2021地產(chǎn)人｜十年地產(chǎn)從業(yè)者：痛并堅(jiān)持，保持希望就好了

來源：智能家居時(shí)間：2022-01-31 11:40

“如果用一個(gè)關(guān)鍵詞來形容2021年，那就是keep，痛感就像一直練keep。很多人用keep，不是為了減肥，而是維持現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此。銷售、業(yè)績考核以及心情，能夠保持就好。”王宇（化名）如是說。

王宇在北京一家國資性質(zhì)的房企工作，經(jīng)過10年的時(shí)間，她歷經(jīng)了策劃、品牌、營銷等管理崗位，見證了房地產(chǎn)市場的跌宕起伏。對于2021年，王宇感慨良多，“第一次見這種情形，以前也遇到過各種下行，但都沒這次難?！?/p>

作為距離房地產(chǎn)市場一線最近的從業(yè)者之一，王宇的感受痛且直觀。的確，2021年，整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展充滿魔幻，上半年熱點(diǎn)城市大賣，房企還在積極搶地，下半年市場急轉(zhuǎn)直下，多個(gè)房企更是遭遇現(xiàn)金流危機(jī)，甚為罕見。

行業(yè)發(fā)展充滿陰霾，但是王宇仍心存希望。在王宇看來，全國房地產(chǎn)指數(shù)不樂觀中預(yù)示未來會(huì)有一定的增幅，購房需求是存在的，只要信貸政策回歸到正常合理的空間，信心恢復(fù)，市場就有可能好轉(zhuǎn)。

2021年下半年，整體市場急轉(zhuǎn)直下，多個(gè)房企遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。資料圖片

“十年來第一次見這種下行”

10年前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黃金十年”發(fā)展期，在政策紅利、高周轉(zhuǎn)模式下，部分房企抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，單體銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)從千億元到三千億元，再到五千億元、六千億元的躍升。同在10年前進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的王宇，也有幸見證了房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌。

“之前即便遇到市場波動(dòng)，大家也知道，三年一定會(huì)有一個(gè)循環(huán)，希望永遠(yuǎn)在前方?！蓖跤钫f，一個(gè)項(xiàng)目如果剛開始賣得不好，沒關(guān)系，等個(gè)一兩年就好賣了。

從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，再到部分業(yè)內(nèi)人士稱之為的“青銅時(shí)代”,房地產(chǎn)的發(fā)展走勢超出很多人的想象。

2021年的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了一次革命性的變化，“三道紅線”、“集中供地”、信貸收緊等層層加碼下，眾多房企過去賴以生存的“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式受到挑戰(zhàn)。在市場下行的大背景下，多家房企現(xiàn)金流吃緊，出現(xiàn)債務(wù)違約、項(xiàng)目停工等現(xiàn)象。

萬科董事會(huì)主席郁亮曾在2018年下半年提出“活下去”的言論，有其他同行認(rèn)為這是危言聳聽。如今竟一語成讖，“活下去”成為諸多房企的真實(shí)寫照。

“十年來，我第一次見到這種情況，以前也有各種下行，都沒有這次艱難?！蓖跤畋硎荆@種變化從深化供給側(cè)改革的提出就開始了，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式逐漸發(fā)生變化，從以金融為主導(dǎo)的開發(fā)模式回歸到商業(yè)本質(zhì)，通過研究產(chǎn)品增加對于利潤的貢獻(xiàn)度。這種變化從2019年底持續(xù)到2021年，并達(dá)到極致。

而集中供地的啟動(dòng)，不僅考驗(yàn)房企的拿地資金籌措能力，還有在各種土地規(guī)則限制下的算賬能力。

“以前，隨著地價(jià)、房價(jià)的上漲，高價(jià)拿的地塊都能解套，但現(xiàn)在不行了。建筑規(guī)范鎖死，很難在產(chǎn)品上賦能，同時(shí)限制地價(jià)、競配保障房面積、鎖死商品房銷售價(jià)格等，經(jīng)營指標(biāo)基本從拿地就固定了，算下來沒有什么利潤可言。認(rèn)清形勢后，很多房企在第二輪、第三輪集中供地基本都放棄拿地了?！蓖跤钊缡钦f。

“今年只要資金鏈不斷就是合格”

直至去年底，高壓的市場終于迎來一絲喘息。

去年12月6日，央行宣布降準(zhǔn)。官方也多次表態(tài)，包括支持剛需購房、金融支持房地產(chǎn)并購、提出良性循環(huán)和健康發(fā)展等。今年1月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新數(shù)據(jù)，其中5年期LPR為4.6%，較上月下降5個(gè)基點(diǎn)，為時(shí)隔21個(gè)月首降。

暖風(fēng)頻吹，政策調(diào)控出現(xiàn)邊際寬松。這給不少堅(jiān)守的人帶來希望。

“我對今年的整體市場并不悲觀，經(jīng)過2021年的大洗牌，今年可能還會(huì)有個(gè)別企業(yè)繼續(xù)爆雷，但是全國房地產(chǎn)指數(shù)不樂觀預(yù)示后期會(huì)有一定的增幅。實(shí)際上，購房需求還是存在的，只要信貸政策回歸到正常合理的空間，信心恢復(fù)，市場就有可能好轉(zhuǎn)。”王宇表示，從長期來看，北京房地產(chǎn)市場也不會(huì)差。

具體到每一家企業(yè)，生存狀況、面臨的壓力與挑戰(zhàn)又有不同。

王宇透露，今年集團(tuán)給北京公司定的銷售額指標(biāo)，是結(jié)合市場形勢和企業(yè)自身周轉(zhuǎn)率的整體情況來定的，只要資金鏈不斷就是合格，如果能貢獻(xiàn)一定利潤，就是優(yōu)秀。以前是根據(jù)貨值下達(dá)銷售目標(biāo)，現(xiàn)在則還會(huì)著重考慮將要花多少錢，然后定多少回款和銷售額。

事實(shí)上，制定目標(biāo)的過程并不容易?！扒岸伺c后端對于房地產(chǎn)市場和貨值去化難易不同的預(yù)判，高層領(lǐng)導(dǎo)的不同想法，幾經(jīng)分析、論證與博弈，最終定了下來，相比去年降幅在40%左右。”王宇說，“2022年，通過努努力、省省錢，希望能夠達(dá)到營銷費(fèi)花不太多、銷售額又不太拉胯的目標(biāo)和結(jié)果。”

對于2022年的行業(yè)發(fā)展前景，王宇說，“焦慮是沒有必要的，保持希望就好了。”

新京報(bào)記者段文平

編輯武新校對趙琳

（責(zé)任編輯： HN666）