900多萬元的首付款，所以一些購房者希望通過經(jīng)營貸的方式“套”出一些首付來購房。

貸款端松動帶動了一部分上海地區(qū)核驗(yàn)價的小幅上升。一家大型連鎖中介的松江某門店店長介紹，去年7月開始，上海房產(chǎn)交易中心對二手房增加掛牌價格信息的核驗(yàn)，這意味著沒有通過掛牌價格核驗(yàn)的房源不得對外展示。中介們需要用一個個價格去試，來“開盲盒”。而今年2月底，他們發(fā)現(xiàn)，店里一些未通過價格核驗(yàn)無法展示的房源被自動“放了出來”?！斑@兩天陸續(xù)有一些房子自動彈了出來，這也說明政府把核驗(yàn)價提高了”。

另一家閔行區(qū)本地中介也表示，其所在區(qū)域同一小區(qū)同戶型的房源，去年下半年的核驗(yàn)價格在4.5萬元/平方米左右，現(xiàn)在則上到5萬元/平方米。

“一些業(yè)主的心理預(yù)期可能會被抬高。”前述中介店長表示，比如之前一套掛牌500萬元的房源，掛牌核驗(yàn)價格在480萬元左右，為了讓它能通過價格核驗(yàn)，以便展示在外網(wǎng)被更多客戶看到，我們通常會和房東往480萬元的價格壓，但現(xiàn)在490萬元能展示，房東會直接掛490萬元。

多名中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，2月份，雖然成交量并沒有明顯增多，但帶看數(shù)量多了起來，一名從業(yè)超過10年的普陀區(qū)連鎖中介店長，2月份帶看數(shù)量較去年下半年增加了約30%，但成交可能仍需要時間，他感覺，如果有行情那可能要在3、4月份才會顯現(xiàn)。

一名接近上海房管局的人士透露，相關(guān)管理部門認(rèn)為市場肯定已經(jīng)“走出來了”?，F(xiàn)在作為監(jiān)管方擔(dān)心的是市場走出“L型”還是“V型”，“擔(dān)心也不希望看到“V型”。

3月2日，在國新辦發(fā)布會上，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格做一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對金融業(yè)來說是好事，“但是我們不希望調(diào)整得太劇烈，對經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換”。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）